Оценка жилой недвижимости

     Реформа системы регистрации прав сделок с недвижимостью приведет к удорожанию этих операций в три – пять раз, а срок оформления документов увеличится до одного месяца. Риэлтеры считают, что  это грозит социальным взрывом и обвалом рынков ипотеки и первичного жилья. Территориальные органы регистрации сделок с недвижимостью – Городские бюро регистрации прав на недвижимость – с нового года войдут в состав федерального органа под названием Федеральная регистрационная служба РФ.

     По  замыслу правительства РФ, Госрегистрация решит проблемы координации и  контроля сделок с недвижимостью  путем создания Федерального реестра  регистрации прав.

     Риэлтеры  опасаются, что из-за увеличения сроков многие секторы рынка перестанут быть для них актуальными. Пострадают клиенты – грядущая неразбериха с документами, назначенными к выдаче после 1 января, грозит социальным взрывом.[7]

     Также Госдума приняла законопроект о  переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Для перевода земель (земельных участков) из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

     В рассмотрении ходатайства может  быть отказано в случаях обращения  ненадлежащего лица; приложения к  ходатайству документов, которые  по наличию или содержанию не соответствуют  требованиям данного законопроекта  и других федеральных законов. Ходатайства, не подлежащие рассмотрению подлежат возврату заинтересованному лицу в месячный срок со дня поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства к рассмотрению.

     Перевод земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из одной категории в другую, не требуется.[7]

     Как и несколько лет назад, большинство  покупателей предпочитают менять «старое  на новое», «худшее на лучшее», «лучшее  на еще более лучшее» - уже имея крышу над головой. Мечтают о  новой, более уютной квартире и пытаются осуществить свою мечту. У некоторых получается сразу (это 60-80%), некоторые прибегают к помощи банков (10-20%). Ну и есть наиболее стабильная аудитория, имеющая приличные свободные денежные средства  сохраняющая их в недвижимости. Что вполне разумно, учитывая тот рост цен на жилье, который мы сейчас имеем.[3] 

1.5. Анализ местоположения  объекта недвижимости. 

     Объект  оценки расположен по адресу ул. Широтная 105 кв. 25 в первом микрорайоне г. Тюмени. Оцениваемая двухкомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 4 этаже. Данный объект находится в жилом районе и имеет следующее окружение: 20 м в северном направлении от объекта стоит 9-эт. жилой дом и на этом же расстоянии автомобильная стоянка, в западном направлении в 5 м  расположен 5-эт. жилой дом, в направлении на юг  в 20 м находится детский сад, а в 50 м 9-эт. жилой дом, в восточном направлении на расстоянии 5 м расположен 9-эт жилой дом и медицинский центр. Расположение оцениваемого объекта изображено на ситуационном плане, который находится в приложении.

     Также недалеко от объекта примерно в 200 м  на запад находится зона отдыха «Парк  Депутатов», которая порадует любителей  пеших прогулок, в 100 м на северо-запад  расположен торговый центр под названием «Метелица», а в 250м в том же направлении – кинотеатр.

     В 300 м от оцениваемого объекта в  южном направлении проходит автомобильная  дорога с твердым покрытием. От объекта  до остановки автобуса около 7 минут  пешего хода. Район удален от центра города, но имеет хорошую транспортную доступность. Он обеспечен большим числом автобусов с маршрутами №30, №25, №46 и маршрутными такси №79, №56, №57, которые позволяют доехать до многих уголков города без пересадок.

     В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля  и т. д.

     Также оцениваемый объект обеспечен такими инженерными коммуникациями, как  горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

     В экологическом отношении район  достаточно благоприятный (нет вредного производства). Главным недостатком  является нахождение недалеко от городской черты ТЭЦ 1, которая  влияет на экологическую обстановку в районе. 
 
 
 

1.6. Описание объекта  недвижимости. 

Таблица 2 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1.7. Определение рыночной  стоимости затратным  подходом. 

     Следующим этапом оценки является определение стоимости. Она вычисляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный подход.

     Затратный подход.

            Затратный подход – это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определение затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим  физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.[11]

     Так как в техническом паспорте приведена  инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта на 2000 год с учетом износа, то можно найти стоимость строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2004 года. Для этого нужно воспользоваться следующей формулой:

     С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

     Где С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

     С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

     К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

     Коэффициент удорожания строительных работ с 2001 по 2004 год составляет 2,6

      В результате стоимость двухкомнатной  квартиры определенной затратным подходом составила: 179 000 руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.8. Определение рыночной  стоимости сравнительным  подходом. 

     Сравнительный подход – это совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

     В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип вклада и т. д. Подход к  оценке с точки зрения сравнения  продаж основывается на прямом сравнении  оцениваемого объекта с другими  объектами недвижимости, которые были проданы или включены  в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

     Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.[10]

     Расчет  величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется  в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.[10]

    На  день оценки Оценщик располагает  информацией по предложениям к продаже  пяти  объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г.Тюмени , имеющих одинаковую площадь, разную  планировку комнат и набор коммунальных услуг. Объекты-аналоги выбираются из газеты «Недвижимость для всех» 15 и 16 номера выпуска.

    Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 3.

                                                                                                                                    

                                                                                                                                Таблица 3

 

     Объекты – аналоги должны быть максимально  схожи  с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 4.

                                                                                                                                    Таблица 4