Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами

       Функциональный  износ – это потеря стоимости  из-за несоответствияобъекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

       Внешний (экономический) износ – потеря стоимости  из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

       Оцениваемая недвижимость – достаточно новое  здание, поэтому величины внешнего и функционального износов равны нулю.

       Физический  износ конструктивных элементов  здания определен в результате технической экспертизы, проведенной оценщиком.

       Для расчета величины физического износа в денежных единицах измерения необходимо заполнить табл. 3.

 

        Таблица 3

       Расчет  физического износа

 

      Итак, стоимость оцениваемого объекта  недвижимости затратным подходом следует определить, используя рассчитанные величины затрат на приобретение земельного участка и возможное новое строительство имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа по  
формуле (1).

Cзп = Сз + ПВС (ПСЗ) - ∑Износа = 308 + 5200 – 418,82 = 5089,18 тыс. руб. 

4.3. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

       Доходный  подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

       Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле (4).

       Сдп = ЧОД / СК, (4)

       где Сдп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

       ЧОД – чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

       Ск  – ставка капитализации.

       СКi = ЧОДi / Цi, (5)

       где i – сопоставимый объект, i = 1,…,9;

       ЧОДi – чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.;

       Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым, тыс. руб.

       Этапы расчета ЧОД

       Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

       1. Расчет потенциального валового  дохода (ПВД).

       Потенциальный валовый доход – это сумма  ожидаемых поступлений от объекта.

       ПВД = S*А*n

       где А – арендная ставка в месяц  за оцениваемое нежимое помещение, руб./м²;

       n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

       ПВД = 400 * 230 * 12 = 1104000 руб. 

       2. Определение действительного валового дохода (ДВД)

       Действительный  валовый доход – это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств.

       ДВД = ПВД – П1 – П2

       где П1 – потери от недозагруженности  помещений, тыс. руб., (равны нулю);

       П2 – потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб., (5% от ПВД).

       ДВД = 1104000 – 0 -  1104000*0,05 = 1048800 руб

       3. Расчет чистого операционного  дохода (ЧОД)

       Чистый  операционный доход представляет собой  рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного  от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов.

       ЧОД = ДВД – Р

       где Р- расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб., (28% от ПВД).

       Расходы на содержание – это периодические  расходы для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

       ЧОД = 1048800 – 1104000*0,28 = 408480 руб.

Расчет чистого  операционного дохода представлен  в табл. 4

       Таблица 4

 

       Расчет  ставки капитализации

       Ставка  капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить будущие  доходы, чтобы получить текущую стоимость  объекта недвижимости.

 

        Таблица 5

       Расчет  ставки капитализации по сопоставимым объектам

 

       На  основе расчетов ЧОД и средней ставки капитализации определяется стоимость оцениваемого нежилого помещения доходным подходом по формуле (4):

       Сдп = ЧОД / СК = 408480 / 0,1 = 4084,8 тыс. руб.

       Таблица 6

       Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта

 

       Средневзвешенная  рыночная стоимость = 6390,3 * 0,75 + 5089,18 * 0,10 + 4084,8 * 0,15 = 4792,7 + 508,92 + 612,8 = 5914,4 тыс. руб. 
 

 

        5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ, ПОЛУЧЕННЫХ ТРЕМЯ ПОДХОДАМИ

       После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить  согласование полученных стоимостных  показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

       Для каждого из подходов выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода  в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность  используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

       При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

       - анализ проводится на основе  достоверной информации о достаточном  количестве сопоставимых объектов, поэтому, удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75%;

       - затратный подход имеет наименьший  вес, который принимается равным 10%, так как дисбаланс спроса  и предложения на рынке таких  объектов приводит к превышению  рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

       - оцениваемый объект относится  к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы  и данные о доходах могут  быть неточны, поэтому вес доходного  выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15%.  
 
 
 
 

       ЗАКЛЮЧЕНИЕ

       Оценка  как важнейшая функция системы  управления предшествует принятию практически  любого решения в отношении недвижимого  имущества. Она проводится обычно профессиональными  оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.