Оценка стоимости нежилого помещения тремя подходами

       Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

       Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Принятое среди оценщиков выглядит следующим образом:

       Определение наилучшего и наиболее эффективного использования: разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки, или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли. 
 
 
 
 
 

       2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

       В данной курсовой работе объект недвижимости, подлежащий оценки, расположен в центре города, материал стен – кирпич, состояние помещения – плохое. Площадь данного объекта равна 400 кв. м.

       Права на данный объект недвижимости принадлежит  на праве собственности ООО «Луч».

       Целью оценки данного объекта недвижимости является продажа доли имущества. Дата оценки – 12.11.2009 г. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

       Наилучшее и наиболее эффективное использование  определяется как наиболее вероятное  и рентабельное на момент оценки.

       Оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

       Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

       Анализ  наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

       Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

 

        Таблица1

       Рыночные  ставки аренды недвижимости за месяц, руб./м²

 

       По  предполагаемой доходности и основным характеристикам объекта оценки, указанных в п.2 курсовой работы, можно сделать вывод, что объект оценки рациональней всего использовать под магазин. Так как его площадь  
400 м² и он расположен в центре. 
 
 
 

 

        4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

       В соответствии со Стандартами оценочной  деятельности для определения стоимости  недвижимости используют три подхода  к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.

       В результате применения этих подходов получатся три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости. 

4.1. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом

       Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравнительными объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных.

       На  основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый  объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов следует записать в табл. 2 с точностью до сотых.

 

        Таблица 2

Расчет  скорректированных цен объектов недвижимости

           6390,28

       Определение величин поправок

       Расчет  поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила:

       Если  оцениваемый объект лучше аналога  по какому-либо параметру (местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И на оборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы.

1. Поправка на местоположение

       Поправка  на местоположение рассчитывается исходя из того, что различия в ценах  аналогичных объектов недвижимости за счет местоположения следующие:

      - 15% между расположенными в отдаленном  районе и районе средней отдаленности;

      - 10% между расположенными в центре  города и районе средней отдаленности.

       2. Поправки на материал стен и состояние помещения

       При определении поправок на материал стен и состояние помещения следует учесть:

       - поправки определяются исходя  из цен, приведенных к оцениваемому  объекту по количественным характеристикам;

       - объекты не должны отличаться  по местоположению;

       - при определении поправок по  каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися.

       Для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями  аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость  оцениваемой недвижимости определяют как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путем, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных. 

4.2. Оценка стоимости недвижимости  
затратным подходом

       Затратный подход основан на определении стоимости  недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

       Cзп = Сз + ПВС (ПСЗ) - ∑Износа, (1)

       где Cзп – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. руб.;

       Сз  – цена земли, тыс. руб.;

       ПВС (ПСЗ) – полная восстановленная стоимость (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;

       ∑Износа – накопленный износ строения, тыс.руб.

       Этапы расчета стоимости  объекта затратным  подходом

1. Определение стоимости земельного участка по формуле (2).

Сз = S*Цз

       где S – площадь земельного участка, м²;

             Цз – цена земли, 500 тыс. руб./м². 

       Площадь земельного участка:

       

       Учитывая, что здание построено в форме  прямоугольника, примем его стороны  за 10 м и 40 соответственно.  Таким  образом, длинна участка будет равна 44м, а его ширина 14м. Следовательно S_з.уч. = 44 * 14 = 616 м². 

       C_з = 616 * 500 = 308 тыс.руб. 

   

2. Определение полной восстановительной стоимости.

       При определении стоимости нового строительства  улучшений (восстановительной стоимости  или стоимости замещения) следует  учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30%, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляет:

       - кирпичный 10000 руб./м².

       ПВС = 400 * 10000 + 400 * 10000 * 0,3 = 5200 тыс. руб.

 

3. Определение накопленного износа по следующей формуле:

       ∑Износа = Иф + Ифункц + Ивн, (3)

   где Иф – физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

       Ифункц  – функциональный износ объекта  недвижимости, тыс. руб.;

       Ивн – внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

       Физический  износ – это потеря стоимости  объекта за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.