Оценка стоимости недвижимости

      П2 П2- потери от недосбора арендной платы, тыс. руб.

Данные потери возможны вследствие наличия вакансий и недосбора арендных платежей (в период смены арендатора), нарушения графика арендных платежей. Потери оцениваются в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы к величине потенциального валового дохода.

Поправка на потери при сборе арендной платы обычно не учитывается, так как в настоящее время, в подавляющем большинстве случаев, установилась практика взимания авансовых платежей с арендатора, либо формирования возвращаемого фонда, за счет арендатора, в размере величины арендной платы за определенный период (обычно I.. .3 месяца).

Потери от недоиспользования (недозагрузки) определяются исходя из информации агентств недвижимости, в соответствии с которой время, необходимое для поиска нового арендатора, составляет 2-3 недели, что от годового фонда времени (52 недели) составляет 4-6 %. Для выполнения настоящей контрольной работы принимается среднее значение - 5 %

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. Величина годового ЧОД рассчитывается по (формуле:

ЧОД = ДВД - ОР,             

где: ОР - операционные расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Величина расходов на удержание оцениваемого объекта принимаются равными 28 % от ПВД. Расчет величины ЧОД оформляется s таблице.

Таблица 5 - Расчет ЧОД оцениваемого нежилого помещения

4. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации (RK) - это коэффициент, на который нужно разделить будущие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости. Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции представлен в следующей таблице.

Таблица 6 - Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Итоговая ставка капитализации для оцениваемого нежилого помещения рассчитывается как среднеарифметическое ставок капитализации по сопоставимым объектам.

Используя результаты промежуточных расчетов, стоимость оцениваемого объекта недвижимости рамках доходного подхода определяется как частное от деления ЧОД на ставку капитализации

Тогда стоимость объекта составит

С дп = 313,56/0,085=3668,94 тыс.руб.

4 Согласование результатов оценки

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки; достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке недвижимости может быть сделан вывод:

      анализ проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 75 %

      затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

      оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у сравнительного подхода и принимается равным 15 %.

Для расчета итоговой стоимости оцениваемого объекта используются указанные выше веса.

Таблица 9 - Расчет итоговой величины стоимости оцениваемого

Таким образом стоимость склада составит 4385064,15 руб.

Заключение
 

 Оценочная деятельность в России получила свое активное развитие в начале 1990-х годов, одновременно с переходом экономики страны на рыночные отношения. Особую значимость приобрела деятельность оценщиков недвижимого имущества в связи с быстрым и бурным развитием рынка недвижимости, т.е. резким увеличением числа сделок купли-продажи как жилых, так и нежилых объектов. Кроме того, введение Госкомстатом РФ с 1 января 1995 г. обязательной переоценки основных фондов предприятий с разрешением привлекать для этого независимых экспертов вызвало повышение спроса на специалистов по оценочной деятельности.

Таким образом, оценочная деятельность играет большую роль для оценки недвижимости и при ведение коммерческой деятельности. Стоимость склада составит 4385064,15руб.

Список литературы

1.      Асаул А.Н.,  Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие, 2009 -512 с.

2.      Григорьев Н.М.. Федотова М.Л Оценки предприятия: теория и практика. -М.: ИНФРА   М, 2007. - 320с,

3.      Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты \ под ред. В. В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2007г.

4.      Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А,Г. Грязновой, М.А Федото­вой и др.- М.: Финансы и статистика, 2008.

5.      Экономика и управление недвижимостью» под общ. ред. П.Г. Грабового, М.: «АСВ» 2009

30

[1] Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, статья 3.

[2] Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, статья 9