Оценка стоимости недвижимости

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Например, обновление интерьера кафе привлечет дополнительных посетителей, что повысит доход от объекта. Последующий еще более качественный дорогой ремонт этого помещения, находящегося в хорошем состоянии, может не повлиять на рост доходов. Следовательно, затраты на второй ремонт не будут компенсированы.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. Например: жилой дом с хорошей планировкой, с продуманной системой коммуникаций имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы; стоимость ресторана с просторным залом будет выше стоимости аналогичного ресторана, в котором для приема посетителей оборудовано узкое вытянутое помещение.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе.

Сбалансированность элементов объекта определяется на основе требований рынка. Несбалансированность сроков и объемов инвестирования со сроками строительства может привести к «замораживанию» средств или, при их нехватке, к «замораживанию» строительства. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Так, цены продаж квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных, так как в них выше звуко- и теплоизоляция, а стены «дышат».

Полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, склад, автостоянку и т.п.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. Например, вместо трех дешевых автостоянок в малонаселенном районе предприниматель может приобрести одну дорогую автостоянку в центральной части города для получения аналогичной отдачи на инвестиции.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью, приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостаточная охрана порядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Ожидаемое строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений.

Итак, данный принцип основан на привлекательности будущих преимуществ от владения объектом недвижимости: чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость недвижимой собственности.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональные ограничения;

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности и уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т.п.

Цикл, в котором находится индивидуальный объект, район или общество в целом, должен быть учтен оценщиком в процессе оценки.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др.

Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования. Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Новое строительство должно быть выдержано в преобладающем стиле.

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость на определенном уровне. Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально приблизить получаемые результаты к реальной экономической действительности.

2 Общая характеристика объекта оценки

Мы рассматриваем склад, который находится средне -отдаленном районе.

Используем для залога

         Основными конструктивными элементами складского комплекса являются:

-         фундамент (железобетонные блоки);

-         стены (кирпичные);

-         опорные колонны (кирпичные, металлические);

-         междуэтажные перекрытия (железобетонные плиты);

-         полы (асфальт, бетон);

-         кровля (из огнестойких материалов);

-         рампы и козырьки;

-         двери и окна.    

Склад находится нВ 1 этаже в кирпичном доме.

Состояние склада плохое

Площадью 15*20 = 300 кв. м.

Арендная ставка 130 руб за 1 кв.м.

2 Анализ наилучшего и наиболее эффектного использования

Склады представляют собой одно из важнейших подразделений торгового предприятия и предназначены для накопления и хранения товарных запасов, а также формирования торгового ассортимента. На организацию складского хозяйства влияют различные факторы:  размер, характер запасов товаров и продолжительность их хранения, оснащение склада соответствующим оборудованием, размер и планировка складских помещений.

         Большинство складов выполняют следующие основные функции:

-         получение товаров от поставщиков и осуществление контроля за их качеством;

-         образование товарных запасов и обеспечение надлежащих условий для их хранения;

-         комплектование заказов оптовых покупателей;

-         товароснабжение розничной торговой сети.       

ЗАО «Кировснаб» имеет свой складской комплекс, находящийся по адресу:   г. Киров, ул.Производственная 25.

           По характеру выполняемых функций склады относятся к сортировочно-распределительным, поскольку предназначены для накопления текущих запасов товаров; товар хранится непродолжительное время; основная функция склада  -  приемка товаров по количеству и качеству, подготовка их к отпуску и отправка в розничную торговую сеть.

          По ассортиментному признаку склады относятся к универсальным, т.к. предназначены для концентрации широкого ассортимента продовольственных товаров;  по принципу этажности и высоты  -  одноэтажные. По степени механизации технологических процессов склады являются автоматизированными;  по устройству  -  закрытыми отапливаемыми, имеющими отопительное оборудование и устройство для вентиляции воздуха. По учету внешних транспортных связей склады являются оборудованными подъездными рельсовыми путями.

Форма складов ЗАО «Кировснаб» прямоугольная, что позволило рационально расположить погрузочно-разгрузочные рампы и подъездные пути. Устройство складов отвечает требованиям, предъявляемым к правилам эксплуатации подобных помещений, соблюдению условий охраны труда и техники безопасности, а также противопожарной безопасности (вентиляция, отопление, водоснабжение, освещение). 

Складской комплекс имеет 5 типовых складов, в каждом складе имеется:

-         помещение основного производственного назначения, где хранится товар, осуществляется приемка и отпуск товаров, а также их фасовка;

-         вспомогательное помещение для хранения тары и поддонов;

-         подсобно-технические помещения (помещения машинных отделений).

Склад предназначен для хранения продовольственных товаров

3 Оценка стоимости недвижимости

В соответствии с Федеральными стандартами оценки для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: затратный, сравнительный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

3.1 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сзп = Сз + ПВС - ЕИзнос,

где:

Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, руб.;

Cз - стоимость прав землепользования, руб.;

ПВС - полная восстановительная стоимость улучшений, руб.;

ЕИзнос - накопленный износ улучшений, руб.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом: 1.      Определение стоимости земельного участка:

Сз=S*Ц

где: S - площадь земельного участка, кв.м;

       Ц - цена земли, руб./кв.м.

Для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, воспользуйтесь следующей формулой:

SHop = Sулх ср,             

Где Sнор - нормативная площадь земельного участка, кв.м;

Syn - общеполезная площадь оцениваемого здания/помещения, кв.м;

          ср - показатель земельной доли (принимается равным 2,5).

SHop = 300*2,5 = 750

Ц = 500*750=375000руб.

В качестве показателя Цена земли в данной контрольной работе принимается величина, равная 500 руб./кв.м.

2. Определение полной восстановительной стоимости

При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости) следует  учитывать  затраты   инвестора,   а   не   подрядчика.   Типичная   предпринимательская   прибыль принимается равной 30 %. Ставка НДС - 18 %. Строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

10000 руб. за кв.м.

ПВС = 300*10000*1,18*1,3= 4602000 руб.

3 Определение накопленного износа

Износ = Иф + Ифункц + Ивн

где: Иф - величина физического износа объекта недвижимости, руб.;