Оценка стоимости недвижимости

Ифункц. - величина функционального износа объекта недвижимости, руб.;

Ивн - величина внешнего износа объекта недвижимости, руб.

Физический износ - это потеря стоимости объекта за счет физического разрушения строительных инструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ - это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Функциональный и внешний износ в нашем случае равны нулю так цены на рынке недвижимости растут, помещение соответствует современной инфраструктуре.

Произведем расчет физического износа в таблице 2

Таблица 2 – Расчет физического износа

Таким образом по затратному методу стоимость составит

Сзп = 375000 +4602000 –369770,7=4607229,3руб.

За 1 кв. метр составит = 4607229,3/300=15357,4

3.2 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующих корректировок данных.

Данные о продажах сопоставимых объектов по состоянию на дату оценки представлены в таблице ниже.

Таблица 3 - Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

На основе сравнительного подхода необходимо получим скорректированные цены, т.е. девять вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчетов оформляются в таблице с точностью до сотых.

Таблица 4 - Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Определение величины поправок

Расчеты поправок проводится в относительных показателях (долях), при этом нужно придерживаться следующего правила: Если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру местоположение, материал стен, состояние помещения), то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки 'дет меньше единицы.

1.              Поправка на местоположение

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из следующих различий в ценах аналогичных объектов недвижимости:

15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; и  10 % расположенными в центре города.

Объект оценки находится в средне -отдаленном районе, и аналог А4 в отдаленном районе, поэтому разница в ценах составляет 15%. Примем цену аналога за единицу. Так как объект оценки хуже аналога, то цена аналога должна увеличится на 15 % (или 0,15), т.е. поправка составит 1,15.

2.              Поправки на материал стен и состояние помещения

При определении поправок на материал стен и состояния помещения следует учитывать:

      Поправки исходя из цен, приведенных к единице измерения

      объекты не должны отличаться по местоположению;

      при определении поправок по каждому району города необходимо делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (например, цены крупнопанельных помещений - на цены кирпичных; цены объектов, находящихся в плохом состоянии - на цены, находящихся в среднем).

Поправка на состояние помещения рассчитывается методом парных продаж. В Таблица 3 выбирается 2 аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Это аналоги А1 А2. Определяется различие в ценах аналогичных объектов за счет состояния помещения как частное от деления приведенной цены аналога А2 на приведенную цену аналога А1:

14,52 /15,78 = 0,92 или 92%, т.е. разница в ценах составляет 8% или 0,08.

Рассчитывается величина поправки. Т.к. оцениваемый объект хуже аналога по состоянию помещения, то поправка будет меньше единицы, т.е. 1 - 0,08 = 0,92.

Рассуждая аналогичным образом, рассчитывается поправка на материал стен. Для этого определяется различие в ценах аналогичных объектов по материалу стен:

14,99 /15,78 = 0,95, т.е. разница в ценах составляет 5% или 0,05.

Т.к. оцениваемый объект лучше аналога по материалу стен, то величина поправки буде больше единицы,т.е. 1 +0,05 = 1,05.

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены объектов- аналогов. Они определяются умножением приведенной цены объекта-аналога на рассчитанные поправки.

Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки необходимо провести согласование скорректированных цен объектов-аналогов. Стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенное значение скорректированных цен аналогов. Каждому аналогу присваивается свой вес, эй этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового (тасования данных.

Стоимость объекта оценки рассчитывается как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

Таким образом скорректированная цена составит 14,98 руб.

14,98*300=4494666,7 руб.

3.3 Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле:

Сд = ЧОД / RK,             

где Сд - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, руб.,

ЧОД - величина годового чистого операционного дохода от использования объекта недвижимости, руб.;

Rk - ставка капитализации.

Ставка капитализации может быть рассчитана с использованием метода рыночной экстракции по формуле:

RK = ЧОДi / Vi             

Где i - сопоставимый объект, i = 1 ...9;

     ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-ro объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым , руб.;

       Vj   -   цена   продажи   i-ro   объекга   недвижимости,   сопоставимого   с   оцениваемым, руб.

Этапы расчета ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовой доходы от оцениваемого объекта.

/. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

ПВД=S х А х п,             

где: А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб./кв.м;

       п - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

       В нашем случае ПВД равен

ПВД = 360*120*12=518400 руб.

2. Определение действительного валового дохода (ДВД)

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендных платежей. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:

ДВД = ПВД-П1 -П2,             

где П1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;