— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  предприятий и организаций;

     — при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том  числе и зарубежных;

     — при ликвидации объектов недвижимости;

     — при исполнении прав наследования, судебного приговора;

     - при других операциях, связанных  с реализацией имущественных  прав на объекты недвижимости.

 

Практическое задание 

    Задача 13

    Определить  стоимость земельного участка, предоставляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять колонок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 у.е., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, планируемый доход на инвестиции – 16 %, срок её экономической жизни – девять лет. Анализ эксплуатации действующих заправочных станций с аналогичным местоположением даёт следующие данные:

• В течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28л. бензина;
• Средний доход от продажи 1л. бензина составляет 6 у.е.;
• С учётом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь ФЗС работает 300 дней в году.

 

Решение 
1. Определяем стоимость строительства АЗС: 35400 * 5 = 177000 (долларов). 
2. Находим коэффициент капитализации для сооружений: 
16% + (100% : 9) = 27, 11%.

3. Определяем чистый операционный доход, приносимый сооружениями: 177000 * 0,2711 = 47 984,7 (доллара).

4. Определяем чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 (АЗС)* 300дней* 24часа * 28 литров* 0,06 $= 60 480 (долларов). 
5. Находим остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60 480 - 47 984,7 = 12 495,3 (доллара).

6. Определяем стоимость земельного участка:

12 495,3 : 0,16 = 78 095,63 (доллара).

Таким образом, стоимость  земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет ~ 78 096 долларов.

 
Задача 11 (вариант 8) 

    Предприятие владеет ноу-хау производства изделия. Затраты на производство изделий без использования ноу-хау представлены в таблице 6. При этом 45% (0,45) себестоимости представляют собой затраты труда. Предприятие продаёт 300000 изделий в год. Ноу-хау позволяет предприятию экономить на каждом выпускаемом изделии (сумма в таблице 7) за счёт используемых материалов и 40 % (0,4) трудовых затрат. По прогнозам это преимущество сохранится в течение шести лет. Необходимо оценить стоимость ноу-хау при ставке дисконта 15 %. Фактор текущей стоимости аннуитета (6 лет по ставке 15 %) – 3,784. 

    Таблица 7. Данные для решения задачи по вариантам 

Решение 

1. Определим экономию материалов 300000*1,2=360 000$
2. Определим себестоимость без использования ноу-хау 300000*6,1=1 830 000$
3. Определим трудовые затраты на выпускаемую продукцию в год  0,45*1 830 000=823500$
4. Вычислим экономию трудовых затрат за счёт внедрения ноу-хау в производство

0,4*823500=329400

5. Рассчитаем выигрыш в себестоимости  329400+360000=689 400$
6. Известно, что фактор текущей стоимости аннуитета (6 лет по ставке 15%) 3,784
7. В итоге стоимость ноу-хау равна 3,784*689400=2 608 689$

Таким образом, стоимость  ноу-хау равна  2 608 689$ 
 

Задача 18 

    Объект  А требует для инвестирования 900 и обеспечивает поток доходов  в сумме 300 у.е., 400 у.е., 600 у.е. Объект Б стоит 325 у.е., а предполагаемый поток доходов составит 100 у.е.,200 у.е.,300 у.е. Ставка дисконтирования, используемая при принятии решения – 10 %. Рассчитать ставку доходности проекта (СДП), если чистая текущая стоимость доходов (ЧТСД) объекта А  составляет 155 у.е., объекта Б 157 у.е. 

Решение

Объект А :

1. СДП = 155 : 900 х 100 = 17,2%

Объект Б:

2. СДП = 157 : 325 х 100 = 43,3%

   Для инвестора выгоднее объект Б, так как  ставка доходности у  него в 2,5 раза больше, чем у объекта  А. 

Задача 6

    Рассчитайте денежную поправку и вероятную стоимость двухэтажного здания с пристроенной верандой. Имеется здание аналог, но без веранды, проданное по цене 100000 у.е. Кроме того, имеются данные по объектам аналогам (таблица 2). Обоснуйте ответ. 

Таблица 2. Данные объектов-аналогов 

 

Решение

Из анализа  объектов 1 и 2 целесообразно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием веранды при условном допущении равенства прочих физических характеристик. 

Пз = Ц1 - Ц2 = 125 000 – 118 000 = 7.000 у.е. ,

Пз  — поправка на наличие  веранды;

Ц1 — цена объекта 1;

Ц2 — цена объекта 2;

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле: 

V = Санал + Пз = 100 000 + 7000 = 107 000 у.е.

V — вероятная  стоимость объекта;

Санал — цена продажи аналога;

Пз — поправка на наличие веранды при объекте  А. 

Таким образом, денежная поправка  составляет 7000 у.е., вероятная стоимость 107 000 у.е. 

    Задача 22 (вариант 3)

    Общая площадь здания, свободная площадь, ставка аренды для арендованных площадей,  операционные расходы, стоимость земельного участка даны по вариантам в таблице 10;

    Выдан ипотечный кредит на следующих условиях:

    Срок 20 лет;

    Ставка  процента (годовая) 9 %;

    Платежи ежемесячные;

    Платежи по обслуживанию долга 43200 у.е.;

    Коэффициент ипотечной задолженности 80 %; 

    Таблица 10. Данные для решения задачи по вариантам 

    Задание:

    а) составить баланс;

    б) составить отчёт о движении денежных средств;

    в) найти:

• потенциальный валовой доход (ПВД);
• действительный валовой доход (ДВД);
• чистый операционный доход (ЧОД);
• денежные средства до налогообложения;
• ипотечную постоянную;
• сумму ипотечного кредита;
• стоимость собственного капитала;
• стоимость улучшений;
• общую стоимость недвижимости;
• общую стоимость улучшений.

 

Решение 

ПВД = ОПЗ*СПА= 900*100= 90 000 у.е.

ДВД= ПВД-Потери= 90 000-80*100= 82 000 у.е.

ЧОД =ДВД  – ОР=82 000 -50 000= 32 000 у.е.

 

Литература

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / Учебник  – М.: Дело - 2004.
2. Крутик А.Б. Экономика недвижимости / Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. // Серия “Учебники для вузов. Специальная литература” – СПб.: Издательство “Лань”, - 2000. – 480 с.
3. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости /Учебное пособие. – М: ЮНИТИ, - 2004.
4. Федотова М.А. Оценка недвижимости и бизнеса. / Федотова М.А., Уткин Э.А.//Учебник – М.: Дело, - 2000 г.
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 17.07.98г.