Наиболее  выгодным для страховой компании представляется компромисс сочетание  элементов обоих вариантов. При страховании объектов недвижимости, оценка которых наиболее сложна (памятники истории и культуры, здания театров, спортивных сооружений, культовые сооружения и др.), лучше пользоваться услугами профессиональных оценщиков, а на перспективу готовить своих. Росгосстрах осознает всю сложность данной проблемы и, идя по пути повышения своей профессиональной ответственности перед страхователями, в октябре 1995 г. вступил в члены Российской гильдии риэлторов. Более двадцати специалистов страховых фирм нашей системы уже прошли обучение на семинаре “Основы анализа и оценки недвижимости”, организованном Институтом экономического развития Всемирного банка совместно с Правительством Москвы и Российской гильдией риэлторов. Курс на обучение страховщиков методам оценки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса будет продолжен. Появление собственных оценщиков предполагает более высокий уровень работы компании при проведении страхования объектов недвижимости хозяйствующих субъектов. Два молодых, но бурно развивающихся рынка (страховой рынок и рынок недвижимости) нашли точку соприкосновения и взаимовыгодного сотрудничества — это оценка приносящей доход недвижимости, которая является объектом страхования.

1.3. Договор на оценку и его содержание.

 

     Федеральный закон устанавливает следующие обязательные требования к договору. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Договор должен содержать:

     - основания заключения договора;

     - вид объекта оценки;.

     - вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

     - денежное вознаграждение за проведение  оценки объекта оценки;

     - сведения о страховании гражданской  ответственности оценщика.

     В договор в обязательном порядке  включаются сведения о наличии у  оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание. 

     В Московском законе указываются только особые обязательные требования к договору на проведение оценки объекта оценки, дополняющие общие нормы Гражданского законодательства Российской Федерации. 

     Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме  и не требует нотариального удостоверения.

     Договор должен содержать:

     - описание объекта оценки с  указанием его вида;

     - вид определяемой стоимости (стоимостей);

     - сведения о наличии у оценщика  соответствующей лицензии и всех  существенных условий ее действия (если договор заключает лицензированный оценщик);

     - сведения о том, что оценщик  является надлежащим профессиональным  оценщиком (если договор заключает  профессиональный оценщик);

     - сумму вознаграждения профессионального  оценщика в денежном выражении.

     Договор об оценке как единого объекта, так  и ряда объектов оценки, должен содержать  точное указание на этот объект (объекты), а также его описание, достаточное  для однозначной идентификации этого объекта (объектов) оценки.

     В отношении объектов оценки, принадлежащих  городу Москве или муниципальным  образованиям города Москвы, договор  заключается оценщиком с лицом, которое в соответствии с действующим  законодательством и (или) договором уполномочено собственником на совершение сделки с объектом оценки, если иное не установлено законодательными актами Российской Федерации».

     Дополнительные  требования к Договору об оценке содержаться  в Стандарте РОО1. В состав договора включается Задание на оценку, которое должно удовлетворять сформулированным там требованиям.

     Оценщик обязан до начала выполнения работ  по оценке в письменном виде согласовать  с клиентом Задание на оценку, которое  является как свидетельством однозначного понимания сторонами содержания и результатов предстоящей работы, так и важнейшим аргументом в случае последующих споров.

     В общем случае содержание Задания  на оценку должно включать следующие  позиции:

     - наименование оценщика, клиента  и владельца недвижимости;

     - дата, на которую устанавливается  стоимость объекта недвижимости;

     - цель оценки;

     - база оценки;

     - идентификация объекта оценки  и состава оцениваемых прав;

     - согласованные источники информации, касающейся условий владения, текущего  и будущего арендного дохода, разрешенного использования земли, статуса зонирования, строительных издержек, данных бухгалтерского учета, ремонтного состояния и иных технических и экономических аспектов недвижимости, а также степень, до которой оценщик может на них полагаться;

     - сроки и условия предлагаемого кредита (при оценке для целей определения величины залогового обеспечения);

     - перечень особых допущений, ограничений  и инструкций клиента;

     - положения, которые должны обеспечивать  предварительное согласование текста  и контекста открытых публикаций результатов оценки;

     - меры конфиденциальности, которые  оценщик предпринимает в пользу  своего клиента;

     - границы юридической ответственности  оценщика перед третьими лицами;

     - объем технического и экологического  освидетельствования;

     - размер и согласованные рамки финансовой ответственности перед клиентом за результаты оценки и рекомендации, взаимно согласованные процедуры разрешения споров и позиция, касающаяся страхования профессиональной деятельности;

     - форма представления результатов  оценки;

     - основа, величина и время выплаты  вознаграждения, включая возмещение  понесенных затрат и расходов, если оценщик не действует  как внутренний оценщик;

     - подписи и печати сторон.

     Задание при этом обычно рассматривается  как неотъемлемая часть Договора и является приложением к нему.

1.4. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости

 

     По  Федеральному закону надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее — отчет). Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

     В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

       В отчете должны быть указаны:

     - дата составления и порядковый  номер отчета;

     - основание для проведения оценщиком  оценки объекта оценки;

     - юридический адрес оценщика и  сведения о выданной ему лицензии  на осуществление оценочной деятельности  по данному виду имущества;

     - точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица  и балансовая стоимость данного  объекта оценки;

     - стандарты оценки для определения  соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

     - последовательность определения  стоимости объекта оценки и  ее итоговая величина, а также  ограничения и пределы применения  полученного результата;

     - дата определения стоимости объекта  оценки;

     - перечень документов, используемых  оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

     Отчет об оценке рыночной стоимости объекта  недвижимости может также содержать  иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты  отражения примененного им метода расчета  стоимости конкретного объекта  оценки. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

     Отчет собственноручно подписывается  оценщиком и заверяется его печатью.

     Требования  к отчету, установленные Московским законом, почти совпадают с изложенными выше, но есть и некоторые отличия. Так, вместо федерального требования указывать используемые стандарты оценки, требуется указание на «используемые нормативные и инструктивные материалы, включая стандарты оценки». Поскольку по Московскому закону оценщиками являются не только юридические, но и физические лица, в отчете требуется указывать: «юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего профессионального оценщика». Там же содержится одно важное дополнительное требование к отчету: «В случае, если оценка имущества проводилась несколькими оценщиками по разным объектам оценки входящим в состав этого имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием объектов, по которым он проводил оценку.»

 

     

Заключение

 

     Обобщив все вышеизложенное можно сделать  несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

     Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

     Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни.

       В первую очередь это касается  рынка недвижимости, развитие которого  может определить в перспективе  характер изменений всей экономики.

     Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

     — при операциях купли-продажи или  сдачи в аренду;

     — при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

     — для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

     — при кадастровой оценке для целей  налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

     — для страхования объектов недвижимости;

     — при кредитовании под залог объектов недвижимости;