Оценка предпринимательского бизнеса

       Доходный  подход используется при определении:

       - инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

       -  рыночной стоимости.

       В рамках доходного подхода возможно применение одного их двух методов:

       -  прямой капитализации доходов;

       -  дисконтированных денежных потоков.

       В    основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость объекта

обусловлена способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

       Метод капитализации доходов используется, если:

       - потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

       - потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

       Результат, полученный данным методом, состоит  из стоимости зданий, сооружений и  из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта собственности. Базовая формула расчета имеет следующий вид: [6. С.  33]

       С = NOY / R_k или С=ЧОД / Коэффициент капитализации,                (1.1)

где С – стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

    R_k – коэффициент капитализации (%);

    ЧОД – чистый операционный доход.

       Таким образом, метод капитализации доходов  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

       Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

       - ПВД (потенциальный валовой доход);

       - ДВД (действительный валовой доход);

       - ЧОД (чистый операционный доход);

       - ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

       Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который  можно получить от недвижимости, при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле [7. С.  101]:

       ПВД = S * C_а,                                                (1.2)

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м²;

    С_а  - арендная ставка за 1 м².

       Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей  при сборе арендной платы с  добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости [8. С.  99]:

       ДВД=ПВД-Потери+Прочие доходы.                                    (1.3)

       Обычно  эти потери выражают в процентах  по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего, анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости [10. С.  32]:

       К_нд = Д_n * Т_с / N_а,                                    (1.4)

где Д_n- доля единиц объект недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

    N_а – число арендных периодов в году.

       Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

       -   общеэкономической ситуации;

       -   перспектив развития региона;

       -   стадии цикла рынка недвижимости;

       - соотношения спроса и предложения на оцениваемом сегменте рынка недвижимости.

       Коэффициент загрузки зависит от различных типов  недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки. [11. С. 68]

       К_{загрузки} = 1- К_нд.                                           (1.5)

       Опираясь  на ретроспективную и текущую  информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования  и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода [12. С. 174]:

       К_ндп = П_а+П_нд / ПВД,                                      (1.6)

где К_нд – коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

    П_а – потери при сборе арендной платы;

    П_нд – потери от недоиспользования площадей;

    ПВД – потенциальный валовой доход.

       Помимо  потерь от недоиспользования и при  сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно  увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в  целях обслуживания, в частности, арендаторов и не включаемые в арендную плату.

       Чистый  операционный доход (ЧОД) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением  амортизационных отчислений). Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

       Расчет  стоимости объекта оценки методом ДДП производится по формуле [13. С. 224]:

       PV = å * (C_t / (1 + i)^t )+ M * (1 / (1 + i)ⁿ),                           (1.7)

где PV – текущая стоимость;

C_i - денежный поток периода t;

i_t – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

       Сравнительный подход к оценке собственности базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемого объекта с аналогами.

       Оценка  на основе соотношения дохода и цены продажи.

       В этом случае в качестве единиц сравнения  используются:

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).
2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

       Валовой рентный мультипликатор – это  отношение продажной цены или  к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

       Для применения ВРМ необходимо:

       1) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

       2) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

       3) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

       Вероятная цена продажи оцениваемого объекта  рассчитывается по формуле [14. С. 139]:  

       Ц_об = ПВД_о*ВРМ_а = ПВД_о* [å (Ц_iа : ПВД_iа)] : m,                          (1.8)

                                                                ¹

где Ц_об – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

      ПВД_о – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

      ВРМ_а – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

      Ц_iа – цена продажи i–го сопоставимого аналога;

      ПВД_iа – потенциальный валовой доход i–го сопоставимого аналога;

      m- количество отобранных аналогов.

       ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и  сопоставимыми аналогами, так как  в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

       Общий коэффициент капитализации.

       Основные  этапы расчета стоимости объекта:

       -  подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

       - общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене [15. С. 86]:

       К_кап = [ ( å (ЧЧО_iа : Ц_iа) : m,                            (1.9)

где К_кап – общий коэффициент капитализации;

      ЧОД_iа – чистый операционный доход i–го сопоставимого аналога;

      Ц_iа – цена продажи i–го сопоставимого аналога;

      m- количество отобранных аналогов.

       -  далее будет определяться вероятная цена продажи объекта оценки по формуле [16. С. 148]:

                                                                  _m

       Ц_об = ЧОД_о * К_кап = ЧОД_о * [å (ЧОД_iа : Ц_iа)] : m,                     (1.10)

                                                                          ¹

где ЧОД_о – чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

       Заключительным  этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с  целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При  этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.
2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

       Наибольший  вес присваивается скорректированным  величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.