Оценка недвижимости: понятие и сущность

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

3. Факторы определяющие  стоимость объектов  недвижимости.

1 группа факторов - Факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке

платежеспособных  покупателей. Самый большой потенциальный  спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости  объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

     Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

2 группа факторов - Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов. Рассмотрим основные из них.

1.      Объективные факторы.  Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

-  макроэкономические  – факторы, связанные с общей  конъюнктурой рынка (налоги, пошлины,  динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия  оплаты труда, потребность в  объектах недвижимости, развитие  внешнеэкономической деятельности и т.д.);

-  микроэкономические  – факторы, характеризующие объективные  параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные  с феноменом массового  сознания и факторы  психологического  характера:

-  массированная  реклама;

-  инфляционные  ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность  и т.д.

в настоящем  пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

-  местонахождение  – удаленность от центра, степень  развития инфраструктуры и транспортного  сообщения (особенно – близость  метро) напрямую влияет на стоимость  недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные  решения – в зависимости от  назначения дальнейшего использования  здания стоимость его будет  увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние  объекта недвижимости;

-  наличие  коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические  и сейсмические факторы (для  жилой недвижимости данные санитарно-экологической  экспертизы могут значительно  снизить стоимость жилья, а  наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить  стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие  на цену и скорость  продажи квартир:

-  количество  аналогичных предложений, их соотношение  со спросом именно на этот  тип  квартир именно в этой  части города;

-  объективные  недостатки объекта (крайние этажи,  окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность  района;

-  экологическая  обстановка в районе;

-  транспортное  сообщение и развитость инфраструктуры  района;

-  социальная  однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная»  продажа);

-  юридическая  «чистота» объекта.

   Известно, что главным критерием  любой сделки является выгодность  для обеих сторон. Однако, каждый  вкладывает в это понятие свой  смысл. Для одного на первом  месте стоят деньги. Такой продавец  готов довольно долго ждать  своего клиента, ни на рубль не снижая цену.

  Для  другого важно как можно скорее  получить свободные средства. В  этом случае на первое место  выходит быстрота сделки и  действует принцип «время –  деньги». 

   Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

3 группа факторов – симбиоз 2 и 3 группы. Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый  уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй  уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий  уровень (непосредственного  окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся  следующие 4 группы факторов:

Социальные:

- базовые  потребности в приобретении объектов  недвижимости, в варианте их использования;  базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции  изменения численности населения,  его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения,  др.;

- тенденции  изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль  и уровень жизни. 

Экономические:

- общее  состояние мировой экономики;  экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое  состояние предприятий; 

- факторы  спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы  предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

Физические:

- климатические  условия, природные ресурсы и  источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические  факторы. 

Политические (административные):

- политическая  стабильность, безопасность;

- налоговая  политика, финансовая политика, предоставление  разного рода льгот; 

- зонирование:  запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные  нормы и правила: ограничительные  или либеральные; 

- услуги  муниципальных служб: дороги, благоустройство,  инженерное оборудование, общественный  транспорт, школы, противопожарная  служба;

- наличие  и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко  второму уровню относятся  следующие факторы:

Местоположение:

- по  отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым  территориям, автодороге, железной  дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам  и т.п.);

- наличие  и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение  объектов в плане города (района), примыкающее окружение. 

Условия продажи:

- особые  условия сделок; мотивы продавцов  и покупателей 

- условия  финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся  следующие факторы:

Физические характеристики:

- физические  параметры: площадь, размеры, форма,  материал постройки, год постройки  или реконструкции, этажность  и др.;

- качество  строительства и эксплуатации;

- наличие  коммунальных услуг; 

- функциональная  пригодность; 

- привлекательность,  комфорт. 

Архитектурно-строительные:

- стиль,  планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные  показатели и др.

Финансово-эксплуатационные: