Оценка недвижимости: понятие и сущность

Негосударственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

МЕЖРЕГИОНАЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ  И ПРАВА

Экономический факультет

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

По дисциплине: Оценка недвижимости .

Вариант №4 
 

Выполнено: студентом

экономического  факультета

5 курса,  фк-56 группы,

вечерней  формы обучения

Ф.И.О. студента: Архипов В.М.

Ф.И.О. преподавателя: Любименко А.И. 
 
 
 
 
 
 

Санкт- Петербург

2010 г.

Содержание.

1.Введение……………………………………………………………………….3

2.Определение  недвижимости………………………………………………….4

3.Классификация  объектов недвижимости……………………………………6

4.Факторы определяющие  стоимость объектов недвижимости……………..9

5.Факторы определяющие  спрос и предложение на рынке  недвижимости..15

6.Список используемой  литературы………………………………………….17 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение.

    Методы и процедуры оценки рыночной стоимости недвижимости образуют область современной экономики недвижимости. Такая широта подхода к трактовке данной категории объясняется тем, что теория и практика экономики недвижимости развивается уже на протяжении большого периода времени. И за этот период экономика недвижимости действительно приобрела исключительную универсальность, оказала большое влияние на теоретические подходы к экономике недвижимости в условиях рынка, способствовала активизации прикладных исследований, созданию на стыках различных научных дисциплин особой отрасли научных знаний о факторах и закономерностях рыночной динамики, принципах и методах оценки недвижимости.

         

       За время своего существования оценка недвижимости превратилась в специфическую область практического управления, в методический инструментарий перехода от дикого рынка к цивилизованным формам и даже в самостоятельную отрасль в сфере услуг, в рамках которой функционируют специализированные фирмы по оценке недвижимости.

Одним из основных направлений экономики  недвижимости является выделение экономических  и социальных факторов, характеризующих  стоимость реального объекта  недвижимости. В результате подобных исследований оценщик должен принять  во внимание риск и период, связанные с оценкой недвижимости. Следовательно, рыночная стоимость это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурсном и открытом рынке при соблюдении условий равновесия, то есть продавец и покупатель действуют рационально. 
 
 
 
 
 
 

1. Определение недвижимости.

Под понятием “недвижимость” традиционно понимают землю и  все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты  незавершенного строительства).

         В России термин “недвижимое  и движимое имущество” впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. “О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах”. Под недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

        Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

         С 1994 г., согласно ст. 130 Гражданского  кодекса Российской Федерации,  “к недвижимым вещам (недвижимое  имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения”. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, “предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью”. Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

– недвижимость невозможно перемещать без нанесения  объекту ущерба;

– недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

– долговечность  объекта инвестирования;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость невозможно похитить, сломать или  потерять при обычных условиях;

– стоимость  недвижимости высока, а ее дробление  на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;

– информация о  сделках с недвижимостью часто  является недоступной;

– потеря потребительских  свойств или перенос стоимости  в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;

– возможность  положительного либо отрицательного влияния  нового строительства на стоимость  прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция  к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические  риски, присущие недвижимости, как объекту  инвестирования: риск физического повреждения  под воздействием природных и  техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– строгое государственное  регулирование сделок с недвижимостью. 
 
 
 
 
 
 

2. Классификация объектов недвижимости.

   Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих.

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .

- лечебно-оздоровительные  (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы,  училища, техникумы, институты,  дома детского творчества и  т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные  здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы  власти), памятники, мемориальные  сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.    Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). По данным «Союзпетростроя» в стадии незавершенного строительства находится около 1500 домов и, по мнению экспертов, еще около 500 объектов промышленного и гражданского назначения. К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:

- при  консервации — срок, на который  консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации,  наименование организации, на  которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;

- при  полном прекращении строительства  — порядок ликвидации и использования  уже построенных объектов или  их частей, смонтированных конструкций  и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

       В настоящее время в Санкт-Петербурге действует порядок подготовки и выдачи паспорта объекта незавершенного строительства представляющий собой единый документ на территории Санкт-Петербурга, содержащий описание объекта незавершенного строительства и включающий в себя исчерпывающий объект информации.

      Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий  земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

- для  сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

- для  личного подсобного хозяйства;

- для  коллективного садоводства и  огородничества;

- для  подсобных сельскохозяйственных  производств;

- для  опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.