Обьекты и субьекты в ОСНИ

Вывод по главе  1

1.3.Таким образом, фонд объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

1. земельные  участки

В соответствии с ЗК РФ земли в Российской Федерации  по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного  назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли  для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности  и земли иного специального  назначения;

4. земли особо  охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного  фонда;

6. земли водного  фонда;

7. земли запаса.

Земельные участки  в городах, поселках, других населенных пунктах в пределах их черты (земли  поселений) в соответствии с градостроительными регламентами делятся на следующие  территориальные зоны:

  * жилая;

  * общественно-деловая;

  * производственная;

  * инженерных  и транспортных инфраструктур;

  * рекреационная;

  * сельскохозяйственного  использования;

  * специального  назначения;

  * военных  объектов;

  * иные территориальные  зоны. 

2. жилье (жилые  здания и помещения):

  * многоквартирные  жилые дома, квартиры в них  и др. помещения для постоянного  проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.);

  * индивидуальные  и двух - четырех семейные малоэтажные  жилые дома (старая застройка  и дома традиционного типа - домовладения  и нового типа - коттеджи, таунхаусы); 

3. коммерческая  недвижимость:

  * офисные  здания и помещения административно-офисного  назначения;

  * гостиницы,  мотели, дома отдыха;

  * магазины, торговые центры;

  * рестораны,  кафе и др. пункты общепита;

  * пункты  бытового обслуживания, сервиса. 

4. промышленная  недвижимость:

  * заводские  и фабричные помещения, здания  и сооружения производственного  назначения;

  * мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные  сооружения;

  * паркинги, гаражи;

  * склады, складские  помещения. 

5. недвижимость  социально-культурного назначения:

  * здания  правительственных и административных  учреждений;

  * культурно-оздоровительные,  образовательные, спортивные объекты;

  * религиозные  объекты. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 2.

2.1. Субъекты рынка недвижимости

Участниками субъектно-объектных  отношений в сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические  и физические лица России и иностранных  государств, вступающие в экономические  связи в процессе владения, пользования  и распоряжения недвижимым имуществом.Государственные  органы и организации на рынке  недвижимости выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе: 

•  законодательное  установление правил и ограничений;

 

•  учет  и регистрация прав на недвижимость  и сделок с нею;

 

•  распределение  природных ресурсов, государственных  зданий и сооружений и предостав-ление  их в собственность, аренду  или пользование;

 

• контроль  за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

 

• стимулирование  приватизации и национализации предприятий  и других объектов;

 

• инвестирование  в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, энергетику) и др.

 

В зависимости от особенностей вида недвижимого имущества  функции государства, субъектов  РФ и муниципальных органов дифференцируются. Так, в сфере лесных отношений  в компетенцию Российской Федерации  входит: 

• определение основных направлений государственной политики в области лесного хозяйства;
• разработка и совершенствование лесного законодательства (с учетом субъектов РФ);
• распоряжение совместно с субъектами РФ лесным фондом страны;
• определение порядка организации и деятельности государственных органов управления лесным хозяйством;
• установление порядка отнесения лесного фонда к группам лесов и категориям защитности, а также перевода из одной группы лесов или категории в другую;
• установление норм и правил пользования лесным фондом
• утверждение по согласованию с субъектами РФ ежегодной нормы заготовки древесины (расчетной лесосеки);
• установление системы платежей за пользование лесным фондом, а также образование и использование государственного внебюджетного фонда воспроизводства, охраны и защиты лесов;
• определение порядка и условий передачи участков лесного фонда в аренду;
• утверждение правил отпуска древесины на корню, рубок леса, воспроизводства, охраны и защиты лесов;
• организация и координация научных работ по ведению лесного хозяйства;
• разработка совместно с субъектами РФ федеральных программ по рациональному пользо-ванию лесным фондом, повышению продуктивности, воспроизводству, охране и защите лесов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями и организация их выполнения;
• осуществление государственного контроля за состоянием, использованием, воспроизвод-ством, охраной и защитой лесов и установлением порядка его проведения;
• организация ведения государственного учета лесного фонда, кадастра, лесного мониторинга и лесоустройства;
• осуществление международного сотрудничества по лесному хозяйству;
• установление статистической отчетности в области ведения лесного хозяйства;
• определение совместно с субъектами РФ объемов заготовки и поставок древесины для государственных нужд;
• принятие решений о приостановлении, ограничении, прекращении деятельности предприя-тий, учреждений и организаций при нарушении ими лесного и иного законодательства.

Недра, лесной и  водный фонды находятся в ведении  Российской Федерации и ее субъектов. Владеть и пользоваться ими могут  физические и юридические лица на основании специальных разрешительных документов: лицензии, лесорубочного  билета (ордера), горного отвода.В  регионах полномочия по управлению рынком недвижимости распределены между различными ведомствами государственной и  муниципальной исполнительной власти: БТИ, органами Роснедвижимости, учреждениями Министерства юстиции РФ (Минюста  России), агентства по управлению государственным  имуществом. Сюда относятся и департаменты муниципального жилья, и другие учреждения, выполняющие в соответствии со своим  профилем функциональные обязанности.Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также  профессиональные его участники: риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры  и другие посредники.

Риэлтор -это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индиви-дуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. 

В перечень видов  риэлторской деятельности, включены следующие операции: 

• продажа жилых  и нежилых помещений с аукционов  и на конкурсной основе; 

• деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежи-лых  помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению  жителей домов, подлежащих реконструкции; 

• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых  помещений, находящихся в собственности  как юридических, так и физических лиц; 

• заключение договоров  купли-продажи жилых помещений  с пожизненным содержанием; 

• деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находя-щихся в собственности  юридических и физических лиц. 

Риэлторами могут  быть физические и коммерческие юридические  лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных  предприятий. 

Гражданин имеет  право заниматься риэлторской деятельностью  в случае, если он: 

• дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или  признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет; 

• зарегистрирован  в качестве индивидуального предпринимателя  без образования юриди-ческого  лица. 

Коммерческие  организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещен-ными законодательством РФ, даже если некоторые  из них не указаны в учредительных  документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они  не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц  органов исполнительной власти, участвующих  в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для  получения лицензии юридическое  лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и  опыта работы в этой области в  соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества  РФ. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения -Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны. 

В зависимости  от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно  объединить в три группы: 

а) продавцы ?-собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

6) покупатели-инвесторы,  вкладывающие собственные, заемные  или привлеченные средства в  форме капитала и обеспечивающие  их целевое использование;

в) обслуживающие  структуры ? инфраструктурные организации, обеспечивающие функцио-нирование  рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Активные участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества. 

По статусу  всех инвесторов можно подразделить па три группы:

• индивидуальные (физические лица),
• институциональные (коллективные)
• профессиональные.

 

Уполномоченные  государством органы инвестируют в  основном в объекты отраслей материального  производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной  собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного  хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию. 

В последние  годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных  и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

Любой инвестор имеет право: 

• самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность  инвестиций;

• привлекать на договорной основе физических и юридических  лиц для реализации инвестиций;

• передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным  органам, юридическим лицам;

• контролировать целевое назначение инвестиций;

• владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и  результатами инвестиций. Государство  гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных  актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем  через год с момента опубликования;

• не допускается  вмешательство в выбор объектов инвестирования, кроме случаев, предусмот-ренных законом;