Лицензирование риэлторской деятельности

* * *

     В обязанности риэлтора, в частности, входит информирование заинтересованных лиц о нормативно-правовых актах, регулирующих отношения в сфере недвижимости (п. 18 Положения). К сожалению, в силу отсутствия в Положении указания на то, какие лица входят в круг заинтересованных, эта часть рассматриваемого документа требует дополнительных разъяснений.

     В случае реорганизации, изменения наименования, юридического адреса, изменения паспортных данных физического лица, утраты лицензии ее владелец обязан в 15-дневный срок подать в лицензионный орган, выдавший лицензию, заявление о ее переоформлении. При этом до переоформления лицензии ее владелец осуществляет деятельность на основании ранее выданной лицензии, а в случае утраты лицензии - на основании временного разрешения, выдаваемого лицензионным органом.

* * *

     Срок  действия лицензии на осуществление  риэлторской деятельности установлен в 3 года с возможностью дальнейшего продления (п. 15 Положения). Это, тем не менее, не исключает возможности выдачи разрешения на более короткий срок при наличии соответствующего заявления лица, обратившегося за получением лицензии.

     Лицензия, выданная лицензионным органом в соответствии с требованиями рассматриваемого Положения, действительна на всей территории РФ (п. 17 Положения). При этом следует иметь в виду, что для осуществления риэлторской деятельности на основании лицензии, выданной лицензионным органом одного субъекта РФ, на территории иных субъектов Федерации необходима регистрация соответствующего разрешения в их лицензионных органах.

     Заметим, что в противном случае лицензионные органы соответствующего региона в  порядке, установленном в п. 20 Положения, вправе приостановить действие такой лицензии на подведомственной им территории.

     Ликвидация  юридического лица либо прекращение  действия свидетельства о регистрации  гражданина в качестве индивидуального  предпринимателя означают, что лицензия автоматически теряет свою юридическую силу и подлежит возврату выдавшему ее органу.

* * *

     В Положении специально отмечена возможность  привлечения лиц, осуществляющих свою деятельность без лицензии, к ответственности  в соответствии с законодательством  РФ. Так, согласно ст. 173 ГК РФ, сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. Иск о признании такой сделки недействительной может быть предъявлен непосредственно самим юридическим лицом, ее совершившим, его учредителем (участником) либо государственным органом, осуществляющим контроль или надзор за деятельностью этого юридического лица. В данном случае таким органом будет лицензионный орган, на который в соответствии с п. 23 Положения возложена обязанность по осуществлению контроля за соблюдением установленного порядка ведения риэлторской деятельности.

     Вместе  с тем ввиду отсутствия в самом Положении реальных мер ответственности, применяемых за совершение риэлторской фирмой деятельности без лицензии, компании, имеющие соответствующие разрешения, не имеют серьезных преимуществ перед своими конкурентами, действующими без таковых. Последние продолжают беспрепятственно работать на рынке, и даже в более выгодных условиях, поскольку им не приходится тратиться на обучение своих сотрудников и сдачу экзаменов.

     Интересно заметить, что п. 25 Положения отмечена возможность привлечения к ответственности должностных лиц за нарушение или ненадлежащее исполнение правил, изложенных в Положении, а кроме того, возможность обжалования принимаемых ими решений и совершаемых ими действий в установленном порядке в судебные органы.

     Следует иметь в виду, что споры об обжаловании отказа в выдаче лицензии юридическому лицу или гражданину-предпринимателю, равно как и споры о приостановлении или аннулировании лицензий, выданных указанным лицам, подлежат рассмотрению в арбитражном суде. Если же гражданин, получивший разрешение на ведение определенной хозяйственной деятельности, как предприниматель еще не зарегистрирован (что в нашем случае в принципе возникнуть не должно) споры об отказе в выдаче лицензии, а также о ее приостановлении или аннулировании, разрешаются в суде общей юрисдикции (см. п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 18.08.92 N 12, 12 "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам"). 

* * *

     Касаясь темы реализации объектов недвижимого  имущества, считаем не лишним рассмотреть вопрос относительно того, как правильно оформить документы по купле-продаже недвижимости (к примеру, жилых помещений) с тем, чтобы соблюсти все установленные гражданским законодательством нормы и положения.

     Операция  по передаче в собственность земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого имущества по правовой сути является предметом договора купли-продажи недвижимости.

     Продажа недвижимости, к которой относятся  и квартиры (ст. 130 ГК РФ), регламентирована в параграфе 7 гл. 30 части второй ГК РФ.

     Из  содержания норм указанного параграфа  ГК РФ следует, что продажа квартиры оформляется договором купли-продажи (договор продажи недвижимости), по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (п. 1 ст. 549 ГК РФ);

- договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ);

- в договоре  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю. При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире, подлежащей передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ);

- существенным  условием договора продажи жилого  дома или квартиры, в которых  проживают лица, сохраняющие в  соответствии с законом право  пользования этими жилыми помещениями  после его приобретения покупателем,  является наличие перечня этих лиц с указанием их прав на пользование данным помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

- договор  должен также предусматривать  цену передаваемой квартиры. При  отсутствии в договоре согласованного  сторонами в письменной форме  условия о цене квартиры договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

- передача  недвижимости продавцом и принятие  ее покупателем осуществляются  по подписываемому сторонами  передаточному акту или иному  документу о передаче. Если иное  не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать квартиру считается исполненным после вручения этой квартиры покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ);

- договор  продажи квартиры подлежит государственной  регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

     В данной связи хотелось бы сказать  следующее. Гражданский кодекс РФ предусматривает государственную регистрацию права собственности на недвижимость в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Однако порядок такой регистрации, как указано в этой же статье Гражданского кодекса РФ, должен быть установлен Федеральным законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, который до настоящего времени еще не принят. Поэтому до введения его в действие сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимости и продолжает применяться действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом (статьи 6, 7 Федерального закона "О введении в действие части второй ГК РФ" от 26.01.96 N 15-ФЗ).

     Как правило, регистрацию сделок с недвижимостью сегодня осуществляют местные органы исполнительной власти либо иные уполномоченные ими органы. В Москве, например, функция по регистрации сделок с квартирами возложена на Департамент муниципального жилья (пункты 1.3, 1.9 постановления Правительства Москвы от 16.02.93 N 142 "Об упорядочении организации управления жилищным фондом в г. Москве").

     Таковы  основные положения правового статуса  юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность в сфере недвижимости, а также особенности оформления сделок купли-продажи недвижимых объектов. Однако несомненный интерес вызывают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета как непосредственно риэлторских компаний, так и лиц, пользующихся их услугами (граждан и предприятий, приобретающих и продающих объекты недвижимости).

* * *

     Итак, как было сказано выше, риэлторская  деятельность совершается, как правило, в рамках посреднических услуг, т.е. при наличии на определенный объект недвижимости реальных продавцов и  покупателей (первый случай). Однако на практике недвижимость может приобретаться и самой риэлторской компанией с целью ее реализации при возникновении условий, выгодных самой фирме, в будущем (второй случай). В этих двух случаях ситуации, связанные с появлением объектов налогообложения, и соответственно построение бухгалтерского учета, будут различными.

     Как известно, формы расчетов между комитентом (поручителем) и комиссионером (поверенным) могут быть различными. Две основные разновидности порядка уплаты комиссионного  вознаграждения получили название посреднических сделок "с участием в расчетах" и "без участия в расчетах".

     Основное  отличие указанных способов уплаты посреднического вознаграждения состоит  в том, что в первом случае денежные средства, поступившие риэлторской  фирме, могут включать в себя не только сумму ее комиссионного вознаграждения, но и стоимость приобретенного (реализованного) объекта недвижимости (допустим, квартиры), в то время как во второй ситуации риэлторская фирма получает от покупателя либо продавца недвижимости лишь причитающуюся ей сумму вознаграждения за оказание посреднических услуг по купле-продажи квартиры.

     В первом случае в обязанности посредника помимо всего будет входить перечисление цены квартиры ее непосредственному  продавцу (комитенту), в во втором, наоборот, комитент будет обязан зачислить на счет посредника (комиссионера) причитающееся ему вознаграждение. Кроме того, при наличии условия сделки, когда покупатель оплачивает стоимость квартиры и сумму комиссионного вознаграждения отдельно (т.е. получателями соответствующих средств являются одновременно и продавец, и посредник), соответствующая обязанность по уплате риэлторской фирме комиссионного вознаграждения, а продавцу квартиры - ее стоимости будет лежать на покупателе.

     Очевидно, что отражение указанных операций на счетах бухгалтерского учета фирмы-посредника будет находиться в непосредственной зависимости от условий и порядка их расчетов с комитентами (продавцами и покупателями недвижимости). Кроме того, отдельные особенности учета связаны с субъектным составом сделки, т.е. зависят от того, кто является покупателем (продавцом) квартиры - юридическое лицо или же гражданин.

     Поскольку их деятельность совершается в рамках договоров комиссии либо поручения, то такой род деятельности в соответствии с п. 2.9 инструкции Госналогслужбы РФ от 10.08.95 N 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль" в целях налогообложения прибыли приравнивается к совершению посреднических операций и сделок. При этом максимальная ставка налога на прибыль, зачисляемого в бюджет соответствующего субъекта РФ, с дохода, полученного риэлторской компанией от оказания посреднических услуг по купле-продажи недвижимости, согласно ст. 5 Закона РФ от 27.12.91 N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (п. 3.1 Инструкции N 37) будет составлять 30%.

     Что касается исчисления и уплаты НДС, то, согласно п. 3 ст. 4 Закона РФ от 06.12.91 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость", облагаемым оборотом у предприятий, оказывающих посреднические услуги, будет либо стоимость недвижимости, реализуемой покупателям исходя из применяемых цен без включения в них НДС (при совершении сделок с участием в расчетах), либо сумма комиссионного вознаграждения (при реализации недвижимости без участия в расчетах). Сумма НДС, подлежащая взносу в бюджет как в первой, так и во второй ситуации, определяется в соответствии с положениями п. 19 инструкции Госналогслужбы РФ от 11.10.95 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость" (далее - Инструкция N 39) и отражается в учете по правилам, изложенным в разд. ХVI Инструкции N 39 и п. 6 письма Минфина РФ от 12.11.96 N 96 "О порядке отражения в бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с налогом на добавленную стоимость". 
 
 
 
 
 
 
 

Список  литературы

1. www.komentarii.org/spravochnik _rieltora.ru