Контрольная работа по «Оценки недвижимости»

      Традиционная  техника требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость собственного капитала. Затем к стоимости собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом станет оценочная рыночная стоимость недвижимость. Данная техника не принимает в расчет последствия налогообложения.

           Принцип, положенный в основу  традиционной техники, состоит  в том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует метод оценки на основе денежных поступлений на собственный капитал, поскольку она принимает во внимание выручку от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

           Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

           Что касается ипотеки, то текущий  доход по ней представляет собой обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

           Текущая стоимость инвестиций  в собственный капитал равна  сумме

     потока  доходов и выручки от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей стоимости денежных поступлений и текущей стоимости выручки от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются сумма и время получения выгод инвесторами. Стоимость собственности или ее цена рассчитывается по формуле (1):

 Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит     , (1) 

        Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости.

     Если  ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

           Формула расчета стоимости собственного капитала (инвестиций в собственный капитал), с учетом выше сказанного - формула (2) - имеет следующий вид:

      Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS)    , (2) 

     где PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, CF - денежные поступления,PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже.

      Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются все доходы. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной про центной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности (3) выглядит следующим образом: 

          V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP                             , (3) 

     где V - стоимость собственности (первоначальная), PWAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, CF - денежные поступления, PWF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже, MP - текущий остаток основной суммы ипотеки. 

          Если принять, что  CF = NOI - DS                                                  , (4) 

     где NOI - чистый текущий операционный доход, DS - обслуживание долга (годовое), и 

          PS = RP - OS                                                   , (5) 

     где RP - цена перепродажи собственности, OS - остаток ипотечного долга при перепродаже; тогда формула 3 примет вид: 

          V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP                  , (3*) 

          Применение традиционной техники  предполагает трехэтапный расчет для определенного прогнозного периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

      Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Оценка  текущей стоимости ежегодных  денежных поступлений.

         А. Оценка ежегодного чистого  операционного дохода (NOI)

           1. Потенциальный валовый доход.

           2. Поправка на недоиспользование  и потери при сборе платежей.

           3. Прочие доходы.

           4. Операционные расходы.

           5. Чистый операционный доход (1.А.1 - 1.А.2 + 1.А.3 - 1.А.4) (NOI).

         Б. Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту.

           1. Первоначальная основная сумма  ипотеки (I).

           2. Срок полной амортизации (t).

           3. Ставка процента (i).

           4. Ежемесячный платеж (Формула 6) (DSm).

           5. Ежегодные выплаты по обслуживанию  долга (1.Б.4 * 12) (DS).

         В. Ежегодные денежные поступления  (1.А.5 - 1.Б.5).

         Г. Оценка ожидаемых ежегодных  денежных поступлений.

           1. Ставка отдачи на собственный  капитал (Y).

           2. Период владения собственностью (T).

           3. Фактор аннуитета (Формула 7) (PWAF).

           4. Текущая стоимость ожидаемых  денежных поступлений (1.В * 1.Г.3). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Задача: Известна величина годовой рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости -20000у.е. оценщик располагает следующей рыночной информацией

Аналог    цена продажи  годовая арендная плата.

288000   24000

1. 310500   27000
2. 198000   18000
3. 230000   23000
4. 178500   17000

     Определить  усредненный мультипликатор валовой  ренты и рассчитать стоимость  оцениваемого объекта.

Метод мультипликатора валовой ренты

 

 Метод мультипликатора  валовой ренты целесообразно  применять для оценки жилой и  другой недвижимости, если эксплуатационные затраты невозможно определить достоверно либо информация о них полностью отсутствует.

Метод основан  на предположении, что существует определенная связь между ценой недвижимости и возможным доходом от сдачи  ее в аренду (рентный доход).

Основные этапы  применения метода:

1. Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду.

МВР = Ц/А год,

где МВР - мультипликатор валовой ренты; Ц - цена продажи сопоставимого  объекта; Агод - годовой рентный доход.

2. На основе  суждений оценщика полученные  мультипликаторы валовой ренты  следует усреднить, получив единственное  значение, отражающее характер рыночных  отношений в сфере жилой недвижимости, который будет применен в дальнейших  расчетах.

3. Определить  величину рентного дохода объекта оценки. Если на дату оценки он не сдавался в аренду, необходимо ориентироваться на аналогичные объекты, опубликованные данные о типичных показателях арендной платы, провести необходимые корректировки.

4. Определить  стоимость объекта оценки (С),

С = МВРхА , год

Несмотря на простоту алгоритма, указанный метод  следует применять только в случае достоверной информации по сопоставимым объектам, уверенности в том, что объекты-аналоги имеют сходные характеристики, а также рынок недвижимости активен и зафиксировано большое количество продаж.