Контрольная работа по «Оценки недвижимости»

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«ЧИТИНСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ЧитГУ)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная  работа

по дисциплине: «Оценка недвижимости»

Вариант № 10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

                                                                                                             Выполнил: ст. гр. АУп-08-1

                                                                                              Туранова Ю.Н

                                                                                  Проверил: Гонин . 
 
 
 
 
 
 
 
 

Чита 2011

СОДЕРЖАНИЕ

     1 Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости: понятие, этапы. Критерии при выборе аналогов. Единицы и элементы сравнения

     2 Ипотечно - инвестиционный анализ

     3 Задача 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1 Сравнительный подход  к оценке объектов  недвижимости: понятие,  этапы. Критерии  при выборе аналогов. Единицы и элементы  сравнения

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Условия применения сравнительного подхода: 
1.  Объект не должен быть уникальным. 
2.  Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. 
3.  Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Сравнительный подход базируется на принципах: 
-  замещения - разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.  
Теоретической основой принципа замещения является широко известная в современной экономической теории концепция рационального выбора, согласно которой рациональным является такой выбор хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения.  
-  вклада - сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

     -  спроса и предложения  - оценщик при определении стоимости объекта должен понимать, какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости.

     Cравнительный  подход — совокупность методов  оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Исходной  предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения);
• принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность).

     Сущность  сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит  в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

     Элементы  и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

     При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования [1]. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

     Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико, в процессе исследования посредством анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых оказывает пренебрежимо малое влияние на изменение цены сделки. Тем не менее число факторов, влияние которых должно учитываться, оказывается значительным. Для упрощения процедур анализа оставшиеся факторы группируются и в этом случае в качестве элементов сравнения можно рассматривать упомянутые группы. В таблице 1 приведен перечень таких групп, а также элементы сравнения из этих групп, рекомендуемые к использованию в анализе.

     Рассмотрим  приведенные элементы сравнения  подробнее.

     1. Качество прав для объектов-аналогов  и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

     1.1. Обременение объекта-аналога или  объекта оценки договором аренды  со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

     Если  такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

     1.2. Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями.

     Любое из указанных выше ограничений может  привести к уменьшению ценности объекта. Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта-оценки, то цена объекта-аналога уменьшается па величину поправки.

     1.3. Отличие качеств права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда:

• собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;
• имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.

     В данном случае поправка может оцениваться  путем капитализации изменений  платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно  будет учитывать только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременений.

     2. При анализе условий финансирования  рассматриваются субъективные договорные  условия расчетов по сделке, состоявшейся  для объекта-аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны варианты:

     2.1. Продавец кредитует покупателя  по части платежа за покупку  с условиями, отличающимися от  условий на рынке капитала (процент  по кредиту ниже рыночного)  или предоставляет ему беспроцентную  отсрочку платежей.

     2.2. Платеж по сделке с объектом-аналогом  полностью или частично осуществляется  не деньгами, а эквивалентом денежных  средств (уменьшается сумма наличных  денег, участвующих в сделке), в том числе путем: передачи  пакета ценных бумаг, включая  закладные; передачи материальных ресурсов.

     В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средства и именно сумма, соответствующая  этой стоимости (а не сумма, указанная  в договоре купли-продажи недвижимости) считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

     3. Группа факторов, именуемая условиями  продажи, включает прочие субъективные  условия до говора сделки, внешние  по отношению к объекту и  рассматриваемые в случае их  отличия от условий, предусмотренных  определением оцениваемого вида стоимости.

     3.1. Финансовое давление обстоятельств,  связанных с банкротством или  реализацией обязательств приводит  к вынужденному ускорению совершения  сделки, т. е. время экспозиции  объекта на рынке заведомо  уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно — за счет снижения цены.

     Учет  влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских  и других отношений оказывается  возможным лишь на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

     3.2. Учет влияния на цены сделок  нерыночных соотношений между  арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собою отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

     Распространенной  является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью  или частично) в течение длительного времени после продажи. Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить, исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.