Контрольная работа по «Оценки недвижимости»

="justify">     1. для земельного участка без улучшений используются удельные характеристики (удельные цены):

     1.1. цена за единицу площади участка:

• квадратный метр — для участков под застройку в населенном пункте;
• «сотка» (сотня кв. м) — для участков под садоводство или индивидуальное жилищное строительство вне населенного пункта;
• гектар (десять тысяч кв. м) — для сельскохозяйственных и лесных угодий;

     1.2. цена за единицу длины (погонный  метр) границы участка вдоль «красной  линии» (транспортной или пешеходной  магистрали) — для объектов торгового, складского, производственного назначения, успешность бизнеса которых зависит от доступности объектов для посещения их покупателями и пользователями, для доставки и отправления грузов;

     1.3. цена за участок площадью, стандартной  для данного типа функционального использования;

     2. для земельного участка с улучшениями  в качестве удельной характеристики  принимается удельная цена единицы  измерения количества ценообразующего  фактора для компонента собственности,  вносящего наибольший вклад в  стоимость всего объекта. Если стоимость строения заведомо больше стоимости земельного участка, то в качестве основной единицы сравнения для всего объекта используется удельная цена для строения:

     2.1. цена за единицу полезной (арендной, общей) площади строения (кв. м);

     2.2. цена за единицу объема строения;

     2.3. цена за квартиру или комнату;

     2.4. цена за один элемент объекта,  приносящий доход (посадочное  место в ресторане или театре, место или номер в гостинице);

     3. для характеристики удаленности  объекта от какой-либо точки «притяжения» целесообразно использовать промежуток времени, в течение которого можно доехать от объекта до этой точки общественным или индивидуальным транспортом (в зависимости от назначения объекта). В этом случае в качестве единицы сравнения можно рассматривать цену единицы измерения упомянутого промежутка времени.

     В рамках сравнительного подхода к  оценке недвижимости можно выделить два метода:

• метод моделирования рыночного ценообразования;
• метод сравнительного анализа сделок.

     Метод моделирования рыночного ценообразования, предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (32) или (33) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:

       
или

     

     где P* — рыночная стоимость (равновесная  цена); f_j — элемент сравнения; f_j и f_ej — количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного «эталонного» объекта; p_j = P_fj/f_j – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P_fj — цена j-гo фактора размером f_j.

     Указанная зависимость предназначается для  длительного использования в  оценке множества объектов, что требует  обеспечения корректировки этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

     Метод моделирования рыночного ценообразования  требует весьма больших затрат ресурсов, применяется он лишь в массовой оценке для целей государственного управления (при определении базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для сдачи в аренду государственного имущества .

     Метод сравнительного анализа  сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости.

     Реализация  метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

• анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;
• определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
• разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;
• расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;
• применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;
• анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

     При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

     Процентные (относительные) поправки вносятся путем  умножения цены продажи объекта-аналога  или его единицы сравнения  на коэффициент, отражающий степень  различий в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

     Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная — если хуже.

     Итоговые  значения скорректированных цен  продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор  значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

     Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

• техники количественного анализа;
• техники качественного анализа

     Техники количественного анализа:

• техники компенсационных корректировок цен;
• техники факторного анализа.

     Техники компенсационных  корректировок цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого недостатка объекта-аналога.

     Рассмотрим  несколько вариантов реализации этих техник, опираясь на техники доходного  подхода к оценке стоимости.

     Корректировка цен в связи  с обременением объекта-аналога  или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2 Ипотечно - инвестиционный  анализ

       Понятие ипотечно-инвестиционного  анализа 

           Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equityanalysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.

           Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.

           Ипотечно-инвестиционный анализ  является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

     Они получают остаток чистого операционного  дохода и цены перепродажи после того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта

           Период реализации права собственности  на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают остаточный доход:

           − приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный

     платеж, сумма которого равна остатку  цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;

           − использование собственности  - инвесторы получают остаточный

     чистый  доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

           − ликвидация - при перепродаже  имущества собственник капитала

     получает  деньги из цены реализации после погашения  остатка по ипотечному кредиту. 
 

                  Модели ипотечно-инвестиционного анализа 

           Существует два подхода к проведению  ипотечно-инвестиционного

     анализа:

           1) Традиционный - предпосылкой традиционной  модели ипотечно-

     инвестиционного анализа является положение о  том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.

           2) Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации. 
 

             Традиционная модель ипотечно-инвестиционного анализа 

           Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.