Контрольная работа по «Экономическая оценка земельных участков»

 

Определение стоимости оцениваемого участка 

После введения поправок диапазон цен по сопоставимым участкам земли составил от 12 700 руб. до 14 750 руб. за 0,10 га. Стоимость 0,1 га оцениваемого участка определена как среднее  значение и составляет 13 726 руб. Следовательно, стоимость всего участка составит 13 726*0,2 = 27 451 руб.

Метод выделения 

Метод выделения  используется для оценки застроенных  земельных участков. Условия применения метода - наличие информации о ценах  сделок или предложения (спроса) с  объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Данный метод  применяется, как правило, при определении  стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- выбор основных  факторов стоимости объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый  земельный участок; 

- определение  цен продаж или предложения  (спроса) единых объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку;

- определение  характера и степени отличий  каждого аналога от объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок,  по каждому из выбранных факторов стоимости;

- определение  корректировок цен аналогов, соответствующих  характеру и степени отличий  каждого аналога от объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок; 

- корректировка  цен каждого аналога, сглаживающая  отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

- обоснование  и расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  в себя оцениваемый земельный  участок, как средневзвешенного  значения скорректированных цен  аналогов;

- расчет стоимости  замещения или стоимости воспроизводства  улучшений земельного участка; 

- расчет рыночной  стоимости оцениваемого земельного  участка путем вычитания из  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего в себя  оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Стоимость замещения  или стоимость воспроизводства  улучшений земельного участка определяется с использованием соответственно ресурсных  методов или базисных (индексных, компенсационных) методов (при этом предпочтение следует отдавать ресурсным методам). При определении стоимости замещения или воспроизводства необходимо учитывать прибыль предпринимателя и все виды износа улучшений.

Ресурсные методы определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

Базисные  методы определения стоимости замещения  или стоимости воспроизводства основаны на использовании системы текущих и прогнозных индексов пересчета сметной стоимости по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне цен.

Индексы пересчета  сметной стоимости из базисного  уровня цен в цены, действующие  на дату оценки, устанавливаются, как правило, региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

 

 

 

 

Заключение

 

В данной работе на тему «Методы оценки земли» было рассмотрено  следующее:

- земля как объект экономической оценки;

- доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для земли);

- затратный подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

Каждый из рассмотренных  выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники  для получения информации.

При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов. В условиях рынка недвижимости все подходы при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведенным выше методам оценки земли могут и не совпадать.

 

Список используемой литературы

 

1. Абанкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие рынка недвижимости и оценка стоимости земли // Вопросы экономики. - 2004. - №10.- С. 3-5.
2. Белов В.П. Планирование использования земель сельскохозяйственного назначения. - М.: Экономика, 1995. 134 с.
3. Бугулов Э., Горемыкин В. Экономика недвижимости. - М., 2009. С. 540-552.
4. Булатов А. Земельные отношения в рыночной экономике // Экономист. - 2007. -№ 11.- С. 72-77.
5. Быстров Г.Е. Право частной собственности на землю в России и создание новых предпринимательских структур в сельском хозяйстве // Государство и право. -2007.- № 6. - С. 60-69.
6. Н.Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 2006.- 672 
7. Вальков В.Ф., Заплетин В.Я., Чешев А.С. Основы землепользования и землеустройства. - Ростов-на-Дону: Изд-во Ростовского ун-та, 2008. 214 с.
8. Волкова Т.Ф. Роль оценки потребительских качеств участка в определении цены городской земли // Вопросы планировки и застройки городов. Сборник м-лов VI международной научно-практической конференции 28-29 мая 2009 г. - Пенза, 1999. С. 99-101.
9. Высоковский А. Пространственная модель в системе управления развитием города // Культура города: проблемы развития. - М.:НИИ культуры, 2008. 123 с.
10. В.А. Горемыкин. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 2006.- 176 с.
11. Гаврилов В., Ивановский С. Реформирование собственности на землю и природные ресурсы // Российский экономический журнал. - 2005. - №3.
12. Галиева Р. Сделки с землей с точки зрения действующих законов // Деловой квартал. - 2009. -№ 38. - С. 35-37.
13. Голубева Е., Зацепин Ю. Первый в России закон о частной собственности // КоммерсантЪ-Daily. - 2000. - №10. – С.10-35.
14. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Практическое справочно-учебное пособие. - М.: Инфра,2006.
15. Иконицкая И.А. Основы земельного права Российской Федерации / Ин-т государства и права РАН. - М.: Юристъ, 2007. 135 с.
16. Кадастр земель населенных пунктов. - М.: Колос, 2007. 200 с.