Контрольная работа по «Экономическая оценка земельных участков»

Ставка капитализации  равна доходу, деленному на цену продажи по объектам- аналогам. Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам.

Различают метод  прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку  доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения  экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе  доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, - потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения.

К ограничениям в использовании метода капитализации  относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и Доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.

Применение   доходного   подхода   затруднено   при   высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

 

1.3 Затратный подход к оценке земельных участков

 

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные  этапы оценки земельного участка  методом изъятия:

1 этап. Определение  рыночной стоимости земельного участка ^с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. Если не хватает информации по сопоставимым продажам, в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2 этап. Расчет  восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах. Если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта- аналога.

Затраты на строительство  состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прямые издержки - это расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки - это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль предпринимателя - это денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

3 этап. Определение величины  физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Под физическим износом понимается уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения,т.е. потери их элементами своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный  износ - это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну. Он происходит под воздействием научно- технического прогресса в области архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний износ  вызывается неблагоприятными изменениями внешних по отношению к зданию или сооружению факторов. Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области земельного законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т.п.

Физический  и функциональный износ делятся  на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4. этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и 
   сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5. этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с 
   улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

Полученные  затратным методом оценки земельных  участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством  затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Ограниченность  затратного метода заключается в  том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10—15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Наконец, для  земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

 

2. Практическая  часть. Оценка земельного участка.

 

Дано:

Оценивается свободный земельный участок  по состоянию на 01.01.2013 года, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га.

Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с  таким же целевым назначением.

Характеристики  сравниваемых участков приведены далее (Таблица 2).

Таблица 2

Участок	№1	№2		№3	№4
Цена продажи, руб.	29 500	30800		33400	24000
Размер участка, га	0,20	0,25		0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/07/2012	01/11/2012		01/08/2012	01/05/2012
Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, собственные средства		Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)		Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Район жилой застройки	Административно-деловой  центр		Промышленный район	Район жилой застройки
Физические характеристики	Не выявлено крупных  различий	Не выявлено крупных  различий	Рельеф поверхности  неровный		Не выявлено крупных  различий

По остальным  элементам сравнения участки  не имеют существенных различий.

РЕШЕНИЕ:

Описание  вносимых поправок

Право собственности:

По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги объекта оценки имееют одинаковые условия.

Таким образом, корректировка на право собственности  не вводилась.

Условия финансирования:

Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в  рассрочку на 9 месяцев при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет –1 003 руб.

Особые  условия продажи:

В цену продажи участка № 2 внесена поправка, учитывающая нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем ведет к уменьшению цены на 10%.

Ограниченный  срок экспозиции участка на рынке  снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%.

Время продажи:

Основанием  для внесения данной поправки является изменение цен на земельном рынке.

Рост цен  на рынке земельных участков зафиксирован за первую половину 2000 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал рост цен не выявлен.

Поправка  для аналога №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для  аналога №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

Местоположение:

Участки №1 и  №4 имеют сходное местоположение с оцениваемым земельным участком. Участок №2, расположенный в административно-деловом центре, имеет лучшее расположение для строительства торгового павильона и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участок №3 худшее расположение (промышленный район города). Экспертно величина корректировки  для участка №3 определена в +10%.

Физические  характеристики:

Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж).

Результаты  корректировки цены сравниваемых участков приведены далее в Таблице 3.

Таблица 3

Элементы сравнения		Земельный участок №1	Земельный участок №2	Земельный участок №3	Земельный участок №4
		29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га		0,20	0,25	0,28	0,18
Цена за 0,10 га, руб		14 750	12 320	11 929	13 333
Корректировка на право собственности		-	-	-	-
Корректировка на условия финансирования, руб		0,00	0,00	0,00	-1 003
Скорректированная цена, руб.		14 750	12 320	11 929	12 330
Корректировка на особые условия продажи		-	-	+10%	-
Скорректированная цена, руб.		14 750	13 552	11 929	12 330
Корректировка на время продажи		+0%	+2%	+7%	+3%
Скорректированная цена, руб.		14 750	13 823	12 764	12 700
Корректировка на местоположение	+0%		-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, руб	14 750		13 132	14 040	12 700
Корректировка на физические (геологические) условия	+0%		+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, руб.	14 750		13 132	14 321	12 700