Экономика недвижемости

     В результате, как отмечают все эксперты, плавающие ставки очень популярны  на Западе. Наши банкиры, похоже, просто не успели раскусить всю их привлекательность…

 
Выгодна ли плавающая  процентная ставка клиенту. 

     Теперь  посмотрим со стороны заемщика. «Плавающая» ставка в периоды, когда в экономике все хорошо, действительно ниже – это несомненный плюс. Однако не забудем, что повысится процент как раз тогда, когда момент будет самый неудачный: кризис – он для всех кризис… Фиксированная ставка – это гарантия, большая надежность. Стоит напомнить, что банки предпринимали попытки поднять ставки и в случаях, когда процент фиксирован – в этом случае они пытались аргументировать снижением стоимости залога или изменением общей экономической ситуации.

В общем, есть только одна ситуация, когда заемщику выгоднее плавающая ставка: если все  в экономике спокойно, и он видит, что процент по кредиту выходит  выгоднее. Но даже в такой ситуации плавающую процентную ставку рекомендуется брать только тем, кто рассчитывает погасить ипотечный кредит досрочно: например, вы намерены через полгода после покупки новой квартиры продать старую и рассчитаться с банком.

     Вопрос  «переходить или нет с «плавающих»  ставок на фиксированные?» оказывается вовсе не таким простым, как кажется. С одной стороны, 30% годовых, сложившейся по МосПрайма, – это, конечно, ужасно. С другой – банки явно «подсуетились» и обложили желающих зафиксировать процентную ставку всевозможными поборами и комиссиями, которые часто «съедают» всю выгоду от данного мероприятия. Сложности добавляет и то обстоятельство, что общепринятых для всего рынка правил не существует: каждая кредитная организация решает проблему по-своему, да еще и с учетом индивидуальных условий каждого конкретного заемщика, его кредитной истории. «Нет практики – нет расчета», - так описал ситуацию один из наших консультантов.

     Вывод получается один – обращаться с  просьбой о переходе на фиксированную ставку можно. И только получив от банка детальный ответ, в котором будет сказано, как и на каких условиях это может быть сделано, следует принимать окончательное решение – соглашаться или продолжать платить по-старому.

4.3. Ипотека сегодня: безумие или трезвый расчет? 

О том, что ипотека стала менее доступной, это стало ясно из выше изложенного. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты – и контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. Подобные рассуждения, однако, имеют логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе – конечная цель заемщика не деньги, а квартира.

     На  сегодняшний день, когда цен на жилье падают, возникает вопрос покупать сейчас или стоит подождать. Идея покупать в период «ценового дна» выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли это «дно»? Обычно люди видят только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный, то, что «дно» пройдено, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. По оценке эксперта, основное снижение на московском рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью прошлого года. Дальнейшее удешевление продолжится по инерции до конца весны, после чего начнется стабилизация.

     На  ипотечном же рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы», МБРР и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.

     Если  же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что  в ближайшие 2-3 года нас ожидает  внушительный ценовой скачок. Основная причина – резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях. Так что нас ждет дефицит, который практически невозможно ликвидировать за 2-3 года.

Из этого  следует, если есть возможность оформить ипотечный кредит по фиксированной ставке, то лучше не откладывать это на завтра. Приведем некоторые данные для большей наглядности.

     Сравнив условия приобретения квартиры в кредит год назад и сейчас мы увидим следующее, весной 2008 года хорошая однокомнатная или не очень большая двухкомнатная квартира в Москве стоила $200 тысяч. При принятых тогда условиях (первоначальный взнос – 15%, ставка по кредиту в долларах США 10%) при кредитовании на 15 лет получалось, что ежемесячные платежи составят $1827. Ежемесячный доход, который должна была иметь семья для получения подобного кредита – $3654. Теперь сегодняшние реалии. Та же квартира стоит порядка $180 тысяч, а условия кредитования стали значительно жестче: первоначальный взнос – 30%, ставка – 13% годовых. Но даже при всем этом ежемесячные платежи составят $1594, а требуемый доход семьи – $3188.

     Несмотря  на повышенные ставки и более жесткие  требования к заемщикам,  снижение цен на квартиры делает ипотеку менее обременительной, чем год назад, -, что нужно вкладывать свои накопления в недвижимость.

      
Сравнение выплат по кредиту сроком на 10 лет в этом и прошлом году

Таблица 3.

     Если  считать проценты, ситуация конечно ужасающая. Раньше мы переплачивали банку за весь период платежей 50% стоимости квартиры, теперь – более 80%. Но в абсолютных цифрах  все «с точностью до наоборот»: ипотека стала доступнее и выгоднее. В данном конкретном случае мы можем сэкономить 47 тысяч долларов.

       Ипотека – дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков. Это все конечно верно, но необходимо учитывать и то, что при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-4 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Процесс активно развивался и был «прихлопнут» только кризисом. Но кризис – совершенно очевидно – не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту. А вот низкая цена, по которой куплена сегодня квартира, останется.

 
Заключение. 

     Рассмотрев  ряд вопросов связанных с ипотечным  кредитованием, хотелось бы отметить в нынешней ситуации когда все бегают и вопят, что мир рушится, умный человек без лишнего шума покупает – и эти приобретения, как правило, оказываются наиболее выгодными. Сегодня, похоже, именно такая ситуация: основное снижение цен на жилье произошло, и далее резкого падения уже не будет.

Да, проценты по ипотечным кредитам выглядят сегодня  просто угрожающе. Но как показали приведенные  выше расчеты, главным при принятии решения о приобретении является все же цена. Условия кредита –  это уже фактор второго плана.

Список  литературы: 

1. Интернет-журнал: www.metrinfo.ru Дата: 17 марта 2009
2. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
3. Ужегов А. Н.  Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001.
4. http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm
5. http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html
6. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.
7. Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5.