Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному  законодательству ряда стран в XVII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером  (фиксированным в ипотечной книге), наросшими  на сумму процентами, но при условии,  что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

     Таким образом, исторически ипотечное  кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.⁴

2.2. Развитие ипотеки в России

 

     Ипотечное кредитование было первым на Руси видом  кредитования.

     Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю  в России возник заклад, но долгое время  он существовал фактически без законодательного оформления.

     В 1754 г. были созданы первые кредитные  учреждения: для дворянства – санкт-петербургские  и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.⁵

     29 октября 1768 года манифестом Екатерины  II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786 .г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

     В Российской Империи 1 января 1835 г. был  введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.

     С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился).

     Рост  кредитных институтов привёл к жёсткой  конкуренции. В связи с этим Правительство  в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

     По  российскому законодательству того времени на одной территории не могли  действовать одновременно более  двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

     В Москве работало 8 основных государственных  банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

     В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

     В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудо-сберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

     К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

     В финансовое обращение широко вовлекались  ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

     Долгосрочное  финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

     Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.⁶

     В России послереволюционного периода  залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.⁷

     Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

В нем  нашли отражение следующие положения:

— основания  возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

— порядок  заключения договора об ипотеке;

— закладная  как ценная бумага;

— государственная  регистрация ипотеки;

— обеспечение  сохранности имущества, заложенного  по договору об ипотеке;

— переход  прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

— последующая  ипотека;

— уступка  прав по договору об ипотеке;

— обращение  взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

— особенности  ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.⁸

     Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения  по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский  Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним»  и др.

Раздел 3. Рынок ипотечного кредитования.

3.1. Инструменты ипотечного кредитования.

 

     В системе мер по  становлению  и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

     Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

     Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать  интересы кредитора и заемщика путем:

     - обеспечения прибыльности ипотечной  деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

     - снижение рисков ипотечного кредитования;

     - обеспечения таких условий кредитования, при  которых кредит становится доступным для заемщика.

     Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

     - ситуация в экономике (уровень  инфляции, доходы населения, денежная  политика правительства и т.п.);

     - источники и цена привлеченных  средств для выдачи ипотечных  кредитов;

     - необходимость обеспечения простоты  и доступности для понимания расчетов по кредитам.⁹

     Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.¹⁰ 

     Первая  группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

     Вторая  группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.

     Среди кредитов второй группы наиболее распространенными  являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной  выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.

     В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой. В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов

     Кредит  с фиксированной  выплатой основной суммы  долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа.

     В последнее время достаточно широкое  применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом, когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга.

     Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

     Кредит  с индексацией  долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.