Экономика недвижемости

     ПИК В группе компаний «ПИК» анонсируются совместные программы с банками «Дельтакредитбанк» и «Оргэсбанк». Обе программы осуществляются под залог уже имеющегося в собственности жилья. И если «Дельтакредитбанк» требует полноправного владения, то в «Оргэсбанке» возможно взять кредит под залог какой-то доли собственности (совладения). Собственность проходит аудиторскую проверку, по ее результатам,  банки будут готовы выдать вам кредит в наличных средствах до 50-70% от стоимости вашего имущества.

     В «Делльтакредитбанке» ипотека осуществляется только в рублях под 27,95%-28,95% годовых. В «Оргэсбанке» кредиты выдают только в валютном эквиваленте: в евро 11%-13% годовых, в долларах 12-14%.

     ДСК-1 Коммандитное товарищество «ДСК-1 и Компания» (дочерняя структура Первого Домостроительного комбината) предлагает сегодня покупателям  воспользоваться услугой под названием «Товарный кредит». Это возможность оформить некий аналог ипотеки. Сумма будет разделена на отдельные  выплаты по формуле «30%, 20%, 20% и 30%».

     Рассмотрим  на примере. Если вы решите воспользоваться  «Товарным кредитом», то интересующая вас квартира увеличивает свою стоимость сразу на 8%. От этой суммы необходимо сделать первоначальный взнос в размере 30% от стоимости жилья. После чего оставшаяся сумма долга разбивается на 20% до регистрации собственности, 20% после регистрации собственности и оставшиеся 30%, которые предоставляются на 3 года под 14% годовых.

     Что же получается при переводе на деньги? Мы хотим купить квартиру в Подмосковье, скажем, однокомнатную, в городе Лобня, площадью 38,5 кв. м. Стоимость жилья по «товарному кредиту», увеличенная на 8%, составит 2 494 800 рублей. Первоначальный взнос будет, соответственно, 748 000 рублей. Следующие 20% от стоимости жилья в размере 498 000 рублей (до госкомиссии, которая состоится с марте 2010 года) разбиваются на равные ежемесячные платежи. До марта 2010 года в данный момент осталось 10 месяцев, то есть, если мы подписываем договор на кредит в ближайшие дни, нам нужно будет платить до госкомиссии по 45 000 рублей ежемесячно.

     После прохождения домом положенной процедуры  следующие два года (24 месяца) мы выплачиваем еще 20%, то есть те же 498 000 рублей только уже на больший срок, поэтому платежи будут меньше и составят приблизительно 20 000 рублей. Оставшиеся к концу 2011 года на вас 30% от суммы в качестве долга, то есть 748 000 рублей мы выплачиваем три года (36 месяцев) под 14% годовых. К этой схеме нужно добавить, что одобрен такой кредит может быть только на доход 90 000 рублей по справке 2 НДФЛ, или по «справке в свободной форме» с подписями генерального директора и главного бухгалтера нашего предприятия.

     Группа  компаний «Пионер» Один из объектов ГК «Пионер» – Дом на Коровинском шоссе аккредитован по специально разработанной программе Сбербанка «Ипотечный +». Ее преимущества в сравнении со стандартной программой СБ РФ «Ипотечный кредит» - более низкие процентные ставки и меньшая величина первоначального взноса. Доля сделок с использованием банковских займов в общем объеме продаж по данному объекту за весь период реализации (апрель 2008 - апрель 2009) составила около  10%. Последние 2 квартиры куплены по программе «Ипотечный +» в марте (в настоящее время в доме  осталась в продаже всего одна квартира, так что предложение можно считать закрытым).

     Кредиты на приобретение квартир в другом объекте девелопера – ЖК «Лазаревское» (строится в Южном Бутове) сегодня можно получить только под залог имеющейся недвижимости. За время реализации жилого комплекса (с марта 2008 года) порядка 12% квартир приобретено с использованием ипотечных кредитов – до кризиса их предоставляли ВТБ-24, Сбербанк РФ и МДМ-банк. «Последние продажи с участием ипотеки в «Лазаревском» состоялись в сентябре минувшего года. С октября все сделки идут без участия банковских займов, преимущественно с использованием рассрочек.

     Более всего востребована так называемая «короткая»  рассрочка, когда покупатель сразу платит большую часть от стоимости выбранной квартиры - порядка 60-80%, а оставшуюся вносит в течение нескольких ближайших месяцев.  В этом случае возможен индивидуальный подход к клиенту, и условия такой рассрочки зависят от  величины недостающей для покупки суммы, срока требуемой рассрочки и стоимости выбранной квартиры. Второй  вариант рассрочки – на 2 года: покупатель сначала оплачивает не менее 25% стоимости квартиры, остальную сумму вносит равными платежами в течение последующих 24 месяцев. При этом первые 12 месяцев с даты подписания договора проценты не начисляются, а с 13-го по 24-й на остаток задолженности ежемесячно начисляется 1%. Общая стоимость квартиры пересчитывается в условные единицы по курсу 30 рублей за 1 у.е., эта сумма фиксируется в Договоре, и все дальнейшие расчеты производятся уже с привязкой к курсу доллара США, который в предстоящие 2 года может неоднократно меняться. Третий вид рассрочки: стоимость квартиры фиксируется в рублях, минимальный платеж составляет 30%, остаток равными долями вносится сроком до 2 лет под 18% годовых на остаток задолженности.

«Востребованность рассрочек существует - за время  реализации ЖК с использованием различных  схем куплены порядка 30% квартир. Однако все-таки подавляющее большинство сделок и до кризиса и сейчас проходит по 100% оплате: только в этом случае возможны специальные, очень привлекательные,  цены».

     Сегодня более реальное предложение –  это рассрочка от застройщика, нежели партнерская программа банка. Но и там, и там – условия подходят далеко не каждому. Высокие ставки, крупные первоначальные взносы, короткие сроки. Жесткие требования. К этому надо быть готовым.

Нужно ли ждать каких-то улучшений, например, - дальнейшего снижения цен и возрождения  банковских программ? Здесь никто не даст толкового универсального совета. Скажем одно – в убыток себе застройщики торговать точно не будут. А жилье, отвечающее соотношению «цена-качество» вряд ли серьезно подешевеет.

Примеры программ с участием банков

Таблица 1.

Примеры программ без участия  банка

Таблица 2.

Таблицы 1 и 2. Дата: 02 марта 2009 | www.metrinfo.ru

 
4.2. Выбор процентной ставки. 

     Вопрос  о процентной ставке – один из существеннейших  пунктов кредитного договора. Здесь  возможно два варианта: либо ставка однозначно прописана в виде цифры (например, «11% годовых в долларах США») – в этом случае она называется фиксированной. Альтернатива – ставка плавающая. Она состоит из двух частей: «базы» - изменяющегося во времени индикатора рыночной ситуации и «банковской маржи» или надбавки – некоей неизменной величины, которая добавляется к базе.

     Банковская  маржа постоянна, ее размер прописан в кредитном договоре. А вот  что такое «база»? Существует признанный финансистами всего мира индекс Libor  (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.

LIBOR –  это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют  ссуды друг другу. Ставка фиксируется Британской банковской ассоциацией (British Banker’s Association – ВВА) начиная с 1985 года ежедневно. Банки, входящие в базу расчета, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется так называемый фиксинг LIBOR, который рассчитывается путем внесения поправок и уточнений в предварительно полученные значения. Котировки банков упорядочивают, верхние и нижние значения отбрасывают, а оставшиеся усредняют».

     Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Соответственно, для кредитов в этих валютах этот индекс и берется в качестве основы при определении процентов по кредитам. А рубли? Ими в Лондоне, как известно, не торгуют. Для российской валюты, говорит существует отечественный индекс MosPrime Rate – он рассчитывается в Москве по похожим правилам.

       Кроме фиксированных и плавающих, бывают и гибридные кредиты. На начальном этапе, который может продолжаться 1-5 лет, ставка устанавливается фиксированной. Как правило, ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем по обычным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. После этого периода ставка начинает «плавать» в зависимости от рыночного индекса точно так же, как и в обычном кредите с плавающей ставкой.

 
Выгода банка о т плавающей кредитной ставки. 

     Предлагая своим клиентам ту или иную форму  процентной ставки, банк, разумеется, думает, прежде всего о собственных интересах. Изменить что-то заемщик тут вряд ли в силах – однако стоит хотя бы разобраться в этих резонах.

     Каждый  банк принимает на себя всевозможные риски, связанные с финансовым положением в стране, стабильностью, дефолтом заемщика, с ликвидностью обеспечения. При рефинансировании ипотечных кредитов стараются привлекать как можно более «длинные» ресурсы. Но, как известно, чем «длиннее» привлеченные деньги, тем они дороже. При плавающей ставке банк может рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки.

     Не  будет сильным преувеличением сказать, что конкуренции на российском ипотечном рынке еще не большая – кредитование только-только стало становиться на ноги, но было приостановлено нынешним кризисом. В США и Европе были периоды (и очень длительные), когда банкам приходилось самым натуральным образом бороться за клиентов. Лежащее на поверхности решение – предложить более выгодные условия, т.е. ставку пониже. Но для банка это невыгодно, а иногда и рискованно. Банкам выгодно, чтобы ставка выглядела поменьше, чем была таковой по существу. «Плавающий» вариант как раз из этой серии. Во-первых, можно произнести цифру маржи ,например «индекс LIBOR плюс 3%», о LIBOR’е клиент через пять минут забудет, а «3%» засядет в голове крепко. А во-вторых, процент и на самом деле получается ниже, но «с подстраховкой» для банка – именно в тот момент, когда ему нужнее всего деньги (периоды кризисов на рынке), ставки для клиентов повышаются.