История возникновения и развития рынка недвижимости

В расцвет рыночных отношений в  России, который многие, и не без  оснований, именуют "разгулом", когда  сфера обращения недвижимости постоянно  расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с  недвижимым имуществом очень актуальна  в настоящее время.

Актуальность и значимость вопросов, связанных с недвижимостью, заключена  как в теоретическом, так и  практическом плане, поскольку операции с недвижимым имуществом стали массовыми  и повседневными в предпринимательской  деятельности граждан, юридических  лиц и муниципальных образований.

Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным, многие сделки совершаются без достаточной  юридической проработки, без четкого  определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение  прав одной или другой стороны  и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести  немалые расходы на адвокатские  услуги.

Постоянно исследуются элементы договора купли-продажи недвижимости, проводятся сравнительные анализы сферы  действия договора в различные исорические  эпохи, а также изучаются особенности  применения к отдельным видам  недвижимого имущества.

Как известно, в настоящее время  в соответствии с Гражданским  Кодексом РФ (статья 130 ГК РФ), к недвижимым вещам относятся все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без  несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, жилье  и нежилые помещения, предприятия  как имущественные комплексы, земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения и леса.

Перечень этих объектов не закрытый, то есть не исчерпывающий. В Гражданском  кодексе сделана дополнительная оговорка в отношении тех объектов, которые не связаны с землей, однако законом прямо отнесены к недвижимости. Это – "подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты2. Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество" (статья 130 ГК РФ). Таким образом, четкой характеристики понятия "недвижимость" нет.

Критерий "неразрывной связи  с землей" и "невозможности  перемещения без несоразмерного ущерба" не может служить общей, объединяющей недвижимость характеристикой.

В настоящий момент в РФ действуют следующие законы о недвижимости:

• Федеральный закон №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г (ред. 06.12.2011 г). Кодекс регулирует правоотношения, связанные с жилыми помещениями, их использованием и жилищными правами граждан.
• Федеральный закон № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 г (с изм., внесенными Федеральным законом от 07.12.2011 N 417-ФЗ). Кодекс регулирует права на землю различных лиц и организаций; отношения по использованию и охране земли.
• Федеральный закон РФ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят 17 июня 1997 г (c изм. От 7.11.2011).  Закон обозначает виды недвижимого имущества, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, определяет процедуру регистрации, а также регулирует весь круг вопросов, с ней связанных.
• Федеральный закон РФ №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г. Закон устанавливает правовое положение жилищных накопительных кооперативов, права и обязанности его членов, а также порядок осуществления ими деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.
• Федеральный закон РФ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принят 16 июля 1998 г (с изм. От от 01.07.2011). В законе прописаны основные понятия, касающиеся ипотечного кредитования механизм регулирования ипотеки, обязательства и ответственность кредитора и заемщика.
• Федеральный закон Российской Федерации N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» принят 22 декабря 2004 г (ред. от 28.11.2011). Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Также данный закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Список литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. - СПб.:  АНО «ИПЭВ», 2009. – 280 c.
2. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С.Н. Максимов. - СПб.: Питер, 2007. – 272 c.
3. Горемыкин,Виктор Андреевич. Экономика недвижимости : учебник / Горемыкин,Виктор .... М. : Высшее образование,Юрайт, 2009. - 460с
4. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. Спб: Издательство "Дело", 2009 - 224 с.
5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. / Санкт-Петербург, Издательство «МКС», 2007. – 583 c.