История возникновения и развития рынка недвижимости

На всех этапах становления российского  рынка недвижимости присутствовали специфические черты,  обусловленные  историческим развитием России, к  ним следует относить:

• сочетание рыночных отношении с уравнительно-распределительными отношениями, характерными для периода всеобщего огосударствления экономики и социальной сферы;
• неопределенность самого понятия «недвижимость», не соответствие между его определениями в документах разного уровня, разные условия рыночного оборота для разных составных частей недвижимости и недвижимости разного функционального назначения;
• правовой  режим  в  отношении земельных участков  и имеющихся на них зданий и сооружений (т.е. для первичных объектов недвижимости), в особенности для случаев, когда собственник здания и собственник земли не совпадают, в российском гражданском законодательстве определяется так, как если бы здания являлись главной вещью по отношению к земельному участку, на котором они расположены. Подтверждением этому служит тот факт, что у собственника или арендатора здания, который не является собственником земельного участка под этим зданием, возникает основанное на законе право пользования землей (ст. 271, 552, 652 ГК РФ). А в случае продажи здания или сооружения собственником земельного участка, если в договоре не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, покупатель в силу закона приобретает право собственности на землю под зданием;
• размытость в определении экономического статуса профессиональных участников рынка недвижимости. В качестве примера можно привести использование понятия «инвестор»  как к лицам, вкладывающим средства в строительство жилья для извлечения прибыли, так и к лицам, таким образом приобретающим жилье для собственного проживания;
• широкое распространение «псевдорыночных»  отношений, подмена традиционного для рыночной экономики содержания «самобытно-российским». Например, использование для привлечения средств  в  строительство различных облигаций,  сертификатов и пр., которые к ценным бумагам имеют лишь весьма отдаленное отношение, являясь скорее вариациями на тему долевого участия в строительстве. [3,  с. 70-75]

Основными факторами,  которые определили специфику  становления российского рынка недвижимости, явились:

• политическая, экономическая и социальная нестабильность;
• неуверенность в будущем у большей части населения;
• сверхвысокие темпы инфляции;
• резкая дифференциация в доходах;
• неразвитость и нестабильность финансовой системы;
• запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;
• отсутствие необходимых для нормального функционирования   рынка   законодательных   норм   и   процедур, обеспечивающих    безопасное   совершение   сделок    и защиту прав собственности;
• формирование рынка  «со второго этажа» -  квартир, встроенных помещений и т.п.;
• развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Отставание  становления рынка недвижимости от других сфер рыночной экономики  имело двойственные последствия. 

• В первоначальный период рынок смог развиваться значительными темпами;
• Основной акцент делался на рынке жилья. 

Основными мотивами приобретения жилья выступали  потребительские  (улучшение жилищных условий)  и спекулятивные (что  было возможно за счет быстрого роста  цен).  Господство на российском рынке  недвижимости сделок с жильем обусловлено  прежде всего указанными выше факторами,  а также и тем,  что в системе  рыночной экономики рынок жилья  обычно считается одним из самых  стабильных и доходных. Жилье -  одна из наиболее доступных форм частной  собственности и товарного обмена.

В силу специфических  особенностей недвижимости как товара невозможно дать определение единому  рынку недвижимости, так как он представляет собой совокупность региональных,  локальных рынков,  существенно  отличающихся друг от друга по множеству  показателей.  Рынок недвижимости отличается от других рынков особенностями  формирования спроса и предложения,  ценообразования, воздействия на экономику  и пр.

У рынка  недвижимости есть весьма значительная особенность - приобретается либо сам  объект недвижимости, либо предоставленные  им услуги,  т.е.  рынок недвижимости можно рассматривать как состоящий  из двух отдельных рынков -  рынка  собственно недвижимости и рынка  услуг,  предоставляемых недвижимостью.  Однако, если домовладелец сам живет в собственном жилище, не приходится говорить о двух отдельных рынках.  Приобретение жилища как предмета собственности и приобретение его услуг сливаются в одно решение.  Мотивы участников сделки и силы,  определяющие их поведение на рынке, одинаковы [2, с. 38].

В силу выполняемых  функций  (социальной и экономической)  недвижимость порождает множество  социально-экономических проблем,  неподвластных рынку и требующих  государственного вмешательства. Для  координации поведения экономических  субъектов рыночный механизм всегда использовался и используется по сию пору вместе с механизмом государственного регулирования.  Изменялись только направления,  формы и соотношение их использования в соответствии с характером и остротой социальных и экономических проблем.

Государственное регулирование экономики в условиях рыночного хозяйства представляет собой систему типовых мер  законодательного,  исполнительного  и контролирующего характера,  осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями  в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической  системы к изменяющимся условиям рынка.

На современном  этапе развития рынка недвижимости государство играет две основные роли:  роль участника рынка -  крупнейшего собственника и продавца недвижимости -  и роль регулятора рынка,  отвечающего за создание справедливых правил для всех участников рынка и обеспечивающего их соблюдение. 

3. Законодательство РФ в сфере недвижимости.

В советский период недвижимость практически  не являлась объектом гражданского оборота. С переходом к новым рыночным отношениям регулирование порядка  приобретения частной собственности  стало одной из первоочередных задач. Страна столкнулась с проблемой полнейшего отсутствия, какого либо законодательного закрепления в этой сфере. Сразу же появилась работа по созданию законов и иных нормативных актов, регулирующих данные отношения.

Законы вводились в предельно  короткие сроки на основе уже имеющейся  практики. Они были недоработанными, временами противоречили друг другу  и создавали обильную почву для  различного толкования правовых норм. Для внесения ясности, как грибы  плодились подзаконные акты, и  постановления пленумов которые  еще более усложняли и без  того запутанную систему данных отношений.

Необходимо было разработать такой  кодифицированный правовой акт, который  вобрал бы в себя всю имеющуюся  практику и разрешил бы многие проблемы несоответствия одного акта другому. И  даже с принятием таких актов (Гражданский кодекс, Федеральный  закон "о приватизации", Федеральный  закон "О государственной регистрации  недвижимого имущества и сделок с ним", Земельного кодекса и  других) среди видных юридических  деятелей возникают споры по поводу того, какой закон подлежит применению и как его толковать.

Появился широкий разброс концепции  и точек зрения, общим для которых  стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все  чаще стали относить и судебную практику. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может  повлиять и решение суда по конкретному  делу. Нередко принятые судебные решения  служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом недвижимости.

На основании изложенного можно  залючить, что освещение проблемных вопросов применения норм материального  права был бы неполным без использования  судебной практики. И тому не исключение – оборот недвижимости, а именно, регулирование договора купли-продажи  недвижимости, являющееся предметом  исследования настоящей дипломной  работы.