Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК)

Ипотека молодым семьям очень необходима, т.к. часто другой возможности приобрести жильё нету, поэтому государством была разработана программа ипотечного кредитования “Молодая семья”, в рамках которой государство субсидирует ипотеку молодой семье на покупку квартиры в размере 35% от стоимости недвижимости, если нет детей, и 40% при наличии ребёнка.

Цели и задачи программы “Молодая семья”:

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы направлена на реализацию одного из приоритетных направлений национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России», который предполагает формирование системы оказания государственной поддержки определенным категориям граждан в приобретении жилья, в том числе в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья.

Основной целью подпрограммы является предоставление государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Кто может стать участником программы “Молодая семья”

Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий (далее -- молодая семья).

Под нуждающимися в улучшении жилищных условий понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также другие молодые семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством РФ и имеющие доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях.

Основными задачами подпрограммы являются:

- предоставления молодым семьям  субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального  взноса при получении ипотечного  жилищного кредита или займа  на приобретение жилья или  строительство индивидуального  жилья;

- создание условий для привлечения  молодыми семьями собственных  средств, финансовых средств банков  и других организаций, предоставляющих  ипотечные жилищные кредиты и  займы для приобретения жилья  или строительства индивидуального  жилья.

Основными принципами реализации подпрограммы являются:

- добровольность участия в подпрограмме  молодых семей;

- признание молодой семьи нуждающейся  в улучшении жилищных условий  в соответствии с законодательством  Российской Федерации;

- возможность для молодых семей  реализовать свое право на  получение поддержки за счет  средств федерального бюджета, бюджетов  субъектов Российской Федерации  и местных бюджетов при улучшении  жилищных условий в рамках  подпрограммы дается только один  раз.

Программа ипотечного кредитования “Молодая семья” в регионах

Программа ипотеки для молодой семьи предусматривает, что если родители обзаводятся ребенком, они могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной стоимости жилья.

Муниципалитеты передают сформированные ими списки семей-участниц в субъекты РФ до 1 сентября года, предшествующего планируемому. Субъект сводит списки и формирует заявку на выделение бюджетных средств. Все это представляется в Росстрой, являющийся государственным заказчиком программы, до 1 октября.

Если молодая семья становится участником программы, ей выдается специальное свидетельство, которое оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления бюджетных средств.

Субсидия для молодой семьи предоставляется в безналичной форме на банковский счет владельца свидетельства. Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Президентская программа льготного ипотечного кредитования “Молодая семья” работает в таких городах и регионах как: Москва и подмосковье, Санкт-Петербург (СПБ) и Ленинградская область, Пермь, Тюмень, Краснодар, Владивосток, Самара, Челябинск, Новосибирск, Воронеж, Екатеринбург, Белгород, Тольятти, Ярославль, Брянск, Волгоград, Брянск, Челябинск, Кемерово, Пенза и во многих других городах.

Существует специальная ипотека молодым, которая не зависит от семейного статуса заемщика. Например, ипотечный кредит “Студенческий”, когда ипотека оформляется молодым людям в возрасте до 27 лет, возможно поручительство или участие в качестве созаемщиков родителей.

В других банках кроме “Сбербанка”, так же активно разрабатываются и внедряются специальные программы, направленные на молодёжь и молодые семьи.

Региональные программы ипотечного кредитования являются нерыночными и полностью зависят от дотаций из бюджета. В последнее время заметно увеличение числа региональных банков, занимающихся ипотечным кредитованием, хотя по-прежнему на этом рынке по понятным причинам лидирует Москва (63,3% от общего объема ипотечного кредитования). Активно занимается ипотечным кредитованием Башкирия, Чувашия, Оренбург, Самара, Тюменская область (в особенности Ханты-Мансийский округ) и Санкт-Петербург - в этих регионах власти создали собственные ипотечные программы. При этом стоит особо выделить Ханты-Мансийский округ, который входит в числе лидеров российских регионов по реализации программы ипотечного кредитования. Около 30% жилья здесь приобретается именно по такой схеме. Всего в России в настоящее время действуют 34 региональные ипотечные программы. Условия предоставления ипотечных кредитов в различных регионах разные. Процентные ставки по кредитам колеблются от 5 до 20 % годовых, сроки предоставления кредитов - от 3 до 25 лет, средний объем ипотечного кредита по России в 2003 г составил 550 тыс. руб. Большинство региональных ипотечных кредитов дотируются из регионального бюджета и полностью зависят от возможностей региона. Рыночные ипотечные системы в регионах практически неразвиты ввиду низкой платежеспособности населения. Уровень невозвратов ипотечных кредитов в России по-прежнему остается достаточно низким. В 2001 г на 132 кредита приходился 1 невозврат, в 2002 г - 1 невозврат на 205 кредитов. В случае невозврата банки решали проблемы с недобросовестными заемщиками через суд, несмотря на то, что это не самый дешевый способ взыскания.

Региональные операторы создаются при участии государства и связаны с Федеральным Агентством ипотечного кредитования и Администрацией области (правительством Республики) трехсторонним соглашением. Сами операторы кредитов не дают, их цель - рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты, через выпуск закладных и их последующую продажу АИЖК. Банки, работающие с операторами, выдают кредиты в соответствии со стандартами АИЖК: на срок до 20 лет, под фиксированную ставку 15% годовых, на сумму, не превышающую 70% от стоимости квартиры.

К наиболее успешным с точки зрения объема рефинансированных кредитов, относятся Уфимское городское агентство ипотечного кредитования (УГАИК), Самарский областной фонд жилья и ипотеки (СОФЖИ), Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация (ОИЖК), Свердловское агентство ипотечно-жилищного кредитования (САИЖК), Архангельский региональный оператор по ипотечно-жилищному кредитованию (АРОИЖК) и Пермский областной ипотечный фонд (ПОИФ).

В 2004 г. СОФЖИ уже дважды снижал ставки по кредитам. В марте ставки уменьшились с 15% до 11% годовых в рублях, а с 1 августа - до 10%. Правда последнее снижение касается только кредитов, средства на которые выделяются из областного бюджета и выдаются на покупку вторичного жилья. Оба снижения связаны с уменьшением ставки рефинансирования ЦБ 15 января и 15 июня, а низкий уровень ставки обусловлен фактически субсидированием из регионального бюджета.

На базе регионального оператора в Оренбурге создан «ипотечный холдинг», включающий в себя инвестиционно-строительную компанию, а также консалтинговую и риэлтерскую компании. Ипотека в Оренбургской области отличается стабильным спросом на кредиты под завершение строительства индивидуальных жилых домов и приобретение жилья в строящихся многоквартирных домах. В портфеле ОИЖК таких ипотечных кредитов более 60%.

В целом развитие региональных операторов происходит в ускоренном темпе. Однако естественными минусами являются финансовая зависимость от региональных бюджетов, что снижает коммерческую эффективность, а также незначительная активность региональных банков на ипотечном рынке, что уменьшает объемы кредитного портфеля оператора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Практическая часть.

 

Исходные данные для выполнения расчетной части

 

Ипотечная программа			Доходы и недвижимость семьи
Кредитующий банк	Сбербанк		ССД, тыс. руб. в месяц	60
Процентная ставка, %		13,5	Тип собственного жилья	У
Срок кредитования, лет		20	Количество комнат	3
Доля первоначального взноса, %		10	Состав семьи, чел	5
Доля отчислений на погашение кредита		30,0	Страховой коэффициент, %	3,5
Минимальный прожиточный бюджет на 1 чел, тыс. руб.				7,0

 

Справочные данные

Средняя стоимость 1м2 жилья, тыс. руб. и стандартная площадь квартир, м2

Тип жилья	Первичный рынок	Вторичный рынок	Стандартная площадь квартир, м2
			1 комн	2 комн		3 комн		4 комн
Низкого качества	-	40,2	33		48		62		76
Типовая планировка	-	42	35		52		67		80
Улучш. планировка	53,8	57,2	40		60		75		85
Современное жилье	61,6	63,0	50		75		100		150

 

 

1. Расчет инвестиционного потенциала семьи.

1.1) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

                   ССDmin(1+Кс)*МПБ*N(1+Ко), тыс.руб.

где кс - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

ко - коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;

МБП - минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц,

тыс. руб.

      CCDmin=(1 +0,035)*7*5(1 +0,3)= 47,092 тыс. руб.

Поскольку CCDc>CCDmin, то семья может участвовать в ипотечной программе.

 

1. 2) Расчет максимально возможного размера кредита:

                             Kmax = 12kо (n/1+rn)*CCDс, тыс .руб.

где n- срок кредитования, лет;

r - ставка но кредиту, ед.

                               Kmax = 12*0.3 (20/1+0,135*20)*60= 799,2

 

         1.3) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.

 

                                 Р=12Рн (1+rн)n -1/rн

где Pн=(k0+kc)*CCDc - размер ежемесячных % на накопления, тыс. руб.

гн - ставка накопительного вклада, ед.

n - продолжительность накопительного периода, лет.

                         

                         Р = 12(0,3 +0,035) 60 (1+0,1)3-1/0,1=798,372 тыс. руб.

 

1.4) Стоимость собственного жилья типа У тыс. руб.

                               Ссж=Fст*Сед, тыс.руб.

где Fст- стандартная площадь собственного жилья, м2

Сед - стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.

Ссж=75*53,8=4035 тыс. руб.

1.5) Определение инвестиционного потенциала семьи

И=кmax+Р+Ссж, тыс. руб.

И=799,2+798,372+4035=5632,572 тыс. руб.

2. Выбор приобретаемой квартиры

2.1) Расчет площади жилья, доступного для приобретения

• расчетная площадь жилья типа Н

           Fн=И/Сед.н, Fн=5632,572/40,2=140,11 м2

• расчетная площадь жилья типа Т

           Fт=И/Сед.т , Fт=5632,572/42=134,11 м2

• расчетная площадь жилья типа У

           Fу=И/Сед.у , Fу=5632,572/53,8=104,7 м2

• расчетная площадь жилья типа С

           Fс=И/Сед.с , Fс=5632,572/61,6=91,44 м2

 

Примечание: квартиры улучшенной планировки и современной постройки предполагается приобретать на первичном рынке жилья.

2.2) Определение площади квартир по вариантам

• жилье типа Н - четырехкомнатная квартира площадью 76 м2, и трёхкомнатная квартира площадью 62 м2 т.к.FP>FCT;
• жилье типа Т - четырехкомнатная квартира площадью 80 м2, и двухкомнатная квартира площадью 52 м2 т.к.FP>FCT;
• жилье типа У – четырехкомнатная квартира площадью 85 м2, т.к.

FP>FCT;

• жилье типа С – четырехкомнатная квартира площадью 150 м2 недоступна для приобретения, т.к. FP<FCT.

 

2.3) Выбор варианта приобретения жилья

Принять решение приобрести четырехкомнатную и двухкомнатную квартиру типовой планировки и общей стоимостью (Снж):

                                      Снж=Fнж*Сед

где Fнж - площадь приобретенного жилья.

Сиж=80*42 + 52*42=5544 тыс. руб.

 

         2.4). Определяем размер свободных средств:

 

                                       Ссв=И-Снж, тыс. руб.

 

                              Ссв=5632,572-5544=88,572 тыс. руб.

 

Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры, то целесообразно снизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т.е.

 

                                      Ртр=Р-Ссв, тыс. руб.

 

                              Ртр=798,372 – 88,572=709,8 тыс. руб.