Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью

   Риэлторами  могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

   Гражданин имеет право заниматься риэлторской  деятельностью в случае, если он:

   • дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или  признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет;

   • зарегистрирован  в качестве индивидуального предпринимателя  без образования юридического лица.

   Коммерческие  организации могут заниматься любыми видами деятельности, не запрещенными законодательством РФ, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документах. Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь они не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц, организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, знаний и опыта работы в этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества РФ. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

   Некоммерческие  организации имеют право также  осуществлять предпринимательскую  деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

   В становлении  цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения - Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

   Российская  и региональные гильдии риэлторов  созданы с целью формирования профессионального рынка недвижимости и самокоординации деятельности его участников на современной правовой основе и деловой этике. Они выполняют следующие основные функции:

   • организуют обучение и сертификацию специалистов-риэлторов  фирм;

   • гарантируют  профессионализм своих членов и  правовую защиту сторон в сделках;

   • дают рекомендации фирмам  членам гильдии  по организации сделок и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;

   • разрабатывают  аналитические обзоры различных  секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;

   • формируют  банки данных и организуют информационное обеспечение риэлторов - членов ассоциации;

   • участвуют  в экспертизе проектов нормативных  актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;

   • взаимодействуют  с государственными и муниципальными органами, которые функционально  участвуют в оформлении сделок с  недвижимыми объектами;

   • оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности.

   В зависимости  от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно условно  объединить в три группы:

   а) продавцы - собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

   6) покупатели-инвесторы,  вкладывающие собственные, заемные  или привлеченные средства в  форме капитала и обеспечивающие  их целевое использование;

   в) обслуживающие  структуры - инфраструктурные организации, обеспечивающие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

   Активные  участники рынка недвижимости - инвесторы, которые могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей и выполнять различные функции.

   Субъектами инвестиционной деятельности на рынке недвижимости являются физические и юридические лица, в том числе министерства и ведомства России, муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, которые выступают в качестве инвесторов, заказчиков, исполнителей работ и пользователей недвижимого имущества.

   По  статусу всех инвесторов можно подразделить па три группы: индивидуальные (физические лица), институциональные (коллективные) и профессиональные.

   Уполномоченные  государством органы инвестируют в основном в объекты отраслей материального производства, социально-бытовой, культурной и других сфер. Правительство РФ распоряжается государственной собственностью и бюджетными средствами для инвестирования в развитие народного хозяйства, в том числе в здравоохранение, образование, науку и экологию.

   В последние  годы органы власти РФ выступают на рынке недвижимости не столько инвесторами, сколько продавцами государственных  и муниципальных заводов, фабрик, зданий и сооружений.

   Любой инвестор имеет право:

   • самостоятельно определять объемы, направления (сегменты рынка недвижимости) и эффективность  инвестиций;

   • привлекать на договорной основе физических и  юридических лиц для реализации инвестиций;

   • передавать свои правомочия по инвестиционной деятельности гражданам, государственным и муниципальным органам, юридическим лицам;

   • контролировать целевое назначение инвестиций;

   • владеть, пользоваться и распоряжаться объектами  и результатами инвестиций. Государство  гарантирует стабильность прав инвесторов: положения вновь принятых законодательных актов, ограничивающих инвестиционную деятельность, вводятся не ранее чем через год с момента опубликования;

   • не допускается вмешательство в  выбор объектов инвестирования, кроме  случаев, предусмотренных законом;

   • безвозмездная  национализация и реквизиция предприятий  и другого недвижимого имущества  не допускаются.

   Прекращение или приостановление инвестиционной деятельности возможно только в случаях:

   • признания  инвестора банкротом;

   • стихийных  бедствий, катастроф;

   • введения чрезвычайного положения;

   • если продолжение инвестирования может  привести к нарушению установленных  законом экологических, санитарно-гигиенических  и других норм и интересов граждан, юридических лиц и государства.

   Иностранные инвесторы могут осуществлять инвестирование в недвижимость на территории России путем:

   • долевого участия в предприятиях, создаваемых  совместно с субъектами предпринимательства  РФ;

   • приобретения предприятий;

   • создания фирм, полностью принадлежащих иностранным  лицам, а также филиалов иностранных юридических лиц;

   • приобретения имущественных комплексов, зданий и  сооружений;

   • приобретения прав пользования землей и другими  природными ресурсами, иных имущественных  прав;

   • приобретения долей участия в предприятиях, паев, акций и других ценных бумаг;

    • предоставления займов, кредитов, имущества  и имущественных прав. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Управляющие компании, их характеристика и формы взаимодействия с субъектами рынка  недвижимости.

    Управление объектами недвижимости - принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.

    Принципы управления объектами недвижимости:

    Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

    Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлторские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.

    Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

    Управление недвижимостью включает:

    - систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

    - оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

    - управление объектами недвижимости в интересах собственника.

    Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы - муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.

    Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:

    - правовом - распределение и комбинирование прав на недвижимость;

    - экономическом - управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

    - техническом - содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

    Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

    Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

    Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

    Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости,  регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

    Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

    С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

    1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

    а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

    - создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

    - введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

    - контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

    - регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

    - лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

    б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

    - налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;