Федеральное агентство по образованию

Российский  государственный 

торгово-экономический  университет

факультет ресторанно-гостиничного бизнеса и услуг

Кафедра экономики недвижимости

Дисциплина

 

«Экономика  недвижимости» 

контрольная работа по теме: 

«Характеристика субъектов рыночных отношений с недвижимостью» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Работу  выполнила: студентка 4 курса заочного отделения 42гр.

Факультета  РГБ и У

Равина  Мария Юрьевна 
 

Проверил: проф. Панкратов Евгений Павлович 
 
 
 

Москва 2011

 
 

    Характеристика  субъектов рыночных отношений с недвижимостью.

 Содержание:

 

1. Введение…………………………………………………………………………с 3

 

2. Субъекты  рыночных операций с недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные  органы), их функции и характеристика. Экономико – правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических лиц как покупателя или продавца недвижимости……………………………………………………………………с 4

 

3. Роль и  задачи государственных органов  и организаций на рынке недвижимости, а также профессиональных его  участников: риэлтеров, оценщиков, дилеров, брокеров и др. Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью……………………………………………………………………с 7

 

4. Управляющие компании, их характеристика и формы  взаимодействия с субъектами рынка недвижимости……………………………………………с  12

 
 

5. Практическое  задание №7………………………………………………………с  16

 

6. Список  литературы……………………………………………………………с  17

Введение

 

   Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» сегодня прочно вошли в нашу повседневную жизнь, хотя еще пятнадцать лет назад в Советском Союзе их практически не использовали. Годы реформ вызвали существенные изменения в окружающем нас обществе и его устройстве. Становление и развитие рыночных отношений внесло в наш обиход такие слова, как «недвижимость», «недвижимое имущество» и «рынок недвижимости».

   Согласно историческим сведениям, понятие «недвижимое имущество», или «недвижимость», впервые было сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.

   В дореволюционной России это понятие было впервые применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.

   Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «право собственности и другие вещные права… подлежат государственной регистрации…». Следует отметить, что помимо регистрации прав на недвижимое имущество с развитием рыночных отношений продолжала развиваться и система регистрации и учета самих объектов недвижимости. К недвижимым объектам относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить как «недвижимое имущество, права собственности на которое зарегистрированы».

   В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости. Термин «рынок недвижимости» не является юридически закрепленным, однако это не снижает его важности для экономики страны.

   Недвижимость создается трудом человека и вложением капитала, поэтому в рыночной экономике она является активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости. В настоящее время благодаря развитию законодательной базы РФ созданы объекты и субъекты РН, обеспечено включение рыночных механизмов в сферу недвижимости.  
 
 

Субъекты  рыночных операций с  недвижимостью (продавцы, покупатели, профессиональные участники и государственные органы), их функции и характеристика. Экономико – правовые условия выступления на рынке недвижимости юридических лиц как покупателя или продавца недвижимости 

   Участниками субъектно-объектных отношений в  сфере недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. 

   Субъекты  рыночных операций с  недвижимостью делятся на: 

1) продавцы (или арендодатели) - собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. 
2) покупатели или арендаторы (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица) 
3) профессиональные участники рынка недвижимости;

4) Государственные  органы. 

    В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

    В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

    Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

    К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

    а) организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование:

• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,
• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений
• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений
• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета
• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними
• государственные нотариусы.

    К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):
• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью
• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием
• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов)
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта
• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе
• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании)
• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию
• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке
• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала
• любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

 

    Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги. 

     

Роль  и задачи государственных  органов и организаций  на рынке недвижимости, а также профессиональных его участников: риэлтеров, оценщиков, дилеров, брокеров и др. Виды деятельности профессиональных участников, их функционально – правовые обязанности и место в сделках с недвижимостью.

 

    Государственные органы и организации на рынке  недвижимости выполняют регулирующие функции. Функционирование рынка недвижимости обеспечивают также профессиональные его участники: риэлторы, оценщики, дилеры, биржевые брокеры, маклеры и другие посредники.

    Риэлтор - это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него.

   Риэлторской,  считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

   В перечень видов риэлторской деятельности, например, в Москве были включены следующие операции:

   • продажа  жилых и нежилых помещений  с аукционов и на конкурсной основе;

   • деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежи-лых  помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

   • деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых  помещений, находящихся в собственности  как юридических, так и физических лиц;

   • заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

   • деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находя-щихся в собственности  юридических и физических лиц.