Ценообразование на рынке недвижимости

      Весь  рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости.

      Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.

      Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность, рынок недвижимости считается неликвидным.

      Рынок недвижимости представляет собой механизм обслуживающий и регулирующий отношения по купле и продаже, аренде недвижимости на основе спроса и предложения. В современной отечественной практике можно выделить следующий типы рынков недвижимости:

      Рынок жилой недвижимости;

      Рынок коммерческой, или доходной, недвижимости приносящей доход ее владельцу (офисные, торговые помещения);

      Рынок земельных участков, которые в  соответствие с законодательно установленным целевым назначением длятся на сельскохозяйственные земли, участки под индивидуальное жилищное строительство, земли, служащие для рекреации и т.д.

      Переход России к рыночной экономике обусловил  превращение недвижимости в товар, который может быть объектом купли-продажи, а значит к нему  применимо понятие стоимости (ценности).

      Система цен  на недвижимость имеет специфику. Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится (рис.1).

      Рис.1 Цена объекта недвижимости

      Прежде  всего, значительное влияние на стоимость  объекта недвижимости оказывает  цена соответствующего земельного участка. В свою очередь, цена земли зависит от величины платы за землю.

      Использование земли в РФ является платным. Формами  платы являются земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

      Собственники  земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным  земельным налогом.

      Существенным  элементом налога является ставка –  размер налога на единицу налогообложения.

      Сумма земельного налога исчисляется по формуле:

      З=П·С·К,

      где П – площадь участка соответствующего назначения;

      С – ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

      К – коэффициент корректировки  ставки земельного налога.

      Ставки  земельного налога ежегодно меняются. За земли, переданные в аренду, взимается  арендная плата.

      Для покупки и выкупа земельных участков в случаях предусмотренных Земельным кодексом РФ, а также для получения под залог банковского кредита устанавливается нормативная цена земли.

      При определении цены земли решающее значение имеет рыночная составляющая (фактор спроса и предложения). Однако рынок земли РФ находится только на стадии формирования зачастую информация о сделках с земельными участками отсутствует. Поэтому при определении цены земли следует учитывать также цены на земельные участки, устанавливаемые государством (нормативная цена земли), а также кадастровую оценку.

      Нормативная цена Земельного участка – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Это величина расчетная, не связанная с конкретным содержанием земельного правоотношения.

      Государственный земельный кадастр – это установленная  государством система учета и  оценки земель и регистрации прав на землю направленная на регулирование  и совершенствование земельных  отношений.  Кадастровая цена земли определятся как рыночная цена собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

      Другой  важной составляющей объекта недвижимости является цена зданий и сооружений. Для оценки зданий и сооружений применимы  доходный, сравнительный и затратный  подходы.

      В рамках доходного подхода к оценке обычно используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования денежных подходов.

      Метод капитализации доходов используется в том случае, когда доходы, приносимые объектом недвижимости, имеют постоянную величину или не сильно разнятся. Доходы от владения недвижимостью – это в основном текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста ценности при продаже ее в будущем.

      Метод дисконтирования используется для  определения рыночной ценности объекта  недвижимости в том случае, когда  доход, приносимый объектом недвижимости, не имеет постоянной величины.

      При определении  рыночной ценности объекта  недвижимости сравнительный подход представлен методом сравнения  продаж и методом валового рентного мультипликатора.

      Основой метода сравнения продаж – сравнение и анализ информации л продаже аналогичных объектов недвижимости. Данный метод объективен  только в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

      Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены к потенциальному  или к действительному валовому доходу.

      При использовании затратного подхода  ценность объекта недвижимости  определяется по формуле:

      Ценность  объекта = Ценность нового строительства- Сумма износа + Ценность земли + Предпринимательская прибыль. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Ценообразование: учебник/под ред.д-ра экон. наук, проф. В.А. Слепова. – М.: Экономистъ, 2007. – 574с. – (Homo faber)
2. Ценообразование: учебник/ И.К. Салимжанов. -2е изд., стер. – М.: КНОРУС, 2008. – 304 с.