Ценообразование на рынке недвижимости

Ценообразование на рынке недвижимости

Курсовая работа по дисциплине

На тему «Ценообразование на рынке недвижимости»

 

Введение

 

Одним из главных показателей  развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка  недвижимости в целом и его  отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в  любой национальной экономике, ибо  недвижимость – важнейшая часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынки  труда, капитала, товаров и услуг  и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые  помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так  или иначе связаны жизнь и  деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Основными физическими признаками недвижимости как товара являются:

уникальность и неповторимость;

стационарность;

длительность создания и  долговечность.

Ниже я рассмотрю специфику  недвижимости как отрасли, также  специфику недвижимости Санкт-Петербурга, динамику спроса и предложения на этом рынке, изложу характерные черты  экономического, экологического состояния  каждого из районов города, т. к. житель данного района может ознакомиться с достоинствами и недостатками своего района.

Подробно изучим все ценообразующие факторы недвижимости, которые непосредственно влияют на ее стоимость. Также увидим по каким методам проводится оценка недвижимости, их недостатки и преимущества.

И в заключении проанализируем конкретные данные по первичной и  вторичной недвижимости применительно  в Спб.

 

1. Сущность рынка недвижимости

 

«Рынок недвижимости –  это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные  с ней интересы, устанавливаются  цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Более полным будет определение  рынка недвижимости как комплекса  отношений, связанных с созданием  новых и эксплуатацией уже  существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и  т.д.

Рынок недвижимости, как любая  саморегулирующаяся система, характеризуется  спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

информация о ценах, спросе и предложении;

посредничество – установление связей между потребителями, спросом  и предложением;

свободное формирование цен  на объекты недвижимости и защита прав собственности;

перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение  свободы предпринимательства; эффективное  решение социальных программ.

С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности рынок  недвижимости (рис. 1) имеет свои достоинства и недостатки.

Рис. 1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости является составной частью рыночного пространства. На нем, как и на других рынках, «Отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определяет отношение  спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но если возрастает цена, то падает спрос, а если падает цена, то спрос возрастает. Далее, если возрастает спрос, а потому и цена, то возрастает предложение, потому что  производство становится выгодным. Таким  образом, цена определяет спрос и  предложение, спрос и предложение  определяют цену; далее спрос определяет предложение, а предложение определяет спрос. Кроме того, все эти колебания  имеют тенденцию к выравниванию. Если спрос возрастает и цена поднимается  выше нормального уровня, то увеличивается  предложение; это увеличение легко  переходит границу необходимого, и тогда цена падает ниже нормы».

 

1.1 Рынок жилья Санкт-Петербурга

 

В настоящее время в  Петербурге проживает около 4.8 млн. жителей, в почти 44 тыс. жилых зданиях  общей площадью примерно 92 000 тысячи кв. м., в почти 1 600 000 квартирах.

В хорошем техническом  состоянии (износ от 0 до 20%) находится  примерно 20% жилья, в удовлетворительном (износ от 21 до 40%) – 50%, неудовлетворительном (износ свыше 30%) – 30%, 15 млн. кв. м. жилого фонда нуждается в капитальном  ремонте. Почти 25% населения Петербурга проживает в коммунальных квартирах.

Рынок инвестиционных проектов и отдельностоящих зданий.

Рынок офисных помещений.

Рынок торговых помещений.

Рынок производственных и складских  помещений.

Рынок жилья, который представлен следующими сегментами:

= Первичный: – строящиеся многоквартирные здания в микрорайонах;

– реконструируемые многоквартирные здания в центре города;

– строящиеся сблокированные односемейные дома;

= Вторичный:

Купля-продажа – квартир  в центре;

– квартир в микрорайонах.

Аренда – обычных квартир

– квартир повышенной комфортности

– комнат.

В связи с отсутствием  инженерно подготовленных территорий с более-менее развитой сервисной инфраструктурой, низкой покупательной способностью населения, не развитостью рынка земли, рынка частных домов практически не существует. Допотопные архитектурные решения построенных в течение последних пяти лет зданий, чрезвычайно низкая ликвидность и цена реализации подобных строений, тому свидетельство.

Районы города.

Одну из основных факторов, влияющих на цену недвижимости – местоположение. В Санкт-Петербурге 13 районов, которые  отличаются по престижности, экологии, озеленению, промышленностью, уровнем  зашумленности, особенностью жилого фонда, возрастом и др. Подробную характеристику каждого района см. Приложение 1

В соответствии экономической, экологической характеристикой, влияния  спроса и предложения составим рейтинг  районов от самого престижного:

Центральный

Адмиралтейский

Василеостровский

Московский

Приморский

Петроградский

Калининский

Выборгский

Фрунзенский

Красногвардейский

Невский

Красносельский

Кировский

Удаленность от станций метро.

При удаленности свыше 3 остановок  транспортом снижение цены может  составить10–15%

Конкретные примеры по районам с описание вы можете рассмотреть  в приложении №1.

 

2. Методы ценообразования

 

Оценка недвижимости, определение  ее рыночной стоимости как преобладающей  для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым  занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности.

Оценка производится многими  методами, результаты которых нужно  согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными  методами результатов не сводится к  вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества  и других обстоятельств.

Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.

 

2.1 Сравнительный метод

 

Главные принципы, лежащие  в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется  информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным.

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

Факторы, влияющие на стоимость  сравниваемых аналогов оцениваемой  недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

замещения;

сбалансированности;

спроса и предложения.

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

независимости субъектов  сделки. Под независимостью подразумевается  то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

находятся в родственных  отношениях;

являются представителями  холдинга и независимой дочерней компании;

имеют иную взаимозависимость  и взаимозаинтересованность;

сделки осуществляются с  объектами, отягощенными залогом или  иными обязательствами;

занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

инвестиционной мотивации, которая определяется:

аналогичными мотивами инвесторов;

аналогичным наилучшим и  наиболее эффективным использованием объектов;

степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:

Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности  представляет собой разницу между  рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности  определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем  финансированием.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

Условия продажи и время  продажи.

Местоположение.

Физические характеристики.

Но одним из, и главным  недостатком, является его объемность в достоверное информации, которую  возможно получить лишь на массовых рынках недвижимости, при чем со временем полученная информация устаревает, и  достоверность оценки снижается; также  он не учитывает ожидания.

 

2.2 Доходный метод оценки

 

Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях  – чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит.

Доходный подход оценивает  стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость  будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

риски, характерные как  для оцениваемого объекта, так и  для региона.

Доходный подход используется при определении:

инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих  доходов от этого объекта;

рыночной стоимости.

2.3 Затратный метод оценки

 

Затратный подход – это  совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый  объект больше, чем за создание объекта  аналогичной полезности.

Преимущества затратного подхода:

При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в  следующих случаях:

технико-экономический анализ стоимости нового строительства;

обоснование необходимости  обновления действующего объекта;

оценка зданий специального назначения;

при оценке объектов в «пассивных»  секторах рынка;

анализ эффективности  использования земли;

решение задач страхования  объекта;

решение задач налогообложения;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими  методами.

Недостатки затратного подхода:

Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Попытки достижения более  точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта  недвижимости затратам на новое строительство  точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых строений.

Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

Отдельная оценка земельного участка от строений.

Проблематичность оценки земельных участков в России.

Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость  оцениваемого объекта, которая и  будет представлена в отчете об оценке.

Вывод итоговой величины стоимости  должен сопровождаться учетом допущений  и ограничивающих условий, обусловленных  полнотой и достоверностью использованной информации.

 

3. Ценообразование и ценообразующие факторы

 

В связи с особенностями  предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд  особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.