Ценообразование на рынке недвижимости

Ценообразование на рынке недвижимости

В связи с особенностями  предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд  особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Однако, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.

Помимо всего вышесказанного, существует и другая проблема. Экспертам  зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках  трудно, в отличие, например, от рынка  ценных бумаг, где она доступна в  любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько  сегментов. Критерием для этого  может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.

Недвижимость является самым  долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой  стоимостью, чем другие товары. Земля  по своей природе вечна, здания и  сооружения служат десятки лет, а  предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости – это наиболее вероятная цена при продаже – покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость, как и  на всякий товар, определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости зависит, из-за длительного цикла создания недвижимости слабо от цены, а в  коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется, главным образом, спросом. Это видно  особенно при установлении цен на землю.

От чего зависит спрос? Влияющих факторов много, и комбинируются  они не одинаково для разнообразной  недвижимости, хотя есть и общие  закономерности. Для конкретности остановимся  на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека в  жилье.

Формирование цены на рынке  недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

• макроэкономические факторы; • микроэкономические факторы; • социальное положение в регионе.

Одной из особенностей рынка  недвижимости в России является его  двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

• платежеспособностью населения;

• изменением во вкусах и  предпочтениях населения.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;

• условно-постоянные;

• словно-переменные.

Постоянные параметры  квартиры отражают характеристики, которые  относятся к дому в целом. К  этим параметрам причисляют:

• район;

• тип здания.

Ко второй группе относят  факторы, которые, как правило, не могут  быть изменены владельцами. В их числе:

• общая площадь; этаж; планировка; высота потолков; материал стен; балконы, лоджии; наличие лифта; внешнее окружение.

К третьей группе относятся  условно-переменные параметры, связанные  с комфортностью жилища:

• состояние полов, потолка, стен; окна и двери; инженерные коммуникации; наличие телефона.

Первые две группы позиционируют  квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены – увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей  группы, то их воздействие определятся  исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в  ситуации евроремонта в ветхом доме.

Влияние классификации жилого дома, является чуть ли одним из основных параметров его стоимости.

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации  выделяют дома:

• деревянные; блочные (монолитные), панельные; кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв. м. квартир на крайних этажах стоит  на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.