Аренда недвижимости

     Особенности отдельных видов  аренды и аренды отдельных  видов имущества. К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

 

      3. Особенности развития  рынка недвижимости 

     «Рынок  недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых  передаются права на собственность  и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».³ Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

     «Рынок  недвижимости — это взаимосвязанная  система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и  финансирование объектов недвижимости».⁴

     Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

     Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная  часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров  и услуг и т.д. для своего существования  должны иметь или арендовать для  своей деятельности необходимые  им помещения.

     Российский  рынок недвижимости отражает все  проблемы переходной экономики и  характеризуется неравномерным  развитием своих сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложения капитала.

     Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
• инвестирование в недвижимость,

     Выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом: 

     Со  сменой собственника:

• куплю-продажу объектов недвижимости;
• наследование;
• дарение;
• мену;
• обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

 

     С частичным или  полным изменением состава  собственников:

• приватизацию;
• национализацию;
• изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
• внесение в уставный капитал;
• банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

 

     Без смены собственника:

• инвестирование в недвижимость;
• развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;
• изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
• управление, эксплуатация;
• залог;
• аренду;
• передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
• регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
• ренту;
• пожизненное содержание с иждивением;
• передачу в доверительное управление;
• введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
• страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

     Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

     Рынок недвижимости как составная часть  рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 3.1).

     Рынок недвижимости обладает многочисленными  особенностями:

• низкой ликвидностью;
• цикличным характером.

     Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами  в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

• высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
• наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;
• высоким уровнем трансакционных издержек.

 

       

     Рис. 3.1. Цикличность развития рынка недвижимости 

     1 — спад на рынке недвижимости  наблюдается при перенасыщении  построенных зданий, когда количество  незанятых строений стремительно  увеличивается и собственнику  объекта недвижимости сложно  его продать, цены снижаются.  Это рынок покупателя; 2 — поглощение  созданных объектов недвижимости  наступает после возрастания  спроса на построенные объекты  и характеризуется практическим  отсутствием предложения новых  объектов. Этот цикл определяется  ростом прединвестиционных исследований  по созданию новых объектов  недвижимости; 3 — новое строительство  достигает апогея в результате  повышения спроса на вновь  созданные объекты и характеризуется  ростом цен на объекты строительства.  Это рынок продавца; 4 — насыщение  рынка недвижимости наступает,  когда создается излишек строительных  мощностей и перепроизводство  строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

     Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 — 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы — застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

     Эти особенности дают основание характеризовать  данный рынок как специфический  сектор экономики.

     Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и  покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости  на объекты недвижимости емкость  рынка может быть чрезвычайно  высокой.

     Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

     На  спрос и предложение на рынке  недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены  в табл. 3.1.

     Система факторов, определяющих состояние и  тенденции спроса и предложения  в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также  традиции и стереотипы поведения  населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

     Кроме того, внутри каждой из указанных групп  факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности  населения в регионе может  быть вызван его естественным приростом  или миграцией из других регионов. 

     Таблица 3.1 Система факторов, влияющих на спрос и предложение

 

     Долгосрочные  и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют  спросом и предложением недвижимости. Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

     В настоящее время на российском рынке  существует значительное превышение предложения  по сравнению с потребительским  спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

     Величина  спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим  состоянием, наличием объектов социально-культурного  и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

     Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость  постоянного выполнения регламентирующих функций.

     Независимо  от функционального назначения объекта  он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых  помещений, текущем ремонте и  технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с  арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность  объектов и цену их потребления.

     К особенностям рынка недвижимости можно  отнести сложный симбиоз преимуществ  и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской  и коммерческой деятельности. 

     Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
• достаточная устойчивость потребительского спроса;
• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

 

     К недостаткам можно  отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;
• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;
• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.