Аренда недвижимости

Содержание 
 

      Введение 3

      1. Аренда недвижимости и рынок прав аренды 4

      2. Договор аренды. 7

      3. Особенности развития рынка недвижимости 17

      Заключение 28

      Список использованных источников 30 

 

      Введение 

     Недвижимое  имущество – это один из важнейших  объектов гражданского права, определяющим моментом в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.

     Аренда  играет огромную роль в имущественных  правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, прежде всего как способ минимизации  предпринимательского риска и возможности  получения дохода от вложений средств.

     На  сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении  недвижимого имущества.

     Договор аренды закрепляет законные права и  обязанности участников, позволяет  им реализовать свои экономические  интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы  за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества  внаем.

 

      1. Аренда недвижимости  и рынок прав  аренды 

     Недвижимое  имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной  регистрации в соответствии с  настоящим Федеральным законом, – земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;

     В переводе с латинского аренда означает найм или Договор на передачу имущества  собственником во владение другому  лицу на определенных условиях.  

     Традиционное  определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому  лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

     Аренда  не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

     Целью аренды, является обеспечение передачи имущества  во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.  

     Объекты аренды:

     а) В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

     Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается;

     б) законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов;

     в) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

     Сторонами договора аренды выступают  арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

     По  общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать  любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические  лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а  также государство, национально-государственные, административно-территориальные и  муниципальные образования.

     Арендодатель  – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

     Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности. Что же касается иных лиц, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу  этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или  специальном волеизъявлении собственника.

     Следует учитывать, что все объекты, относящиеся  к государственной или муниципальной  собственности, делятся на две категории:

     Собственное имущество, которым государственное  или муниципальное образование  обладает непосредственно, распоряжается  им по своему усмотрению, в том числе  путем передачи в аренду и имущество, закрепленное государством или муниципальным  образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве.

     Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация (юридическое лицо). Настоящий Гражданский кодекс, не содержит каких – либо специальных правил, ограничивающих права субъектов, на получение в аренду имущества. Однако, ЗК РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ¹. Можно полагать, что в отношении иностранных юридических лиц (они не указаны в данном положении) национальный режим не ограничен

 

      2. Договор аренды. 

     По  договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.

     Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. 

     Форма и государственная  регистрация договора аренды:

1. договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору², заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

 

     Срок  договора аренды:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором;
2. если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

     В этом случае каждая из сторон вправе в  любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону  за один месяц, а при аренде недвижимого  имущества за три месяца. Законом  или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок;

3. законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

     Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. 

     Предоставление  имущества арендатору:

1. арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества;
2. имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

     Если  такие принадлежности и документы  переданы не были, однако без них  арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его  назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков;

3. если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

 

     Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества:

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

     При обнаружении таких недостатков  арендатор вправе по своему выбору:

     а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

     б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

     в) потребовать досрочного расторжения договора.

     Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить  недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества  другим аналогичным имуществом, находящимся  в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

     Если  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

 

Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество:

     Передача  имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения  прав третьих лиц на это имущество.

     При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. 

     Арендная  плата:

     1) Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

     Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они  не определены, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.