Министерство  сельского хозяйства и продовольствия РФ

Государственный Университет по Землеустройству 
 
 
 
 
 
 
 

Кафедра экономической теории и менеджмента 
 
 
 

Курсовой  проект по теме:

«Анализ и проектирование операций с недвижимым

имуществом» 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Выполнил студент 42 Э группы                                        Ефремов А.В.

Преподаватель                                                             Нилиповский В.И.

Москва 1999

ВВЕДЕНИЕ

     Термин “недвижимость” появился  в российском законодательстве  со времен Петра I. Однако в  ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

     Перечень объектов недвижимости  приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

     Кроме такого подхода к недвижимости  существует и другой, который  рассматривает недвижимость не  как товар, а как капитал  в материальной форме, приносящий доход.

     Рынок недвижимости подразумевает  функцию сведения вместе покупателей  и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Он обладает большой перспективой развития, т.к. операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т.е. дают большую отдачу со временем.

     В данной курсовой работе будет  предпринята попытка проанализировать тенденцию развития рынка недвижимости в РФ и дать прогноз его развития на ближайшее время. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА I

Теоретические основы проведения операций с недвижимым имуществом. 

     В составе недвижимости можно  выделить следующие группы:

• земельный участок
• жилое помещение (дом, квартира, комната)
• нежилое помещение
• здание и сооружение
• участок лесного фонда.

     Рынок недвижимости в России  только складывается. В классическом  его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные и загородные дома и т.д.

     В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

     Право собственности на жилую  недвижимость возникает только  после государственной регистрации этого права.

     Предметом сделок могут быть  приватизированные или приобретенные в собственность иным, установленным действующим законодательством, способом квартиры. С квартирой, принадлежащей хозяйствующему субъекту или гражданину на праве собственности возможны следующие сделки: купля-продажа, купля-продажа с условиями, дарение, мена при соблюдении некоторых условий, залог.

     Купля-продажа квартиры возможна  за любую сумму по соглашению  сторон, но не ниже балансовой  стоимости квартиры. Цены на квартиры  в основном складываются под  влиянием 3 факторов: количества комнат, типа жилья, местоположения.

     Рынок жилья является достаточно  криминогенным, поэтому при покупке  или продаже жилья лучше всего  обращаться в профессиональные  агентства недвижимости, чьи комиссионные в размере 5-8% от продажной стоимости квартиры оплачиваются покупателем квартиры. Обращаясь в агентство, надо выяснить, оформит ли оно документы на квартиру и зарегистрирует ли право собственности в соответствующих органах, а также как и где будут производиться расчеты. Надежные агентства обычно осуществляют все платежи через банк, что практически исключает всякий риск на этом этапе сделки.

     Агентство, найдя подходящий вариант  квартиры, заключает с покупателем  договор о покупке квартиры. В  договоре указываются: точный  адрес, характеристика жилья, общая стоимость квартиры, стоимость услуг агентства, сроки выписки и выселения из квартиры продавцов. Надежные агентства недвижимости могут предоставить страхование титула. Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Оно позволяет покупателям квартиры рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.

     Сегодня купля-продажа квартиры  выступает как высшая и последняя стадия обмена квартир. Этот процесс представляет собой одновременную продажу старой и покупку новой квартиры. Такой вариант сделки очень удобен для клиентов, так как они не связаны никакими условиями и не ищут покупателя на свою квартиру. За них это делает агентство недвижимости.

     Другим наиболее распространенным  видом сделки с жильем является  сдача его внаем. При взятии внаем квартиры надо ознакомиться с формой №9 и выяснить, не прописаны ли в ней другие жильцы и не могут ли они быть против сдачи квартиры. В последнем случае договор аренды на законном основании может быть расторгнут.

     Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

     После введения права частной  собственности на недвижимое  имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

     С 1992 года в рыночный оборот  недвижимости стали вовлекаться  земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией РФ. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры, как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

     Сделки с землей регулируются  Гражданским кодексом РФ, Земельным  кодексом РСФСР, Указом Президента  РФ от 29 октября 1993 г. «О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и другими нормативно-правовыми актами.

     Каждому собственнику земельного  участка выдается свидетельство  на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельство является документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служит основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды и других действий, связанных с владением, пользованием и распоряжением собственностью.

     При первичном предоставлении  земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельного участка и в других случаях перехода права собственности свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или других документов, подтверждающих переход права собственности.

     Основанием для отказа в выдаче  свидетельства на право собственности  на землю является:

• прямой запрет в законодательстве РФ на предоставление земельных участков в собственность
• наличие споров о принадлежности данного участка
• изменение его целевого назначения кроме случаев, предусмотренных законом.

     Граждане, получившие земельные  участки в пожизненное наследуемое  владение или бессрочное (постоянное) пользование, а также взявшие их в аренду (кроме аренды у граждан), имеют право на предоставление и выкуп этих участков в собственность.

     Форма предоставления земельных  участков (собственность, пожизненное  наследуемое владение, аренда) определяется по желанию граждан.

     При перерегистрации земельного  участка, ранее предоставленного  бесплатно в пользование гражданам, в собственность ему бесплатно передается участок или часть его в пределах, действующих на момент перерегистрации предельных норм предоставления земельных участков. Остальная часть участка по желанию гражданина может быть им выкуплена по договорной цене или передана ему в пожизненное наследуемое владение.

     Изъятие земельного участка у  собственника для государственных  и общественных нужд производится в установленном законом порядке путем выкупа с учетом интересов собственника, включая возмещение ему стоимости земли по договорной цене и причиненных убытков, в том числе упущенную выгоду. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, как и другие земельные споры, рассматриваются в судебном порядке.

     Приватизация земли, зданий и  сооружений как единого объекта  недвижимости – гарантия предпринимателя, что он является собственником предприятия и земельного участка.

     Хозяйствующий субъект может  сдать земельный участок в  аренду, получить кредит от ипотеки,  продать часть земельного участка,  а также оценить его продуктивный потенциал и изменить способ использования исходя из своих потребностей, допустимых законом.

     Порядок продажи земельных участков  арендаторам состоит в следующем.

     Земельные участки могут быть  застроенными (участки, на которых  или под которыми расположены предприятия, здания или сооружения) и незастроенными (участки, на которых или под которыми не расположены предприятия, здания или сооружения, делающие невозможной застройку таких участков).