Применение теории прав собственности в анализе российского рынка земли

Часть земельных  долей в праве общей собственности  на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения была передана на возмездной основе в собственность юридических  лиц. В 2010 году юридическими лицами приобретено прав на доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на площади 100 тыс. га. Вследствие этого доля земель, находящихся в их собственности, возросла, хотя в целом по-прежнему остается низкой. В частности, земли сельскохозяйственного назначения в собственности товариществ и обществ составили всего 7,3%, в собственности производственных кооперативов - 1,5% соответствующей общей площади, используемой ими для сельскохозяйственного производства.  

     В-третьих, права собственности на землю сельскохозяйственного назначения активно востребуются при устойчивом развитии сельского хозяйства, когда можно осуществлять долговременные инвестиции в землю. Такого состояния эта отрасль не достигла. В 2009г. собственники земельных долей предпочитали сдавать их в аренду, а не в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий и организаций по причине экономической нестабильности последних.  

     В-четвертых, недостаточно стимулирует частную собственность на землю и проводимая государством кредитная политика. Для получения кредитов под залог земельных участков из государственных и муниципальных земель  

__________________________

⁴ по данным Росреестра на 1 января 2010 г.

сельскохозяйственным  товаропроизводителям надо оформлять их в собственность, но по разным причинам в стране не столь широко практикуется земельное ипотечное кредитование. Арендатор по закону может заложить права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но механизм такого залога до сих пор не разработан.  

     Содержание земельных отношений в аграрном секторе не исчерпывается лишь регулированием вопроса использования земель. Следует также различать упорядочение земельных отношений в сельском хозяйстве, возникающих по поводу использования земель как ресурса (фактора) производства; распоряжения земельными участками, правами на землю, интересами и выгодами, получаемыми от землевладения и землепользования как вещественными активами, законодательно включенными в гражданский оборот.  

     Специфика земли как средства производства в сельском хозяйстве отчасти является причиной того, что оборот земель сельскохозяйственного назначения рассматривается специальным федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которым государство гарантирует не только частную собственность на землю сельскохозяйственного назначения, но и рыночную конкуренцию между земельными собственниками.

В соответствии с этими законодательными актами земли сельскохозяйственного назначения можно подразделить на следующие группы:

• сельскохозяйственные угодья, находящиеся в пользовании, собственности аграрных предприятий любого размера и различных организационно-правовых форм (акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы и т. д.), осуществляющих свою деятельность в товарном сельскохозяйственном производстве в соответствии с законодательными актами. Собственники земельных долей вправе выделить земельные участки на местности;
• сельскохозяйственные угодья товарных личных подсобных и крестьянских (фермерских) хозяйств, в основном не разделенные на земельные доли. Так, в большинстве крестьянских хозяйств собственником земли является глава хозяйства;
• сельскохозяйственные угодья личных подсобных хозяйств, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, других хозяйств населения, производящих сельскохозяйственную продукцию, главным образом для собственного потребления.

Свыше 85% переданных в собственность гражданам сельскохозяйственных угодий представляют земельные доли, возникшие в начале 1992 г., когда более 115 млн. га сельскохозяйственных угодий перешло в частную собственность почти 12 млн. человек. По российскому законодательству у собственника земельной доли имеется лишь набор прав в недвижимости, которая представлена общим земельным массивом. Когда участник долевой собственности передает в рамках закона свои права другому лицу, то фактически лишается самой земли. 

     Успех попыток изменить распределение продукции сельского хозяйства зависит от власти над средствами производства (над землей). Следовательно, распоряжаться сельскохозяйственными угодьями - это прежде всего физически владеть ими.

В целом, попытки реформировать систему земельных отношений в стране показали, что перераспределение земли играет огромную роль в экономике. Выдел земельных участков на местности в счет земельных долей расширит права, которыми собственники могут распорядиться в рыночном обороте (например, продать земельный участок или сдать его в аренду). Кроме того, оформление гражданами земельных долей в соответствии с требованиями действующего законодательства будет способствовать удешевлению кадастрового учета земельных участков, регистрации прав на них, а также упростит налогообложение земли. Но зачастую нелегкое финансовое положение сельскохозяйственных производителей и некоторых других категорий землепользователей, не позволяет обеспечить выполнение работ по определению и установлению границ земельных участков на местности с целью проведения последующего их кадастрового учета и регистрации прав. В частности, 1845,2 тыс. га земель государственной и муниципальной собственности использовались всеми категориями предприятий в 2010 г. без всякого документального оформления. В стране при передаче прав на земельные участки возникли практические проблемы, связанные с межеванием, регистрацией земли и др.

Государственную собственность следует отчуждать  в частные руки только при условии, если это будет выгодно с макроэкономической точки зрения и если будут гарантии того, что новый собственник поведет дела лучше, чем прежний.  

     В настоящее время около 328,3 тыс. га земель общей долевой собственности приобретено субъектами Федерации и муниципальными образованиями. Большая их часть принадлежит Белгородской области. Целенаправленная работа по консолидации продуктивных земель на ее территории осуществляется государственным специализированным учреждением, которое от лица субъекта Федерации уполномочено приобретать земельные доли граждан с целью передачи их в управление ОАО «Белгородский земельный фонд» для дальнейшего использования в сельскохозяйственном товарном производстве. Таким образом, для обеспечения стабильности производства в агропромышленном комплексе некоторых субъектов Федерации формируется новая модель земельного оборота.  

     Основным субъектом отношений на рынке земельных участков и долей в праве общей собственности на сельскохозяйственные земельные участки является государственный оператор, который привлекает на возмездной основе земли в государственную собственность субъекта Федерации для дальнейшей передачи их в аренду сельскохозяйственным товаропроизводителям. С целью оценки эффективности такой модели необходим мониторинг практических последствий участия государственных посредников между земельными собственниками и сельскохозяйственными товаропроизводителями для проведения сделок с сельскохозяйственными угодьями.  

     Основным инструментом в системе государственного экономического регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения (выкупных цен, арендной платы за сельскохозяйственные земельные участки и проч.) является оценка земель.

Для сельскохозяйственных угодий рынок земель обусловлен взаимодействием  трех факторов: спроса, предложения, цены как выражения потребительной стоимости. Формой проявления последней является полезность земли с точки зрения сельскохозяйственного производителя, т. е. земельные активы в сельском хозяйстве должны оцениваться с учетом целевого использования земли - сельскохозяйственного производства. Именно поэтому в основу имущественных отношений при совершении сделок земельного оборота с сельскохозяйственными земельными активами (аренды, купли-продажи), а также при определении налогооблагаемой базы сельскохозяйственных угодий целесообразно положить их потребительную стоимость.

В целях совершенствования  механизма перераспределения земельных  активов в сегменте земель сельскохозяйственного  назначения нужна методика определения  потребительной стоимости сельскохозяйственных угодий, которая рассчитывается исходя из текущего использования земель и приближается к рыночной стоимости по мере увеличения количества желающих и способных приобрести сельскохозяйственный земельный участок в целях его применения для сельскохозяйственного производства.

    Государственная монополия на земли не обеспечивает автоматически рационального их использования. Но и приватизация земель в сельском хозяйстве, которая хотя и сильно меняет характер земельных отношений, не всегда приводит к увеличению товарного выпуска сельскохозяйственной продукции. Как показывает послереформенная практика, сама по себе частная собственность на землю не стала рычагом экономического роста в сельском хозяйстве. 
 

     Теперь  стоит подчеркнуть проблему скупки  российских земель в том плане,  кто же ими в конечном счёте владеет. Как говорилось ранее, в настоящий момент юридические лица активно скупают российскую землю. Только вот эти юридические лица – иностранные. И скупают они земли сельскохозяйственного назначения. Однако и отечественные агрохолдинги не отстают: крупнейший известный банк сельхозземель - 570 000 га - почти вшестеро больше Москвы.

0.6 процента сельхозугодий,  используемых сельхозорганизациями, находится у них в собственности, 83% - арендуется у собственников  земельных долей, 16% - у государства и муниципалитетов. Всего в России 220,6 млн га сельхозугодий, которые входят в 406,2 млн га земель сельхозназначения процента земель сельхозназначения (110,1 млн га) принадлежат 12 млн граждан в виде земельных долей, причем зарегистрировали свои права только 400 000 собственников. 

     Изучив сведения о компаниях, котирующихся на европейских биржах, «Ведомости» нашли двух агропроизводителей, которые работают в России, но не имеют здесь широкой известности.

Датская Trigon Agri (капитализация на OMX First North в пятницу - $287,8 млн) была создана в 2006 г. инвестгруппой Trigon Capital, говорится на сайте компании. Сейчас Trigon Agri контролирует 100 000 га сельхозземель «в районе Пензы и Самары», рассказал председатель совета директоров A/S Trigon Agri Уло Адамсон. По его словам, в освоение этих земель к 2009 г. будет вложено больше 100 млн евро. К 2010 г. Trigon собирается довести площадь обрабатываемых земель в России до 150 000 га. На приобретение земли приходится «наименьшая часть» инвестиций компании, признается Адамсон, гораздо больше нужно на оборудование и оборотные средства.  

     Литовская Agrowill Group AB (капитализация на Вильнюсской фондовой бирже - $76,7 млн) основана в 2003 г. и объединяет 15 компаний (дойное стадо - 5600 голов, посевные площади под зерновыми - 9000 га в 2007 г.). В России есть возможность обзавестись крупными массивами земли высокого качества, а издержки на обработку тут ниже, чем в Литве, поэтому компания интересуется участками не меньше 10 000 га, желательно уже с инфраструктурой для растениеводства. Через 3-4 года Agrowill хочет контролировать «до полумиллиона гектаров» в России. 

     Стоит  заметить, Российский Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным гражданам и компаниям, а также российским компаниям, если иностранцам принадлежит в них более 50%. Но на дочерние компании иностранных фирм на практике этот запрет не распространяется.

Закон об обороте  земель сельхозназначения вступил  в силу в 2003 г. Но установлением контроля над сельхозземлями агрохолдинги всерьез заинтересовались лишь в конце 2006 г. Два года назад зерно стоило 2,5 руб. за 1 кг, и земля была никому не нужна. Как только начался рост цен на сельхозтовары - тут же появился массовый интерес к земле. Ведь только чтобы ввести в оборот 1000 га в Центральной России, придется вложить не менее 1 млн. долларов. Сельхозземлей заинтересовались не только агрохолдинги. В середине 2007 г. на рынке появилось множество непрофильных инвесторов, надеющихся заработать на росте цен.

В России, по данным Минсельхоза, 406,2 млн га земель сельхозназначения (примерно 23,6% от всего земельного фонда России), в том числе 220,6 млн га сельхозугодий. Но лишь примерно 77 млн га, по данным Винтовкина, составляет используемая хозяйствами всех категорий пашня.

Институт конъюнктуры  аграрного рынка (ИКАР) оценивает  общую площадь пашни под контролем 196 частных агрохолдингов (без учета структур, аффилированных с госкомпаниями) в 11,5 млн га. 32 агрохолдинга, по данным ИКАР, контролируют более чем по 100 000 га каждый (их список ИКАР не раскрывает).

     Получить землю в собственность можно разными путями¹. Чаще всего приобретаемые земли - это колхозы, которые предлагаются со всеми активами и обязательствами.

Общее правило – чем южнее, тем дороже. 

     Можно  сказать, что рынок всё ещё структурируется, на нем появляется множество посредников, в том числе и агентства недвижимости, не имеющие пока представления о специфике земли сельхозназначения.