Применение теории прав собственности в анализе российского рынка земли

   При этом под правами собственности принято  понимать те действия или совокупности действий с объектами (ресурсами, предметами потребления и т.п.), которые индивид или другой субъект действия может осуществлять с объектом, не подвергаясь угрозе санкций со стороны других субъектов.

     Кратко говоря, права собственности – это санкционированные обществом действия с имуществом. 

   Теория  прав собственности исходит из того, что любой акт обмена есть по существу обмен пучками правомочий. Это предполагает, что чем шире набор правомочий, закрепленных за ресурсом, тем выше его ценность. Детальная характеристика прав собственности, которая к настоящему времени стала общепринятой, была предложена английским юристом А. Оноре. Его система прав (правомочий) собственности включает 11 элементов, из них к основным относят:

   1) право  на исключение из доступа к  ресурсу других агентов (право  на защиту);

   2) право  на пользование ресурсом;

   3) право  на получение от него дохода;

   4) право  на передачу всех предыдущих  правомочий. 

    Важнейшей  характеристикой любых прав, в  том числе и прав собственности,  является уровень или степень  их исключительности. Под исключительностью какого-либо права принято понимать возможность исключения других субъектов из процесса принятия решений относительно действий с объектом собственности. Например, в случае совместного владения каким-либо имуществом двумя индивидами каждый из владельцев по отдельности не располагает исключительным правом, однако совместно их право является исключительным, поскольку никто другой не может  легально вмешаться в их действия по использованию имущества (если, конечно, не существуют правила, предполагающего иное). При этом, однако, может оказаться вполне возможным нелегальное вмешательство.

   Поэтому от исключительности того или иного  права собственности следует  отличать его защищенность. Под защищенностью  права собственности понимается наличие препятствий для неразрешенных владельцем действий с объектом собственности, составляющих содержание права, осуществляемых другими субъектами. Например, право на владение земельным участком у какого-то гражданина может быть исключительным, т.е. формально принадлежать только ему, однако оно окажется незащищенным, если другие граждане будут беспрепятственно, не подвергаясь наказанию или его угрозе, собирать плоды, выращенные на этом участке.

     Глава 2. Теория  прав и отношений  собственности: характеристика, типы и формы:

2.2 Типы регулирования отношений прав собственности 

     Отношения  прав собственности могут регулироваться  законом, контрактом и обычаем.  Контрактное регулирование отличается  от двух других типов наличием  процесса торга. Я же рассмотрю   подробнее регулирование законом (правовое регулирование), т.к. это наиболее актуальный вопрос в этой сфере на сегодняшний день. 

     В  настоящее время в Российской  Федерации правовое регулирование  отношений прав на землю основано  на обширной и сложной системе  норм. В российском законодательстве установлены не только перечень прав на земельные участки, основания и порядок приобретения и прекращения этих прав, но и особенности их реализации. При этом требования о надлежащем использовании земли распространяются на всех правообладателей и связаны с необходимостью обеспечения публичных и частных интересов при использовании ограниченных земельных ресурсов. Для правового регулирования земельных отношений, таким образом, характерно, что использование участка является не только правом, но и обязанностью владельца.

     Однако если отношения оборота земельных участков относительно урегулированы, то регулирование пользования землей еще нуждается в совершенствовании.

Так, в частности, Земельным кодексом Российской Федерации (ЗКРФ) установлено условие, согласно которому земли в России должны использоваться в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Но для большей части земель (за исключением земель населенных пунктов) процедуры определения разрешенного использования фактически не разработаны. На практике возникают сложности и с обеспечением контроля за надлежащим использованием земель, и с привлечением за их нарушение к юридической ответственности. 

    На фоне проблем законодательного регулирования продолжаются споры по поводу способов определения правового режима земель. В частности, в последнее время вновь обсуждается тема соотношения целевого назначения и разрешенного использования земель. При этом высказываются разные, в том числе и радикальные, мнения о полной «замене» семи установленных ЗК РФ категорий земель институтом разрешенного использования.

В целом соотношение  права на землю и реализации включенного  в него правомочия пользования представляет собой достаточно сложную проблему.

Не вдаваясь в подробности, можно сказать так: в Российской Федерации действует механизм, в соответствии с которым всем правообладателям предоставляется практический одинаковый «набор» правомочий в отношении используемого участка. Отличие права собственности от иных прав на землю, можно сказать, только в праве собственника свободно распоряжаться своим земельным имуществом. Особые требования и ограничения в реализации правомочия пользования для любого правообладателя определяются в соответствии с установленными в административном порядке категорией и разрешенным использованием земель, то есть их правовым режимом. Такое соотношение прав на землю и правового режима земель подвергается анализу и пересмотру. 

     Российское земельное законодательство, следуя закрепленному Конституцией Российской Федерации принципу многообразия форм собственности, рассматривает право собственности как основной вид имущественного права на землю.

Роль иных, кроме  права собственности, вещных прав на землю, которые именуются ограниченными  правами, в настоящее время заключается преимущественно в закреплении за определенным кругом субъектов прав на земельные участки из земель, находящихся в публичной собственности. Фактически этот же, с течением времени немного измененный подход к правовому регулированию земельных отношений использовался в советский период. В то время право собственности принадлежало только государству, поэтому институт ограниченных вещных прав на землю был более чем актуальным. Само собой, поскольку право государственной (публичной) собственности на землю в России остается ведущим, а этими землями до настоящего времени пользуются лица, которым земельные участки были предоставлены в дореформенный период, практически право постоянного (бессрочного) пользования в перечне прав на землю продолжает занимать то же место, что и раньше.

     Представления о вещных правах на земельные участки, находящиеся в частной собственности, гораздо боле ограничены: далее сервитута или безвозмездного срочного пользования законодатель не движется, а арендные отношения с частными собственниками земли воспринимаются как основные.

Собственно, правовой режим земель, а значит, и перечень видов прав, которые можно приобрести на эти земли, определяются исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Так, в частности, ЗК РФ не предусматривает приобретение права частной собственности на земли или земельные участки, перечисленные в статье 27 этого кодекса, как изъятые или ограниченные в обороте. 

     Есть еще одна особенность, касающаяся правового регулирования прав на землю: не каждый субъект земельных отношений может быть обладателем любого права на землю. Наиболее известный пример - положение статьи 20 ЗК РФ, согласно которому на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком могут претендовать только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. 

    Таким образом, в настоящее время закреплено следующее соотношение видов прав на землю и их реализации. Законом устанавливается определенный закрытый перечень прав на земельные участки. Требования к использованию земельных участков на основании установленных законом прав, с одной стороны, определены содержанием правомочия пользования, с другой стороны, реализация всех прав на землю должна следовать установленным в административном порядке целевому назначению и разрешенному использованию земель. Содержание правомочия пользования универсально и может быть реализовано в рамках любого правового титула.

     Глава 2. Теория  прав и отношений  собственности: характеристика, типы и формы:

2.3 Различные  формы прав собственности 

     Собственность как экономическая категория представляет собой определенный тип экономических отношений. Можно выделить два типа отношений собственности – отношения общественной и частной собственности.

     Отношения  общественной собственности характеризуют  такую форму производства, в которой все члены общности образуют союз по использованию средств производства, находящихся в пределах данного союза. Индивидуальный тип собственности выражает экономико-юридическое право собственности отдельных индивидов или небольших коллективов.

В рамках каждого  типа отношений собственности возникают  различные ее формы. 

     В  настоящее время нет ни одной  страны, где бы государство не  имело своей собственности и  не занималось бы хозяйственной  деятельностью. Наибольшее распространение  государственная собственность получила в Западной Европе. Так, в Швеции до 70% общественного продукта создается в госсекторе. От 30 до 40% доля государственной собственности в Великобритании, Франции. В Японии и США доля государственной собственности составляет от 10 до 20%. 

     В  государственной собственности  субъектом отношений владения, распоряжения  и пользования выступает государство.  Возникновение государственной  собственности происходит путем  строительства новых предприятий  за счет средств бюджета, полной или частичной национализации частных предприятий (санаций). Государственный сектор включает следующие основные типы предприятий: государственные корпорации, предприятия неакционерного типа, предприятия и службы в сфере социальной инфраструктуры, смешанные государственно-частные предприятия.

.

    Общество  базируется на общественной собственности,  обеспечивающей его выживание,  целостность и динамичную устойчивость. Во всех формах ее проявления (общинной, общенародной, государственной)  она сохраняет единый внешний признак – неделимость по индивидуальным или групповым правам владения и распоряжения.

Любое общество располагает некоторой совокупностью  материальных благ, которые в рамках отдельного государства формируют  его национальное богатство. Прежде всего, речь идет о природных ресурсах. Их никто не создавал, никто не вкладывал в них свой труд и никто в отдельности не может рассчитывать на безусловное ими обладание. Т.е. не существует оснований, по которым все прочие люди добровольно отказались бы от них в пользу одного или нескольких человек. Ресурсы могут находиться только в совместном владении всех членов сообщества. Заявляя свои права на определенную территорию, население данной страны может обосновывать свои притязания наследством своих предков, которые постарались, чтобы территория государства была именно такой, а не иной.

Общенародные  природные ресурсы могут эксплуатироваться  непосредственно государством, в  этом случае они становятся объектом не только государственной собственности, но и государственного владения и пользования. Те же ресурсы, которые более целесообразно передавать в эксплуатацию частными лицами или корпорациями, объективно становятся объектами частного владения, но никогда – частной собственности. Именно по этой причине в качестве представителя собственника государство имеет право и обязано получать с владельцев природных ресурсов доход (ренту) для использования ее в интересах собственника.

Государственная собственность оказывается необходима при производстве многих общественных благ (таких как оборона, правопорядок, образование, наука, культура и т.д.), но порождает серьезные потери в эффективности из-за вытеснения добровольных форм сотрудничества принудительными, при политизации процесса принятия решений, слабости контроля со стороны собственников – налогоплательщиков за действиями агентов, управляющих ресурсами общества от его имени.