Анализ строительной отрасли Rрасноярского края

    В условиях мирового финансового кризиса не только строительная отрасль, но связанные со строительством отрасли оказались в незавидном положении.

    Существующие  ограничения для развития строительного  комплекса края в целом:

    - недостаточный поток инвестиций  в строительную отрасль (всего  4% от общего объема инвестиций);

    - слабая загрузка производственных мощностей строительных подразделений;

    - низкий технический уровень производственной базы строительства;

    - недостаточный уровень финансирования  строительства социально значимых объектов (так, доля жилья, построенного за счет бюджетных средств, составляет в последние годы 0,3-0,5 %);

    - отставание темпов перестройки  производственной базы индустриального  домостроения на выпуск изделий  и конструкций для современных,  экономичных, энергосберегающих архитектурно-строительных систем от темпов роста потребностей в материалах строительных предприятий.

    Таким образом, строительная отрасль –  важнейшая составляющая экономики региона. Государством и правительством края должна проводиться системная работа в области поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, укрепления системы подготовки кадров, развития инновационного малого и среднего бизнеса в строительном комплексе. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     2. Анализ общих тенденций развития строительной отрасли Красноярского края 

     Среди отраслей индустриального комплекса Красноярского края строительство занимает одно из ведущих мест.

     Строительная отрасль Красноярского края характеризуется неоднозначными тенденциями. Конъюнктура рынка и инвестиционный климат весьма благоприятны, спрос на строительство новых объектов растет. Наблюдается достаточно высокая строительная активность. Однако в данной хозяйственной сфере региона имеется ряд проблем, тормозящих ее развитие. На рисунке 1 представлен объем строительства за последние пять лет. К сожалению, информация за 2010 год на сайте администрации Красноярского края, представлена, данными не далее третьего квартала. 
 

               Рис. 1 - Динамика объема работ по виду деятельности "строительство", млн. руб. 

     По данным, представленным на рисунке 2 видно, что объемы строительства в Красноярском крае в течение всего анализируемого периода имели тенденцию к повышению и снижению. Так, в 2007 году объемы строительства в Красноярском крае возросли на 7,2%, однако кризис октября 2008 года принес строительной отрасли далеко не положительные результаты (спад 8,7%) . Спад объемов строительства в 2009 году составил ещё 9,7% (средне российский показатель – 6,7%). Однако, данные третьего квартала 2010 года, вселяют надежду, на ближайшее восстановление отросли. Кроме того хочу оговориться, что строительство -  весьма инертная отрасль, объекты сдаваемые в отчетный период, были заложены 3 – 5 лет назад. Соответственно, что бы провести полный анализ отрасли, необходимо знать количественные и качественные показатели объектов заложенных в отчетном периоде. К сожалению, Красстат такой информацией не обладает.  
 

      Рис. 2 объем работ по виду деятельности "строительство", в % к соответствующему периоду предыдущего года.

     Спад объемов строительства привел к безработице в данной отрасли в конце 2008 – начале 2009 годов. Это наглядно можно отследить по данным рисунка 3.

     Рис. 3.  Количество занятых в строительной отрасли Красноярского края, тыс. чел.

     По данным рисунка 3, можно сделать вывод о том, что строительная отрасль обеспечивала рабочими местами в 2007 году 37,1 тыс. человек. В 2008 году численность занятых в отрасли возросла на 1,33%. В 2009 году в связи с массовыми увольнениями и временным прекращением строительства в Красноярском крае, количество занятых сократилось на 2,73%. На самом деле ситуация с массовыми увольнениями более серьезна, чем по официальным данным статистики. Дело в том, что 60% рабочей силы в строительной отрасли Красноярского края является нелегальным. Это иностранные граждане, не имеющие разрешения на работу, выходцы из Узбекистана, Таджикистана и т.п. Поэтому, по предположениям экспертов, проблема безработицы встала в кризисный период наиболее остро (однако, в официальных статистических отчетах снижение уровня рабочей силы достаточно низко по сравнению с фактической ситуацией), так как нелегальные иностранные граждане – работники строек нигде не были зарегистрированы. А если учесть, что рынок рабочей силы внутри строительной отрасли обеспечивают 60% таких нелегальных иностранцев, то можно констатировать, что снижение количества работающих увеличилось еще на 21,96 тыс. чел. (это примерные данные: 36,6 *60%).

     Однако, после кризиса 2008 года рынок строительства Красноярского края стал поступательно развиваться, удовлетворяя растущую потребность в первую очередь в жилой недвижимости. По проведенным аналитическим исследованиям, строительство именно жилой недвижимости в нашем регионе имеет наибольший удельный вес. Об этом свидетельствуют данные, представленные на следующем рисунке 4. 

     Рис. 4 – Структура строительного рынка Красноярского края в среднем за анализируемый период, %

         Гражданское строительство в отрасли занимает ведущее положение – 80% от общего объема выполненных строительных работ на территории региона. Оставшейся 20% рынка (промышленное строительство) обеспечили такие строительные площадки как мостовой переход через р. Енисей, Богучанская ГЭС, Ванкорское месторождение, и т.д. В крае насчитывается около 4000 крупных, средних и мелких строительных организаций различных форм собственности, занимающихся как промышленным, так и гражданским строительством. Наиболее крупные игроки на рынке строительства недвижимости Алексстрой, Альфа, Арбан, Бытстрой, Готика, ДСК, ЖСК Гранд, ЖСК Сибирский стандарт, УС-604. Все крупные строительные организации осуществляют свою деятельность в промышленных центрах региона. 

     2.1 Анализ тенденций развития гражданского строительства в Красноярском крае 

     Данный сегмент, строительной отрасли Красноярского края, специализируется на возведении объектов непроизводственной сферы народного хозяйства: жилых домов, общежитий, гостиниц, предприятий торговли и общественного питания, школ, учебных заведений, медицинских и детских учреждений, театров, домов культуры, кинотеатров, клубов, дворцов пионеров, спортивных сооружений, библиотек, музеев, административных зданий, предприятий бытового обслуживания и коммунального хозяйства.

     Жилищное гражданское строительство в Красноярском крае имеет большое социальное значение, т. к. оно непосредственно влияет на улучшение условий жизни населения региона. Особенностью данной сферы является комплексность. Наряду с возведением жилых домов решаются градостроительные задачи по созданию сети учреждений просвещения, здравоохранения, культуры, предприятий коммунального и бытового обслуживания населения, озеленению и благоустройству территорий Красноярского края. 

     Рис. 5 – Специализация гражданского строительства Красноярского края в среднем за анализируемый период, %

          По данным, представленным на рисунке 5 отчетливо видна ярко выраженная специализация гражданского строительства региона. Ведущая роль отводится жилищному строительству. Его доля составила 48,2%. По данным органов статистики по краю, все ровно потребность в обеспечении населения региона жильем на 100% не удовлетворена. Поэтому с уверенностью можно говорить о перспективах развития данного сегмента строительства в нашем регионе.

     Второе место в данной структуре занимает строительство коммерческого назначения (бизнес центры, торговые центры). Их доля составляет 26,8% в среднем за анализируемый период. Данный сегмент рынка стал динамично развиваться в Красноярском крое еще в 2001 году. Тогда было начато строительство крупных торговых центров. На сегодняшний день продолжается динамичное строительство торговых, развлекательных центров, бизнес центров. Площадь таких объектов достигает 100000 квадратных метров (основная масса в городе Красноярске).

     Сегодня в Красноярске завершено строительство трех коммерческих центров: "Июнь" (площадь 26 тыс. кв.м., стоимость -- около $20 млн), "Планета" (площадь 30 тыс. кв.м., стоимость -- около $30 млн) и «Огни» (площадь 15 тыс кв.м., -около $20млн.).

     Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости Красноярского края находится пока на ранней стадии своего развития, уже наметились положительные тенденции: инвесторы вкладывают деньги в крупные проекты. Начались процессы децентрализации. Однако на строительном рынке края так же отсутствуют современные форматы. Но будет качественное предложение недвижимости — будут и желающие ее занять. Крупным компаниям (имеется ввиду, не размер самой компании, а регион ее деятельности) сейчас предложить нечего. В Красноярском крае нет помещений, дотягивающих до уровня Москвы и Петербурга.

     Третье место в данной структуре занимают здания культурно – бытового назначения (8,7%). За анализируемый период в крае было введено в эксплуатацию 8 кинотеатров, 6 ночных клубов, 12 ресторанов, а так же других объектов бытового назначения, парки набережные после реконструкции.

     Здания медицинского, спортивного и образовательного назначения распредели между собой в долях 8,2%; 4,3%; 3,8% соответственно. Несмотря на то, что потребность в строительстве зданий именно этого назначения остается на территории Красноярского края крайне неудовлетворенной, строительство их на территории региона практически не ведется. Дело в том, что финансирование таких зданий требует больших объемов и длительных сроков окупаемости. Инвесторам гораздо выгоднее вложить в коммерческую или в жилую недвижимость, чем построить больницу или школу.

     Таким образом, можно констатировать, что застройщики региона предпочитают специализироваться на строительстве коммерческой и жилой недвижимости.

     Популярность данного направления обусловлена экономически выгодными проектами, в первую очередь прибыльностью, и быстрой окупаемостью. Однако кризис октября 2008 года внес свой вклад в формирование средних цен на строительном рынке края. Об этом свидетельствуют данные, представленные на рисунке 6.

       Рис. 6 – Динамика средних цен на рынке жилой и коммерческой недвижимости (вновь вводимой) Красноярского края, тыс. руб. за 1 кв. м.

     По данным рисунка 6, можно говорить о продолжающемся спаде уровня цен на дынные виды недвижимости в крае. Так, стоимость жилой недвижимости в 2008 году снизилась по сравнению с 2007 годом на 3,4%, а в 2009 на 6,6%. Однако необходимо отметить, что в кризисный период (октябрь 2008 года – март 2009 года) спад цен на жилую недвижимость в некоторых городах Красноярского края достигал 35%. Однако к концу 2009 года ситуация стабилизировалась: спрос на недвижимость стал медленно расти, у населения появились средства на покупку жилья. Все это поспособствовало улучшению ситуации, однако говорить о полноценном выходе из ситуации кризиса в отношении рынка жилой недвижимости Красноярского края еще достаточно рано.

     На сегодняшний день покупку квартиры в Красноярске и крае предлагают не только сами застройщики, но и генеральные подрядчики, субподрядчики и многочисленные агентства недвижимости, которые принимали долевое участие в строительстве.

     Как правило, цены на жилье в регионе зависят от этапа строительства дома. Первый этап – это этап проектной документации, то есть весь проект будущего дома построен только на бумаге, сделан макет, получена соответствующая документация. На первом этапе цена на будущую недвижимость самая маленькая, при этом присутствует большой риск, так как строительство, не начавшись по каким-либо причинам, может быть свернуто.

     Второй этап строительства жилого комплекса включает в себя покупку земельного участка, закупку строительных материалов и начало закладки фундамента под основной дом. На этом этапе уже цены на квартиры возрастают, риск так же есть, но уже минимальный. Будущий владелец квартиры может наблюдать за ходом строительства и по желанию ему покажут всю документацию. Самый дорогой этап покупки квартиры – это третий, когда дом сдан в эксплуатацию. На этом этапе риска уже никакого нет, но цена возрастает на порядок