Государственный кадастровый учет земельных участков

2.1.Основания осуществления  кадастрового учета

Для начала стоит сказать, что конкретно законодатель подразумевает под государственным кадастровым учетом недвижимости.

Государственный кадастровый учет недвижимости - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в результате чего каждый объект недвижимости получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости сопровождается присвоением каждому объекту недвижимости кадастрового номера.

Кадастровый учет будет осуществляться только в случае образования либо создания конкретного объекта недвижимости, прекращения его существования или изменения уникальных характеристик объекта недвижимости или сведений об объекте недвижимости, а именно: изменение адреса объекта недвижимости, а в случае отсутствия такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и тому подобное); изменение сведений о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; изменения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; изменение сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости; изменение сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости; изменение любых сведений о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; а также категории земель, к которым отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок; фактическое и формальное изменение назначения здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание, а равно с ним и изменение назначения помещения (перевод жилого помещения в нежилое помещение и соответственно наоборот), если объектом недвижимости является помещение; изменение вида жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; изменение статуса назначения сооружения, если объектом недвижимости является сооружение; изменение количества этажей (этажность), в их числе и подземные этажи, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения); изменение материала наружных стен, если объектом недвижимости является здание; изменение почтового адреса и (или) адреса электронной почты, по которым может быть осуществлена связь с собственником объекта недвижимости (но данный пункт является не самым разумным решением, ради которого стоит вносить изменения в реестр, так как адрес электронной почты может меняться хоть каждый день, или еще интересней случай, когда пользователь просто забыл пароль своей электронной почты), или если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Стоит отметить такой момент, что новое законодательство как бы подчиняет себе собственников недвижимости, так как малейшее изменение сведений влечет дополнительные затраты при оформлении. Законодатель в очередной раз делает все необходимое для создания условий по нарушению прав на недвижимость, блокирования выкупа участков, узаконивается чиновничий бизнес на кадастре, то есть ведет к дальнейшей бюрократии.

Постановка на учет, а соответственно и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет, производящийся на основании изменений уникальных характеристик объекта недвижимости осуществляются, если иными положениями комментируемого закона не установлено другое, на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с комментируемым нормативным актом для осуществления такого учета документов. Форма указанного выше заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. К уникальным характеристикам объекта относятся те из них, которые позволяют определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, в данном случае сюда подпадают: изменение вида объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства); изменение кадастрового номера и даты внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; изменение описания местоположения границ объекта недвижимости, только если объектом недвижимости будет являться земельный участок; изменение описания местоположения объекта недвижимости на земельном участке в случае, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; изменение кадастрового номера здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах определенного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости будет являться помещение; в случае изменения площади, определенной с учетом установленных в соответствии с комментируемым Федеральным законом требований, только в случае, если объектом недвижимости будет являться либо земельный участок, либо здание, либо помещение) или следующих сведений: изменена категория земель, к которой отнесен земельный участок, в случае, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок; назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание; в случае изменения назначения помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение; изменение вида жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме; также сюда относится и перемена назначения сооружения, если объектом недвижимости является сооружение; перемена количества этажей (этажность) здания или сооружения, также к этому пункту относит законодатель и подземные этажи; материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание; кадастровый учет в связи с изменением сведений о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, но только исключая случаи, когда такое ограничение (обременение) распространяется на весь объект недвижимости; или изменение почтового либо электронного адреса, по которому может осуществляться связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Кадастровый учет также будет осуществляться на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия. В данном случае стоит сказать, что никакой общей информационной базы между органами кадастрового учета и информационными системами, которые могут содержать сведения об объектах кадастрового учета, просто нет. Предполагается, что это будет регулироваться в будущем, либо этого не будет вообще никогда, соответственно процедура оформления как всегда затянется на неопределенный срок. Хотя законодательством предусмотрен срок не более пяти рабочих дней со дня окончания кадастрового учета, по истечении которого орган, занимающийся кадастровым учетом, должен уведомить по "пресловутой" электронной почте или почтовому адресу правообладателя указанного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" никто не вправе требовать, иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица (действующего, например, по доверенности) осуществления учета изменений данного объекта недвижимости6.

2.2.Уникальные  характеристики объекта недвижимости

Постановка на учет, а соответственно, и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет, производящийся на основании изменений уникальных характеристик объекта недвижимости, осуществляются на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с комментируемым нормативным актом для осуществления такого учета документов.

   Форма указанного  выше заявления устанавливается  органом нормативно-правового регулирования  в сфере кадастровых отношений.

   К уникальным характеристикам  объекта относятся те из них, которые позволяют определить  недвижимое имущество в качестве  индивидуально-определенной вещи, в  данном случае сюда относятся:

• изменение вида объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства);
• изменение кадастрового номера и даты внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• изменение описания местоположения границ объекта недвижимости, только если объектом недвижимости будет являться земельный участок;
• изменение описания местоположения объекта недвижимости на земельном участке в случае, если объектом недвижимости являются здание, сооружение или объект незавершенного строительства; изменение кадастрового номера здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах определенного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости будет являться помещение.

   В случае изменения  площади, определенной с учетом установленных в соответствии с Законом 221-ФЗ требований, только в случае, если объектом недвижимости будет являться либо земельный участок, либо здание, либо помещение, или следующих сведений:

• изменена категория земель, к которой отнесен земельный участок, в случае, если объектом недвижимости является земельный участок;
• разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
• назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;
• в случае изменения назначения помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение; изменение вида жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме.

   Также сюда относится  и перемена назначения сооружения, если объектом недвижимости является  сооружение; перемена количества  этажей (этажность) здания или сооружения, также к этому пункту относит  законодатель и подземные этажи; материал наружных стен, если  объектом недвижимости является  здание; кадастровый учет в связи  с изменением сведений о части  объекта недвижимости, на которую  распространяется ограничение (обременение) вещных прав, но только исключая  случаи, когда такое ограничение (обременение) распространяется на  весь объект недвижимости; или  изменение почтового либо электронного  адреса, по которому может осуществляться  связь с собственником объекта  недвижимости или, если объектом  недвижимости является земельный  участок, с лицом, обладающим данным  земельным участком на праве  пожизненного наследуемого владения  или постоянного (бессрочного) пользования.

2.3 Сроки и место  осуществления кадастрового учета

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете, а учет адреса правообладателя - в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления об учете адреса правообладателя.

Кадастровый учет на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости:

1) сведений о присвоенном  соответствующему объекту недвижимости  кадастровом номере (при постановке  на учет объекта недвижимости);

2) новых сведений о  соответствующем объекте недвижимости (при учете изменений объекта  недвижимости, учете части объекта  недвижимости или учете адреса  правообладателя);

3) сведений о прекращении  существования объекта недвижимости (при снятии с учета объекта  недвижимости).

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости. Если объект недвижимости расположен в границах двух и более кадастровых округов, то место осуществления кадастрового учета определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений7.

2.4.Представление  заявителями документов для осуществления  кадастрового учета

Документы, необходимые для кадастрового учета, в том числе и заявление, должны представляться в орган кадастрового учета заявителем или его официальным представителем (указанными в статье 20 комментируемого Федерального закона) лично либо посредством почтового отправления с обязательной описью вложения и с уведомлением о вручении. Для постановки на учет объекта недвижимости документы, необходимые для кадастрового учета, и заявление могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования (представляется верным предположить, что законодатель в данном случае имел в виду Интернет) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. На заявлении должна стоять подпись заявителя или его представителя, эта подпись должна быть еще и нотариально удостоверена.

Практика показывает, что такую подпись лучше всего ставить прямо перед нотариусом, иначе при малейших расхождениях нотариус имеет право такую подпись не заверять в соответствии с действующим на территории России законодательством о нотариате и, соответственно, все ваши попытки будут просто тщетны. Но есть случаи (исключения), когда заверения нотариуса не требуется, — это если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. Тогда должен быть предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, — обычно все же требуют паспорт заявителя либо его полномочного представителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем) или документ, подтверждающий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем).