Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

1. Составляется (реконструируется) отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;
2. Выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации (в данном проекте определяется по заданию) или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода;
3. Производится оценка недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

 

3.2.РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ

 

        Для определения чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается составление отчёта о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведённому ниже:

 

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду

PGI = S_1э * m * 0,8 * Aр *k_r

где    S_1э – площадь одного этажа, м²;

          m – количество этажей в оцениваемом здании;

                         m = 2

         0,8 – коэффициент, учитывающий  отличие площади застройки, от  площади, сдаваемой в аренду;

         Aр – ставка аренды, $/ м²/год;

                    Ар = 400 $/м²/год

         k_r – принятый в работе курс рубля к доллару США на дату оценки, руб./долл.

                        k_r = 31,47 руб./долл.

 

PGI = 1920*2*0,8*400*31,47 = 38 670 336 руб.

 

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L = PGI * k_об * t_н/ t_о + PGI * k_L

где  t_о – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого   срока   (1год);

  k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы.

 

V+L =38 670 336*(0,3*2)/12+38 670 336*0,07 = 4 640 440,32 руб.

 

3. Прочие доходы

MI = PGI * (k_MI - 1)

где kмi – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения    недвижимостью.

 

MI = 38 670 336 *(1,2 – 1) = 7 734 067,2 руб.

 

4. Действительный валовой доход

ЕGI = PGI – (V+L) + MI;

EGI = 38 670 336 – 4 640 440,32 + 7 734 067,2 = 41 763 962,88 руб.

 

5. Операционные (эксплуатационные) расходы определяются по формуле:

ОЕ = FE + VE + RR,

где    FE – постоянные расходы;

   VE – переменные расходы;

    RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания;

                   FE = 2,2%*РСзп  + 3%*ВСдо +10$/м²* S_1э * k_r;

FE=2,2%*32 965 356,83*2+3%*42 967 231,02*2+10*31,47*1920*2=5 236 957,56 руб.

VE = 80$/м² * S_1э * k_r;

VE = 80*1920*31,47*2 =9 667 584 руб.

RR =k_RR *EGI;

RR = 0,10 *41 763 962,88 = 4 176 396,28 руб.

 

OE = 5 236 957,56 +9 667 584 +4 176 396,28 = 19 080 937,84 руб.

 

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI =ЕGI – OE;

NOI = 41 763 962,88 – 19 080 937,84 = 22 683 025,04руб.

Таблица 6

Реконструкция отчёта о доходах

Показатель	Обозначение, формула расчёта	Результат расчёта
Потенциальный валовой доход	PGI = S1э * m * 0,8 * Aр *kr	38 670 336 руб.
Потери от незанятости и при  сборе арендной платы	V+L = PGI * kоб * tн/ tо + PGI * kL	4 640 440,32 руб.
Прочие доходы	MI = PGI * (kMI - 1)	7 734 067,2 руб.
Действительный валовый доход	ЕGI = PGI – (V+L) + MI	41 763 962,88 руб.
Операционные расходы	ОЕ = FE + VE + RR	19 080 937,84 руб.
Чистый операционный доход	NOI =ЕGI – OE	22 683 025,04руб.

 

3.3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ  ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

 

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации  для расчёта рыночной стоимости  недвижимости, который реализуется  формулой:

РСдп = NOI/R,

где     NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости.

 

РСдп = 22 683 025,04/0,12 = 189 025 208,66 руб.

 

4. СОГЛАСОВАНИЕ  РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

 

        Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием  двух подходов к оценке. Как правило, можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

РСо = РСзп * 0,8 + РСдп * 0,2

РСо = 32 965 356,83* 0,8 + 189 025 208,66 * 0,2 = 64 177 327,19 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В данной курсовой работе была произведена оценка рыночной стоимости  производственного корпуса, введенного в эксплуатацию в 1976 году. Расчет рыночной стоимости был произведен с помощью затратного и доходного подходов.

По затратному доходу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила  32 965 356,83руб.

Доходный подход основан на определении стоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила  189 025 208,66 руб.

Применяя два метода, мы получили резко отличающиеся друг от друга стоимости недвижимости, поэтому в четвертом разделе  выполнена процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов. Согласованный результат составил  64 177 327,19руб. Данная стоимость является рекомендуемой.

 

 ЛИТЕРАТУРА

 

1. Оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости  на примере объекта офисного, производственного или складского назначения: методические указания для выполнения курсовой работы / А.В. Бурков,

В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц. – СПб.:СПГУВК, 2006.