Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

Структура спроса по востребованной площади постепенно меняется в сторону уменьшения доли запросов на небольшие помещения. В 3 кв. 2012 г. наблюдалось небольшое увеличение доли запросов на средние площади (особенно в сегменте 300-500 кв.м) за счет уменьшения доли запросов на маленькие помещения.

 

Рисунок 3. Структура спроса в 3 кв. 2012 г.

 

Источник: GVA Sawyer

 

 

Финансовые  условия

 

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям класса А на конец 3 кв. 2012 г. составили 14 910 рублей за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (-1,3% по сравнению со 2 кв. 2012 г.). Для класса В+/В средние арендные ставки за квартал увеличились на 0,7% и составили 11 860 рублей/кв.м.

 

Данные изменения носят локальный характер и связаны скорее с колебаниями цен на разные по характеристикам офисы в пределах одного бизнес-центра (скажем, с исчезновением из предложения видовых офисов и появлением в предложении менее привлекательных помещений).

Таблица 4. Крупнейшие сделки по аренде в БЦ, анонсированные в 3 кв. 2012 г

Источник: GVA Sawyer

 

Арендатор	Площадь сделки, кв м	Объект
JetBrains	5 000	Универс
Газпром Нефть	3 100	Пристройка  к Ренессанс Форум
Nord	3 000	Санкт-Петербург  Плаза
QB Finance	3 000	Санкт-Петербург  Плаза
ГК  «Город»	2 000	Сенатор, Большой пр.80
«220 вольт»	1 900	Сенатор, 18-я линия
Магистраль  Северной Столицы	1 300	БЦ  «Некрасова, 14»

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 4. Средние ставки аренды для офисов класса А и В, руб./кв.м в год, с учетом эксплуатации, без НДС

 

Источник: GVA Sawyer

 

 

 

 

 

 

 

 

По итогам 2012 года можно ожидать умеренного     роста     арендных     ставок,     на уровне 4-6% в годовом исчислении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

 

1. АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

 

      В общем  виде алгоритм оценки недвижимости  на основе затрат выглядит  следующим образом:

1. Определяется  стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.
2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).
3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1 – п.2).
4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.
5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

      Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

      Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

       Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

 

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м³ строительного объема для различных типовых зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

Объект – аналог

Здания 3 4-этажные. Фундаменты железобетонные, бетонные, бутобетонные и бутовые. Стены кирпичные, из естественного  камня, крупноблочные и крупнопанельные. Перекрытия железобетонные. Кровли железные, асбестоцементные и черепичные.

Предусмотрены отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение и слаботочные устройства.

Группа капитальности 1.

1. Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

V=L*B*H, м³

V=80*24*7=13 440 (м³)

2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта – аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб, руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки.

Таким образом выбираем:

• Здание общего обслуживающего назначения
• Объём здания от 10000 м³, двухэтажное здание
• Территориальный пояс – 1

Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. – С₆₉^Таб= 25,3 руб.

3. Производим корректировку выбранного единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

С₆₉ = С₆₉^таб*П Кi, руб/ м³

где Кi – поправочный коэффициент на расхождение технических   характеристик прочих элементов здания.

К =

С₆₉ = 25,3*1,2*0,75+25,3*0,98*0,25 = 28,97 руб/ м³

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, то есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969 г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПП +КИ)₆₉ = С₆₉ * V, руб.,

где   V – расчётный объём здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок,  руб/ м³.

ВС₆₉ = 28,97 * 13 440 =  389 356 (руб.)

5. Осуществляется пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная стоимость объекта – оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о.=(ПП + КИ)_Д.о.=

(ПП +КИ)₆₉*И_84/69*И_Д.о./84*(1+k_ки/100)*(1+k_пп/100)*(1 + ∑Н/100),

где    И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984г.; (1,18)

         И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию;

 

И_Д.о./84 = (63,06+60,82+69,34)/3 = 64,4

           ∑Н – сумма ставок всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства; (11,8%)

            k_ки – коэффициент косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969 г.; (15%)

            k_пп – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя. (12%)

 

ВС_Д.о. =389 356*1,19*64,4*1,15*1,12*1,118=42 967 231,02(руб.)

 

3. РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗРАСТА

 

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может  начать накапливаться даже к моменту  завершения строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда, возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов посредством ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы такого износа. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

       Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

Ин = Иу + ((ЭВ/ОЭЖ) * (ВС Д.о. -  Иу)),

где       Ин – накопленный износ здания;

            ЭВ – эффективный возраст здания, лет;

            ОЭЖ – общая экономическая  жизнь здания, лет

            ВС Д.о. – восстановительная  стоимость строительства на дату  оценки, руб.;

            Иу – величина устранимого  износа, руб.

Ремонт:

• вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м3, требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м2: 16088*2,5=40220
• отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок: 112,56*55=6190,8
• отремонтировать 25 форточек: 32,48*25=812
• осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ: 184*7,25=1334
• заменить 400 м плинтуса: 1120*4=4480
• заново застеклить 225 м2 оконных проемов: 13260*2,25=29835
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м2:28646*6=171876
• отремонтировать 30 м лестниц: 28,32*30=849,6
• заменить 18 м поручней:67,92*18=1222,56
• отремонтировать внутри помещений 300 м2 штукатурки: 8036*3=24108
• заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках:96*472=45312
• заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете: 246,96*20=4939,2.

 

Иу=40220+6190,8+812+1334+4480+29835+171876+849,6+1222,56+24108+45312+4939,2 = 331179,16 руб.

Эффективный возраст  здания: ЭВ= 36+15 = 51 год

Общая экономическая  жизнь ОЭЖ= 175 лет

ВСд.о = 42 967 231,02руб.

 

Ин= 331179,16 + (51/175 *(42 967 231,02– 331179,16)) =  12 695 634,19 руб

 

 

4. СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЕТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

 

     Остаточная стоимость оцениваемого здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС_Д.о. – Ин

С_Д.о. = 42 967 231,02 – 12 695 634,19 = 30 271 596,83(руб.)

 

5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ

Рыночная стоимость  земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

Сз = Sуч * Цз ,

где           Sуч – площадь оцениваемого участка земли в м²;

                 Цз – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли – продажи участков, $/м².

 

Расчёт показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа  рыночных сделок купли – продажи  земельных участков.

Таблица 5

Корректировка на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

Темп роста цен на землю – 8 % в год.

Sуч =L*B

Sуч = 80*24 = 1920,00

                  Цз = (1 380,41+1 701,85+1 204,86+1732,67+999,58)/5= 1 403 руб./м2

Сз = 1920*1403 = 2 693 760 руб

 

 

 

6. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

 

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости  земли, определим рыночную стоимость  полного права собственности  оцениваемого объекта:

РСзп = ВС_Д.о. -  Ин + Сз,

где     ВС_Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.;

           Ин – величина накопленного износа здания, руб.;

           Сз – рыночная стоимость участка земли, руб.

 

РСзп = 42 967 231,02– 12 695 634,19 + 2 693 760 =32 965 356,83(руб.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

3.1. АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

 

       Алгоритм  расчёта стоимости недвижимости  на основе доходов состоит  из трёх основных шагов: