Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО  МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»

 

 

 

 

КАФЕДРА

«ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

НА ПРЕДПРИЯТИИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ»

 

 

 

Курсовая работа по дисциплине:

  «Оценка недвижимости»

Вариант №64

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Выполнил: Иванова А.А.

                                                                                  ВЗО ЭУс/с -5,5-V курс

 

 

                                                                                                  Проверил: Большаков Р.В.

 

 

 

Санкт-Петербург

2010 г.

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение………………………………………………………………………3

1. Исходные данные для выполнения работы………………………….4
0. Анализ ситуации на рынке недвижимости………………………………5
2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода…………………………………………………………………8

2.1. Алгоритм реализации  затратного подхода…………………………8

2.2. Определение стоимости  нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества………………………...8

2.3. Расчет накопленного износа  здания модифицированным методом  экономического возраста…………………………………………………9

2.4. Стоимость здания  с учетом накопленного износа…………………10

2.5. Оценка рыночной стоимости участка земли……………………….10

2.6. Оценка рыночной  стоимости недвижимости на основе  затрат…...11

3. Расчет рыночной  стоимости недвижимости на основе  доходного подхода…………………………………………………………………….12

3.1. Алгоритм реализации  доходного подхода………………………….12

3.2. Реконструкция отчета  о доходах…………………………………….12

3.3. Оценка недвижимости  методом прямой капитализации…………..14

4. Согласование результатов  оценки…………………………………….14

Заключение……………………………………………………………………15

Литература…………………………………………………………………….16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Развитие рыночных отношений  в экономике России связано в  значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью  понимается участок земли с улучшениями  созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

Факторы делятся на 2 группы:

1. внешние – среда, которая окружает объект недвижимости;
2. внутренние – характеристики самого объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и  сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную  стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая  в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

 

 

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

По административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции:

• 1 и 2-х этажные здания – стены и столбы из кирпичной кладки;
• 3 и 4-х этажные здания – железобетонный каркас с кирпичным заполнением.

Основные строительные конструкции:

1 и 2-х этажные здания:

фундаменты – железобетонные, ленточные;

каркас – нет;

стены и перегородки –  кирпичные;

перекрытия – железобетонные плиты;

крыша – совмещенная, плоская;

кровля – рулонная;

полы – плитка, линолеум;

проемы – деревянные;

отделка внутренняя – простая, наружная – нет.

 

Инженерные системы: горячего и холодного водоснабжения, канализации, центрального отопления, электроснабжения и слаботочными устройствами.

Административные здания, этажностью 3 и 4, имеют встроенный лифт.

Косвенные издержки, не учитываемые УПВС (КИ’), составляют 15% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановителей стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для придания объекту оценки рыночного уровня благоустройства  и для привлечения потенциальных  арендаторов, требуется осуществить  ремонт:

• Вместо 8-ми кирпичных перегородок, общим строительным объемом 350 м² , требуется возвести 5 перегородок из блоков, площадью 250 м²;
• Отремонтировать 25 оконных и 30 дверных коробок;
• Отремонтировать 25 форточек;
• Осуществить ремонт покрытий из 725 плиток ПВХ;
• Заменить 400 м плинтуса;
• Заново застеклить 225 м² оконных приемов;
• Произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;
• Отремонтировать 30 м лестниц;
• Заменить 18 м поручней;
• Отремонтировать внутри помещений 300 м² штукатурки;
• Заменить 300 м стальных трубопроводов водоснабжения и 172 м отопления на отдельных участках;
• Заменить 20 кранов в помещениях уборных и буфете.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ+15 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса  в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,3. Период поиска нового арендатора после ухода старого (tп.н.) составляет 2 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

- налог – 2,2% от стоимости  имущества, рассчитанной по затратному  подходу;

- страховые платежи –  3% от стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный  подход);

- прочие - $10/ м²/год.

Переменные расходы составляют $80/ м²/год.

 

Объект оценки	Группа капитальности.	Этажность	Размеры здания по наружному обмеру, м			Отраслевой индекс И1969-1984	Территориальный пояс
			Длина	Ширина	Высота
Адм.-быт. корпус	1	2	80	24	7	1,19	1

 

Темп роста цен на землю %/год	Ставки аренды Ар, $/м2/год	Коэффициент капитализации, R, %	Коэффициент, учитывающий расходы в резерв замещения, RR	Коэффициент, учитывающий потери от недобора арендной платы, kL	Коэффициент, учитывающий прочие доходы, kMI
8	400	12	0,10	0,07	1,2

 

 

1. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Рынок офисной  недвижимости можно разделить на рынок отдельных встроенноых помещений и зданий, и рынок аренды помещений в офисных центрах, который, в свою очередь, принято делить на классы, включающие: 
- Бизнес-центры класса "А", соответствующие мировым стандартам высшего уровня.

- Бизнес-центры класса "В". В них арендные ставки варьируются от 250 до 500 USD/кв. м. в год в зависимости от местоположения, вида из окна и пр.  
- Бизнес-центры класса C. Арендные ставки по бизнес-центрам класса C лежат в диапазоне от 170 до 300 USD/кв. м. в год. Иногда выделяют бизнес- центры "эконом" стандарта или С+. Появившись на рынке в 1999 году они сформировали собственную нишу между B и C. Эти здания приближаются к группе B по качеству помещений и уровню услуг и тяготеют к C по местоположению, их арендные ставки лежат в диапазоне от 250 до 300 USD/кв. м. в год. 
- Наконец, к офисным центрам класса D относят объекты, активно предоставляющие в аренду офисные помещения, но не удовлетворяющие критериям бизнес-центров. Арендные ставки по офисным центрам класса D лежат в диапазоне от 80 до 200 USD/кв. м. в год.

По итогам 3 кв. 2012 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге составил около 1 856 тыс. кв.м. Уровень  вакантных площадей и арендные ставки стабилизировались, изменение данных показателей происходит в основном за счет открытия новых объектов.

 

Таблица 1. Основные показатели рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга, по итогам 3 кв. 2012 г. Источник: GVA Sawyer

 

Основные показатели	Класс А	Класс В+/В
Объем качественных офисных площадей по итогам 3 кв. 2012 г.	452	1404
Структура офисного рынка, 3 кв. 2012 г	24%	76%
Введено в эксплуатацию в 3 кв. 2012., тыс. кв.м, GLA	8,5	28,3
Планируется к вводу в 4 кв. 2012, тыс. кв.м, GLA	34,5	89,1
Доля свободных площадей, 3 кв. 2012	18,6%↓	8,4%↑
Заявленные арендные ставки, 3 кв. 2012, руб. за кв.м в год (без НДС, с  учетом эксплуатационных расходов)	14910↓	11860↑

 

 

 

 

 

 

Обеспеченность качественными  офисными площадями жителей Санкт-Петербурга на 1 000 человек составила около 370 кв.м.За 3 кв. 2012 года было введено 8,5 тыс. кв. м в бизнес-центрах класса А (бизнес-центры Элефакт, Ориенталь) и 28,3 тыс. кв.м в бизнес-центрах класса В+/В (Собрание, Tempo).В результате по итогам 3 кв. 2012 г. доля бизнес-центров класса А составляет 24% в общем объеме качественного предложения. В дальнейшем можно прогнозировать постепенное, но не очень значительное, увеличение доли бизнес-центров класса А.

 

Рисунок 1. Объем качественного  предложения, класс А и В, тыс. кв.м

 

Источник: GVA Sawyer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Согласно планам девелоперов, в 4 кв. 2012 года должно быть открыто еще  около 90-100 тыс. кв.м качественной офисной недвижимости. Таким образом, по итогам 2012 года можно ожидать появления на рынке около 140-150 тыс. кв.м качественных офисных площадей.

 

Рисунок 2. Уровень вакантных  площадей

 

Источник: GVA Sawyer

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Количество вакантных  площадей за 3 кв. 2012 г. сократилось на 0,3% в классе А и выросло на 2,8% - в классе В+/В. Рост среднего уровня вакантных площадей объясняется вводом новых бизнес-центров, которые не полностью заполнены. Высокая доля     вакантных     площадей     в     классе     А формируется за счет незанятых помещений в таких      крупных      объектах,      как      «Санкт-Петербург Плаза», «Аэроплаза», «Аэропорт-сити», «Сенатор 17 линия».

 

По итогам года GVA Sawyer прогнозирует постепенное сокращение уровня вакантных площадей: до 15-17% в  классе А, до 5-7% в классе В+/В.

 

Среди основных тенденций 3 кв. 2012 выделим:

 

• Появление на рынке объектов, приостановленных в кризисный период, в том     числе     следующие     очереди     уже функционирующих бизнес-центров;
• стабилизация уровня вакантных площадей, особенно в центре города.

 

Спрос 

 

Объем чистого поглощения за 3 кв. 2011 года на офисном рынке Санкт-Петербурга минимален и оценивается в 25 тыс. кв.м. Достаточно        низкий        уровень        чистого поглощения обуславливается как отсутствием подходящих арендаторам помещений (по цене,     локации,     характеристикам),     так     и сезонным летним спадом на рынке. В результате,          постепенное          поглощение площадей     в     недавно     открытых     бизнес-центрах      компенсируется      освобождением площадей в других объектах.