Структура договора

     Взыскать  с ОАО «МОСЭНЕРГОСБЫТ» в пользу ОАО «Можайский полиграфический  комбинат» 1000 руб. расходов по уплате госпошлины.

     Решение может быть обжаловано в Девятый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

     Приложение 2

     АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ

     Именем  Российской Федерации

     РЕШЕНИЕ

     от 1 февраля 2008 г. по делу N А40-53994/07-54-313

     Резолютивная  часть решения объявлена 01 февраля 2008 г.

     Решение изготовлено в полном объеме 01 февраля 2008 г.

     Арбитражный суд в составе:

     Председательствующего: судьи Г. (единолично)

     Протокол  вела судья: Г.

     рассмотрев  в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя  А. к ТСЖ «Консул-15» о рассмотрении судом разногласий, возникших при заключении договора от 29.05.2007 установил:

     Индивидуальный предприниматель А. обратился с исковыми требованиями к Товариществу собственников жилья «Консул-15» (далее ТСЖ «Консул-15») о разрешении спора, возникшего при заключении договора от 29.05.2007 N W (номер договора присвоен сторонами в заседании) между ТСЖ и собственником нежилого помещения — не членом ТСЖ.

     Стороны не пришли к соглашению по пунктам 1.1; 1.5; 3.1.1; 3.3.4; 4.2; 4.4; приложению к договору.

     Спорные пункты рассматриваются с учетом уточнений представленных сторонами в заседание 29.01.2008.

     Пункт 1.1 договора истец настаивает на предложенной в протоколе разногласий от 19.08.2007 (л.д. 26) редакции следующего содержания: «Собственник — не член ТСЖ —  лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.

     Доля  в праве общей собственности  на общее имущество в многоквартирном  доме определяется соглашением всех ее участников. В случае недостижения (отсутствия) соглашения об определении  долей в общем имуществе всех собственников помещений данного многоквартирного дома и в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ, доли считаются равными».

     Ответчик  настаивает на своей редакции, указывая, что возражения истца по договору в основном сводится к тому, что  ответчиком неправильно рассчитана доля истца в общем имуществе собственников многоквартирного дома, которую он должен содержать и истец не обязан подчиняться решениям общего собрания, созданного собственниками жилых и нежилых помещений домовладения, Товарищества собственников жилья.

     Абзац 7 пункта 3.1.1 истица просит изложить в следующей редакции: — контролировать своевременное внесение членами ТСЖ обязательных платежей и взносов, а собственниками помещений, не являющихся членами ТСЖ, — платы за предоставляемые коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества, соразмерное их доле в праве общей собственности.

     Ответчик  настаивает на редакции договора.

     Пункт 1.5 в протоколе разногласий истица просила исключить из текста договора. При согласовании разногласий ответчик принял редакцию истца.

     Пункт 3.3.4 в протоколе разногласий истица просила исключить из текста договора. При согласовании разногласий ответчик не принял редакцию истца.

     В исковом заявлении истица согласилась, что с целью соблюдения прав и  интересов других собственников, в договоре может быть отражена его обязанность уведомлять управляющую компанию, которой является ТСЖ «Консул-15», о заключении договоров на аренду принадлежащего ему нежилого помещения в соответствии с установленным функциональным назначением этого помещения.

     В письме согласований от 20.07.2007 N 103 ответчик настаивал на редакции договора, в  отзыве на иск согласился с редакцией, предложенной истцом.

     Пункт п. 4.2, изложенный в редакции ответчика, истица просит исключить из текста договора, настаивает на принятии его в следующей редакции: «Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год».

     Ответчиком  данный пункт договора изложен в  следующей редакции: «Размер платы  за содержание и ремонт помещения  определяется в соответствии с тарифными  ставками, установленными решениями  общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок».

     Ответчик  пояснил, что письмом от 20.07.07 г. N 103 он принял уточнения истца за исключением  слов «органами управления», т.к. смету  и тарифы утверждает общее собрание, настаивает на принятии его в редакции с учетом принятых им уточнений.

     Изложенный  в пункте 4.4 текст договора истица просит заменить текстом следующего содержания:

     «Размер платы за коммунальные услуги, указанный  в п. п. 4.2 — 4.3 настоящего договора может  быть изменен на основании нормативно-правовых актов государственной власти и местного самоуправления».

     Ответчик  просит пункт 4.4 договора оставить в  его редакции со ссылкой на ч. 3. ст. 137 ЖК РФ, т.к. договор заключается  на несколько лет и может пролонгироваться.

     Из  приложения к договору истица просит исключить слова «Тарифы, принятые в ТСЖ „Консул-15“ по содержанию жилого комплекса по адресу ул. Улофа  Пальме, д. 1 на 2007 год» и включить в  приложение «Расчет платы за содержание и ремонт общего имущества для собственника — не члена ТСЖ на 2007 г.» в редакции истца.

     Ответчик  пункт 4.4 договора просит оставить в  редакции ответчика со ссылкой на ч. 3. ст. 137 ЖК РФ, поскольку договор  заключается на несколько лет  и может пролонгироваться.

     В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании объявлен перерыв с 29.01.2008 г. по 01.02.2008 г.

     Изучив  материалы дела, заслушав пояснения  представителей истца и ответчика, суд установил:

     ТСЖ «Консул-15» направило предпринимателю  А. — собственнику нежилого помещения  общей площадью 468,8 кв. м по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1 (запись в ЕГРП от 25.11.2004 за N 77-01/08-1087/2004-213) проект договора от 29.05.2007 на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также заключение ТСЖ договоров на предоставление коммунальных услуг собственнику нежилого помещения в доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам.

     Предприниматель А. подписала данный договор с  протоколом разногласий.

     Стороны не пришли к соглашению по пунктам 1.1; 1.5; 3.1.1; 3.3.4; 4.2; 4.4; приложению к договору.

     В судебном заседании в первом абзаце пункта 1.1 до последнего предложения  стороны согласились принять  в следующей редакции: «Собственник — лицо, владеющее на праве собственности  нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме».

     Текст последнего предложения ТСЖ «Консул-15»  согласилось заменить следующим  содержанием «Собственник обязан выполнять  решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний».

     Второй  абзац пункта 1.1, с учетом предложений  истца, согласился изменить на следующую  редакцию: В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

     В соответствии с Постановлением Правительства  Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» собственники помещений, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, т.е. в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.98 N 10-П товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом (многоквартирным домом) и его эксплуатацией. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам — разрешаться в судебном порядке.

     Статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в многоквартирном  доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

     Согласно  ст. 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников  жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

     Согласно  п. 28 Правил содержания общего имущества  в многоквартирном доме собственники помещений обязаны нести бремя  расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

     Часть 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.