Сделки в земельном праве

СОДЕРЖАНИЕ 

ВВЕДЕНИЕ 3

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ОСНОВНАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 4

1.1. Понятие сделки в земельном праве 4

ГЛАВА 2. ВИДЫ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ 7

2.1. Купля-продажа земельных участков 7

2.2. Ипотека (залог) земельных участков 11

2.3. Аренда земельных участков 15

2.4. Переход прав на земельные участки по наследству 19

2.5. Дарение, мена и рента земельных участков 22

2.6. Внесение земельных участков в уставный капитал организации 24

2.7. Доверительное управление земельными участками 25

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 27

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 28 
 
 

 

ВВЕДЕНИЕ

      Земельный вопрос всегда был актуален для России. Прежде всего, тем, что земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, а советское земельное законодательство не допускало сделок с ней. Проблема оборотоспособности земельных участков приобрела остроту из-за того, что напрямую связана с утверждением права частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею.

      Развитие  рыночных отношений в период современных  демократических преобразований в  России объективно создало нормативные  и социально-экономические предпосылки  изменения способов землевладения. При этом остаются важнейшими проблемы реализации прав граждан на земельные участки.

      Однако  постоянно меняющееся законодательство не всегда позволяет создать устойчивую базу правовых норм, на основе которых могла бы прогрессивно развиваться гражданско-правовая защита субъектов, осуществляющих сделки с землей

      Цель  данного реферата: дать понятие сделки в земельном праве, а также выделить основные виды сделок с земельными участками. В связи с которой в реферате ставятся следующие задачи:

• выявить условия для совершения сделки;
• проанализировать российское законодательство в сфере регулирования сделок с землей;
• проследить соотношение норм гражданского права и земельного права в рассматриваемой теме.

 

     ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И  ОСНОВНАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С  ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

     1.1. Понятие сделки в земельном праве

     Сделка  как юридическая категория входит в предмет правового регулирования  гражданского права. Однако в связи  с тем, что земля является не только объектом имущественных отношений, но и объектом природы, сделки с землей регулируются не только гражданским  правом, но и нормами других отраслей российского права, в том числе  земельным правом.

     Согласно  ст.153 ГК РФ, под сделкой понимается действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Для признания  действия сделкой важно, чтобы действие опиралось на определенную правовую норму, то есть, чтобы оно было законным.

     Сделка  является действием волевым с  определенной правовой направленностью. Цель любой сделки с землей состоит  в возникновении, изменении или  прекращении прав и обязанностей.

     Сделка  совершается в сфере земельно-имущественных  отношений, которым присущи стоимостные  моменты, что не свойственно юридическим  актам.

     Особо следует отметить случай, когда государственный  или муниципальный орган может  выступить в качестве стороны  в сделке с землей. Он касается отношений, когда отмеченные органы выступают  в роли "не хозяйствующего" субъекта. Такие отношения могут возникнуть между двумя органами управления по поводу спорного земельного участка. Если в этом случае они вступают в отношения друг с другом на началах  равенства, то ими совершается земельно-правовая сделка¹.

     Закон устанавливает ряд требований, которым  должна отвечать каждая сделка с землей для того, чтобы она вызывала те правовые последствия, на которые направлена.

     Во-первых, необходимо, чтобы каждый участник сделки был правоспособен и дееспособен  для того, чтобы совершать ту или  иную сделку с землей. Требование правоспособности в равной мере распространяется на граждан и юридических лиц. В  отношении последних надо иметь  в виду, что их право способность  носит специальный характер и  поэтому не любая сделка может  быть правомерной и действительной.

     Так, структурные подразделения юридического лица не могут совершать сделки с  землей, так как не обладают земельной  правоспособностью. Субъектом права  собственности может быть само юридическое  лицо, следовательно, только оно и  вправе распоряжаться земельной  собственностью. Участие структурного подразделения допустимо лишь при  наличии доверенности, выданной юридическим  лицом.

     Во-вторых, необходимо, чтобы юридические требования, предъявляемые к содержанию сделки, были законны. Если сделка не соответствует  требованиям закона по своему содержанию, она не порождает тех правовых последствий, на которые направлена.

     Важно, чтобы сделка была фактически осуществима, то есть чтобы стороны имели реальные возможности осуществить свои права  и исполнить вытекающие из сделки обязанности.

     В-третьих, документы о праве на землю  подлежат нотариальному удостоверению. Органы нотариата, осуществляя удостоверение  документов, проверяют их законность, обоснованность, участников сделки и  др.

     И, наконец, в-четвертых, сделки с землей подлежат государственной регистрации. С момента регистрации в учреждении юстиции сделка признается законной и участники могут реализовать  свои правомочия.

     21 июля 1997 года был принят Федеральный закон N 122-ФЗ (в ред. от 08.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который закрепил не только права и обязанности, но и механизм их реализации, порядок проведения государственной регистрации и др.

     В соответствии с ним, государственная регистрация вещных прав на землю и ограничения этих прав возложена на органы юстиции по месту нахождения земельных участков. Нотариальное удостоверение сделок с землей ныне требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ и иным законодательством.

     В ФЗ, в частности, указывается, что  права на недвижимое имущество и  сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав. Единый государственный  реестр прав содержит информацию о  существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях².

     Идентификация земельного участка в Едином государственном  реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему  органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.3 ст.12).

     Обязательным  приложением к документам, необходимым  для государственной регистрации  прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием  его кадастрового номера. Представления  кадастрового плана земельного участка  не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее  уже представлялся и был помещен  в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п.1 ст.17 ФЗ).

     Введение  государственной регистрации и  упразднение необходимости нотариального  удостоверения следует рассматривать  как меру, направленную против фиктивных  сделок.  
 
 

     ГЛАВА 2. ВИДЫ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

     2.1. Купля-продажа земельных участков

     Купля-продажа  земельных участков регулируется ст. ст. 450 - 490 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

     По  договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, а покупатель обязуется  принять земельный участок и  уплатить за него определенную денежную сумму.

     Стороны договора не вправе изменять целевое  назначение земельного участка, являющегося  предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия  использования земельного участка, как охранные зоны и обременения  участка.

     Объектом  купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный  кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании  земельного участка.

     Договор купли-продажи земельного участка  признается недействительным, если в  договоре устанавливается право  продавца выкупить земельный участок  обратно по собственному желанию, ограничивается дальнейшее распоряжение землей, ограничивается ответственность продавца в случае, если третьи лица предъявят права  на земельный участок.

     Покупатель  в случае предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка и ограничениях на его использование в соответствии с регламентом использования; о  разрешении на застройку данного  участка; об использовании соседних участков, оказывающем существенное воздействие на использование и  стоимость продаваемого участка; о  качественных свойствах земли, которые  могут повлиять на планируемое покупателем  использование земли; иной информации, могущей оказать существенное влияние  на решение покупателя о покупке данного земельного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

     Существенным  условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок³.

       При переходе права собственности  на здание, строение, сооружение, находящиеся  на чужом земельном участке,  к другому лицу оно приобретает  право на использование соответствующей  части земельного участка, занятой  зданием, строением, сооружением  и необходимой для их использования,  на тех же условиях и в  том же объеме, что и прежний  их собственник.

     Исключительное  право на приватизацию земельных  участков или приобретение права  аренды земельных участков имеют  граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Продажа  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных  на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения  цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

     1) земельных участков, находящихся  в федеральной собственности, - Правительством  Российской Федерации;

     2) земельных участков, которые находятся  в собственности субъектов Российской  Федерации или государственная  собственность на которые не  разграничена, - органами государственной  власти субъектов Российской  Федерации;