Сделки в земельном праве

     Основными признаками аренды земель являются:

     - срочность, т.е. аренда - право,  действующее определенный период  времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных  прав, таких как собственность,  постоянное (бессрочное) пользование  и др.);

     - платность, т.е. возмездность арендных  отношений, проявляющаяся в арендной  плате, выплачиваемой арендатором  арендодателю;

     - возвратность, т.е. по истечении  срока аренды арендованное имущество  - земля - подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного  участка.

     Действующим федеральным земельным законодательством  сроки договора аренды не установлены.

     Арендные  отношения оформляются договором  аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением  краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключен в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

     По  истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор  имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

     Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица. Законодательно не урегулирован вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Формально постоянные (бессрочные) пользователи не имеют права, предоставленного собственнику, на сдачу участка в аренду. Тем не менее, учитывая постоянный характер землепользования данных субъектов, представляется целесообразным предоставить пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду и получения арендной платы с согласия собственника земли.

     В соответствии с законодательством  земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться  гражданам, юридическим лицам, иностранным  гражданам, иностранным юридическим  лицам, лицам без гражданства  и иностранным государствам.

     Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог  и внести их в качестве вклада в  уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

     Арендатор земельного участка имеет право  передать арендованный земельный участок  в субаренду в пределах срока  договора аренды земельного участка  без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка  не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов  земельных участков, предусмотренные  настоящим Кодексом.

     Чтобы стать объектом аренды, земельный  участок должен быть определен точно  так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает  в качестве недвижимого имущества  в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны  местоположение земельного участка, его  целевое назначение, границы, кадастровый  номер и другие признаки, позволяющие  точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными  условиями договора, поэтому при  их отсутствии договор считается  недействительным.

     При аренде земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, применяются следующие правила  определения арендной платы:

     - органы государственной власти  Российской Федерации устанавливают  ставки арендной платы для  земель, находящихся в федеральной  собственности;

     - органы государственной власти  субъектов Российской Федерации  устанавливают ставки арендной  платы для земель, находящихся  в региональной собственности,  а также для земель неразграниченной  государственной собственности;

     - органы местного самоуправления  устанавливают ставки арендной  платы для земель, находящихся  в муниципальной собственности.

     Арендная  плата может взиматься в денежной или натуральной форме, отдельно или в составе общей аренды за все арендуемое имущество, когда, кроме земли, в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и  природные ресурсы. Конкретные виды внесения арендной платы товарами, услугами или путем комбинированных  выплат в денежной и натуральной  формах определяются дополнительными  соглашениями между сторонами. При  отсутствии такого соглашения арендатор  выплачивает арендодателю арендную плату в денежной форме равными  частями ежемесячно или ежеквартально. В тех случаях, когда объектом аренды является не только земля, но и  строения, сооружения и иные объекты  недвижимости, арендная плата за земли  может взиматься как отдельно, так и в составе общей арендной платы за все арендуемое имущество  при одном обязательном условии: та часть общей арендной платы, которая  приходится на землю, должна перечисляться  на бюджетные счета соответствующих  органов местного самоуправления. Это  обстоятельство должно быть оговорено  в договоре аренды.

     В тех случаях, когда объектами  аренды являются строения и иные объекты  недвижимого имущества и договором  аренды не определены земельные участки, передаваемые в аренду для обслуживания этих строений, земельный налог полностью  взимается с арендодателя.

     Сдача земельного участка в аренду не прекращает и не отменяет прав третьих лиц  на него (права залога, права сервитута, преимущественных прав перед другими  лицами т.п.).

     Договорные  отношения имеют свободный характер, что дает возможность сторонам договора изменить или расторгнуть его  по взаимному соглашению.

     Договор аренды земельного участка прекращается:

     - по соглашению сторон;

     - по решению суда;

     - по истечении срока аренды  при наличии письменного заявления  арендодателя.

     Основания прекращения аренды земельного участка предусматривает Статья 46 ЗК РФ.

     При прекращении аренды регистрационная  запись об аренде в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним погашается проставлением  штампа.

     На  основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в срок. 

     2.4. Переход прав  на земельные участки по наследству

     Правоотношения  по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного  законодательства. С 1 марта 2002 г. вступила в силу часть третья ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.

     Наследование  земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).

     Наследование  представляет собой одностороннюю  сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

     Наследование  есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве  случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ), а также могут Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и международные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация.

     Все наследники по закону делятся на семь очередей. Очередность наследования устанавливается ст. ст. 1142 - 1145 ГК РФ. По общему правилу наследники каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия наследников предшествующей очереди, непринятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права наследования.

     Каждый  гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в  том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание  должно быть составлено письменно и  нотариально удостоверено.

     Приобретение  наследства осуществляется путем его  принятия, которое можно совершить  двумя способами:

     - фактически вступить во владение  наследственным имуществом (вступить  во владение или в управление  наследственным имуществом; принять  меры по сохранению наследственного  имущества, защите его от посягательств  или притязаний третьих лиц;  произвести за свой счет расходы  на содержание наследственного  имущества; оплатить за свой  счет долги наследодателя или  получить от третьих лиц причитавшиеся  наследодателю денежные средства);

     - подать в нотариальный орган  по месту открытия наследства  заявление о принятии наследства.

     В соответствии со ст. 1153 ГК РФ наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство. Однако наследник земельного участка не только может, но и должен получить такое свидетельство, поскольку переход права собственности на недвижимость согласно ст. 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании соответствующих документов.

     Статья 1181 ГК РФ регламентирует порядок наследования земельных участков. Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Остальные наследники получают компенсацию. В случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.