Регистрация прав собственности на жилое помещение

gn="justify">     В соответствии с п. 38 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации  от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 (ст. 288 ГК РФ). 

 

2. Содержание  права собственности на жилые помещения

     Согласно  ст.6 Закона РФ от 24.12.1992г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» [4] недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находится в частной (граждан и юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности.

     Понятие любого недвижимого имущества (недвижимости) дано в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

     Понятие «недвижимость» содержит и федеральный  закон от 21 .07.97 № 122-ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8]. Согласно ст. 1 указанного Закона недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим федеральным законом, — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса, многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

     Понятие «недвижимость», данное в ст. 1 Основ, касается жилищной сферы.- Оно не противоречит указанным выше понятиям, однако, безусловно, включает только те объекты, которые  имеют непосредственное отношение  к обеспечению условий проживания граждан (земля, жилые и нежилые помещения, сооружения инженерной инфраструктуры и т.п.). Вообще же понятие недвижимости в жилищной сфере имеет одну отличительную особенность, которая не обязательна для объектов в других сферах народного хозяйства: все объекты в жилищной сфере действительно являются недвижимыми, т.е. они связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В других отраслях народного хозяйства к недвижимости отнесены и движимые вещи (например, воздушные и морские суда, автомобильный транспорт и др.), которые также подлежат государственной регистрации.

     В ст. 6 Основ говорится о том, что  недвижимость (в том числе жилищный фонд) может переходить «из одной  формы собственности в другую», т.е. были сняты всякие препятствия, ограничивающие права собственников недвижимости в распоряжении принадлежащим им имуществом, что не было предусмотрено прежним законодательством.

     В чем заключается содержание права  собственности на жилые помещения?

     Содержание права собственности на недвижимость в жилищной сфере раскрывается в ст. 6 Основ: собственник вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, за исключением тех ограничений, которые установлены законодательством. Аналогичные нормы, касающиеся прав собственников недвижимости, в том числе жилья, содержит ст. 209 ГК РФ, которой установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

     Ст. 3 Закона о приватизации также предусмотрено  указанное право в отношении  приватизированных жилых помещений: «граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству».

     Вместе  с тем, учитывая специфику такого имущества, как жилье (его назначение, права и интересы проживающих в доме других жильцов и др.), законодательством установлены ограничения. Так, согласно ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (для проживания граждан); в этой же статье записано, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Такой же запрет относительно использования жилых помещений содержит ст. 7 Жилищного кодекса РФ, а ст. 19 Основ не допускает продажу заселенных квартир в государственном и муниципальном фонде без согласия проживающих в них граждан.

     В ч. 3 ст. 6 Основ провозглашен основной принцип, который характерен для  частной формы собственности (любого имущества, находящегося в собственности  физических или юридических лиц): право частной собственности не должно ограничиваться, за исключением случаев, установленных законодательством.  

     Реформирование  отношений собственности в стране началось с принятием в 1990 г. закона СССР «О собственности в СССР»  и закона РСФСР «О собственности в РСФСР», которые провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничиваются. Этот принцип Основами был закреплен в жилищной сфере.

     До  принятия этих законодательных актов  наличие у граждан недвижимости строго регламентировалось. Не разрешалось  иметь в собственности более  одного жилого помещения (жилого дома, части жилого дома; квартиры): если в  собственности гражданина или у  совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей окажется по основаниям, допускаемым законом, более одного дома, собственник вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов; другой дом должен быть собственником в течение года продан, подарен или отчужден иным способом. Нельзя было иметь в собственности одновременно жилой дома (часть дома) и квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Регламентировался и предельный размер жилого дома (части дома) — он не должен был превышать 60 кв. м жилой площади.   

 

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество 

     В Российской Федерации действует  определенный порядок оформления прав на недвижимое имущество — это  государственная регистрация прав и сделок с ним. Для точного  соблюдения установленного порядка оформления необходимо знать ключевые положения законодательства.

     Основным  законом, регулирующим порядок регистрации, является Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) от 21 июля 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. Положения о регистрации также содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и других нормативно-правовых актах.

     Государственная регистрация — это юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения  прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования права на недвижимость.

     В соответствии с законодательством  регистрации подлежат права, ограничения (обременения) прав и сделки с недвижимым имуществом.

     ГК  РФ устанавливает, что государственной  регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение. К иным вещным правам относят: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования. Обязательность государственной регистрации возникает в двух случаях:

     если  права приобретены после 31 января 1998 г.;

     если  права возникли до 31 января 1998 г., но собственник недвижимости в настоящее  время собирается совершить сделку, влекущую отчуждение или ограничение прав на недвижимое имущество (для этого перед сделкой необходимо зарегистрировать ранее возникшие права на недвижимость).

     Последнее можно сделать одновременно со сделкой  или переходом права. Тогда платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права не нужно. В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, государственную пошлину взимают в размере, равном половине установленного размера пошлины за регистрацию прав. Так, для юридических лиц размер пошлины при регистрации ранее возникших прав составит 3750 руб., для физических лиц — 250 руб.

     Если  никакой сделки с недвижимым имуществом не предвидится, то регистрировать ранее  возникшие права необязательно.

     Права на недвижимое имущество возникают  с момента государственной регистрации.

     Жилищным  кодексом Российской Федерации (далее  — ЖК РФ) предусмотрено, что гражданин, который проживает в жилом  помещении по завещательному отказу, вправе требовать государственной регистрации права пользования данным помещением в силу завещательного отказа (п. 3 ст. 33 ЖК РФ).

     Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество  удостоверяют свидетельством.

     Кроме прав государственной регистрации  подлежат и ограничения (обременения) этих прав, а именно: ипотека недвижимости, аренда, сервитут, рента.

     Сделки  с недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации только в случаях, предусмотренных  законом. Например, ГК РФ предусматривает  обязательную государственную регистрацию договоров купли-продажи жилого помещения, мены, дарения недвижимости, аренды зданий, строений, сооружений на срок не менее одного года и так далее. Если договор подлежит регистрации, то его считают заключенным с момента государственной регистрации.

     Произведенную государственную регистрацию сделки подтверждают штампом на договоре.

     Для госрегистрации правообладатель, стороны  договора или уполномоченные на то лица подают пакет документов и заявление. Если права возникают на основании  акта государственного органа или органа местного самоуправления, то заявление подает лицо, в отношении которого приняты акты. Если документы на регистрацию передают через представителя, то необходима нотариально удостоверенная доверенность. Без нее от имени юридического лица документы вправе отдать генеральный директор организации.

     К заявлению прилагают документы, являющиеся в соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации  основаниями для регистрации  наличия, возникновения, прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перечислим их:

     акты, изданные органами государственной  власти или органами местного самоуправления;

     договоры  и другие сделки в отношении недвижимого  имущества;

     акты  о приватизации жилых помещений;

     свидетельства о праве на наследство;

     судебные  акты, вступившие в силу;

     иные  документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, ограничение и переход прав.