Право собственности

Приобретение  и прекращение  права собственности. Общая собственность.

Введение

Согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" основаниями  для государственной регистрации  наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который  установлен законодательством, действовавшим  в месте издания таких актов  на момент их издания. Пунктом 1 ст. 18 Закона определено, что документы, устанавливающие  наличие, возникновение и переход  прав на недвижимость, должны соответствовать  требованиям законодательства и  содержать информацию, необходимую  для внесения в ЕГРП.

Таким образом, в силу указанных норм акт органа государственной власти или местного самоуправления является основанием для  регистрации прав, если он:

- предусмотрен  законом в качестве основания  возникновения гражданских прав;

- издан уполномоченным  органом в рамках его компетенции;

- издан в установленном  законодательством порядке;

- содержит сведения  об объекте недвижимого имущества,  его правообладателе и виде  права.

То есть, акт  госоргана является основанием возникновения  и регистрации права только при  соблюдении этих условий. Существует мнение, что пока акт органа государственной  власти или местного самоуправления не признан недействительным в судебном порядке, регистратор не может отказать в регистрации установленного им права. Такая точка зрения основана на ст. 13 ГК и п. 1 ст. 20 Закона, которым  в качестве одного из оснований для  отказа установлено признание акта государственного органа или акта местного самоуправления недействительным с  момента его издания.

Между тем к  компетенции учреждений юстиции  относятся проверка наличия соответствующих  прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка юридической силы документов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона). Согласно теории права  правовые последствия влечет только правомерное действие. Акт, принятый с превышением компетенции или  с нарушением законодательства, не может быть основанием для государственной  регистрации права независимо от признания его недействительности судом. Признание судом недействительности актов государственных и муниципальных  органов не является единственным основанием для отказа в регистрации. Если в  учреждение юстиции представлен  акт, не предусмотренный законом  в качестве основания возникновения  гражданских прав или изданный с  превышением компетенции, в регистрации  должно быть отказано на основании  того, что "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться  правом на данный объект".

В случае когда  акт издан с нарушением законодательства, в регистрации отказывается на основании  того, что "документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". По этому же основанию может быть отказано, если в акте не указан объект недвижимого имущества, его правообладатель или не названо подлежащее государственной регистрации право.

1 вопрос. Приобретение  и прекращение  права собственности

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности  являются различные правопорождающие юридические факты, т.е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с  законом влекущие возникновение  права собственности на определенное имущество у конкретных лиц. Основания  приобретения права собственности  называются также титулами собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо праве (правовом основании, или титуле), вытекающем из соответствующего юридического факта, например право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или  на переходе ее в порядке наследования. В отличие от этого беститульное (фактическое) владение не опирается  на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности  могут приобретаться различными способами, которые традиционно  подразделяются на две группы:

первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего  собственника на данную вещь (включая  и случаи, когда такого собственника ранее вообще не имелось), и

производные, при  которых право собственности  на вещь возникает по воле предшествующего  собственника (чаще всего - по договору с ним).

К первоначальным способам приобретения права собственности  относятся:

создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было и не могло быть установлено  ничьего права собственности;

переработка и  сбор или добыча общедоступных для  этих целей вещей;

при определенных условиях - самовольная постройка;

приобретение  права собственности на бесхозяйное  имущество, в том числе на имущество, от которого собственник отказался  или на которое утратил право.

К производным  способам приобретения права собственности  относится приобретение этого права:

на основании  договора или иной сделки об отчуждении вещи;

в порядке наследования после смерти гражданина;

в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица.

Практическое  значение такого разграничения состоит  в том, что при производных  способах приобретения права собственности  на вещь помимо согласия (воли) собственника необходимо также учитывать возможность  наличия на эту же вещь прав других лиц - несобственников (например, залогодержателя, арендатора, субъекта ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом старое правило, берущее начало в римском частном праве:

никто не может  передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам (nemo plus juris ad alienum transferre potest, quam ipso ha-bet).

Понятно, что  на первоначального приобретателя  вещи никакие ограничения подобного  рода распространяться не могут.

Таким образом, различие первоначальных и производных  способов приобретения права собственности, по сути, сводится к отсутствию или  наличию правопреемства, т.е. преемства  прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает возможным различие понятий "основания возникновения права  собственности"(т.е. титулов собственности, или правопорождающих юридических  фактов) и "способы приобретения права собственности" (т.е. правоотношений, возникших на основе соответствующих  юридических фактов).

Многие способы  возникновения права собственности  могут использоваться любыми субъектами гражданского права. Поэтому они  называются общими или общегражданскими способами приобретения права собственности. Таковы, например, правоотношения, возникающие  на основе различных сделок. Имеются, однако, и специальные способы  возникновения этого права, которые  могут использоваться лишь строго определенными  субъектами.

Так, реквизиция, конфискация, национализация могут  служить основанием возникновения  только государственной собственности, а сбор налогов и пошлин - также  и муниципальной собственности, ибо для всех других собственников  они являются способами прекращения  их права на соответствующее имущество. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК гражданин  как член потребительского кооператива, полностью внесший паевой взнос  за предоставленный ему кооперативом объект (жилую квартиру, гараж, дачу и т.п.), становится собственником  такого имущества (при этом его право  собственности как право на недвижимость подлежит обязательной государственной  регистрации). По существу, речь здесь  идет об обязательном выкупе имущества, который является способом приобретения права собственности только для  граждан - членов потребительских кооперативов.

К числу данных способов прежде всего относится  изготовление (создание) новой вещи. Речь при этом идет о создании такой  вещи "для себя" (п. 1 ст. 218 ГК), ибо  если она создается по договору для  другого лица, оно и становится собственником в силу договорных условий. Важное значение при этом приобретает  момент, с которого вещь можно считать  созданной (существующей), ибо он и  становится правопорождающим фактом.

Для движимых вещей  этот момент определяется фактом окончания  соответствующей деятельности, а  для недвижимых - моментом государственной  регистрации (ст. 219 и 131 ГК). Следовательно, до момента такой регистрации  вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует, а представляет собой особый объект права, например незавершенное строительство. Это  последнее можно, конечно, тоже считать  специальным видом недвижимости, ибо его тесная связь с землей как основной признак недвижимости очевидна (ср. ст. 130 ГК). Однако оно по общему правилу не подлежит государственной  регистрации в качестве недвижимости, а следовательно, юридически и не является таковой. Регистрация объектов незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается, во-первых, в случае их приватизации. Во-вторых, она может иметь место при необходимости совершения сделки с таким объектом, т.е. при его включении в имущественный оборот, например, после консервации строительства. В остальных ситуациях речь идет о совокупности стройматериалов и конструкций, остающихся движимым имуществом.

Лицо, осуществившее  самовольную постройку объекта  недвижимости, по общему правилу не приобретает на нее право собственности, а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь здесь может идти лишь о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, осуществив за свой счет снос такой  постройки (п. 2 ст. 222 ГК). Самовольным  считается строительство объекта  недвижимости при наличии любого из следующих нарушений: нарушение  порядка землеотвода или его  целевого назначения; отсутствие необходимых  разрешений на строительство (хотя бы одного из них); существенное нарушение  строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК).

Правила о последствиях самовольного строительства прежде широко использовались при нарушении  застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. Однако отпадение таких ограничений  вовсе не привело к возможности  возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, земельным и иными отраслями  административного законодательства, устанавливаемых в публичных  интересах.

Лишь в порядке  исключения возможно признание права  собственности на самовольную постройку  за застройщиком либо за собственником  или иным титульным владельцем земельного участка, на котором осуществлено такое  строительство. Застройщик может стать  собственником самовольно возведенного строения как объекта недвижимости, если этим не нарушаются законные интересы других лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угрозы жизни и  здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного контроля и  т.д.), а лицо, осуществившее такую  постройку, должным образом оформило право на соответствующий земельный  участок (п. 3 ст. 222 ГК). При наличии  перечисленных условий суд может  признать право собственности на данную постройку за собственником  или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена. В последнем случае новый собственник  обязан компенсировать застройщику  необходимые расходы на строительство.

Право собственности  на новую движимую вещь возникает  также в результате переработки  соответствующих материалов, из которых  она создается (ст. 220 ГК). По общему правилу  право собственности на такую  вещь приобретается собственником  материалов. Когда такой собственник  одновременно не является лицом, осуществившим  переработку материалов, он должен компенсировать стоимость переработки  произведшему ее лицу (если только иное не предусмотрено их договором). Если же переработку материалов с целью  изготовления новой вещи осуществит их недобросовестный владелец, воспользовавшийся  ими без согласия собственника, последний получает право требовать передачи ему этой вещи и возмещения причиненных такими действиями убытков.

В случаях, когда  стоимость переработки значительно  превышает стоимость материалов, собственником вещи становится лицо, осуществившее их переработку, если оно действовало добросовестно (т.е. договорилось с собственником материалов, либо добросовестно полагало, что  оно и является одновременно их собственником) и выполняло эту работу для  себя, а не по заказу другого лица. Но при этом необходимо возместить стоимость материалов их собственнику. Собственник материала может  не стать собственником вещи, созданной  из этого материала, и в случаях, предусмотренных договором (например, договором подряда по изготовлению вещи из материала подрядчика, а  не заказчика).

Право собственности  на продукцию, плоды и доходы как  результаты хозяйственной эксплуатации имущества по общему правилу возникает  у лица, использующего данное имущество  на законном основании (собственника, арендатора и т.д.) (ст. 136 ГК). Однако нормативным актом или договором  может быть установлен и иной порядок (например, передача арендатором собственнику определенной части этих результатов).