По  жилищному закону основная обязанность  владельца жилплощади состоит в  том, что именно на него возлагается  бремя содержания принадлежащего ему  помещения. А также общего имущества  собственников в многоквартирном  доме. Все собственники жилых помещений  должны нести расходы по содержанию и ремонту не только принадлежащей  им квартиры, но и своей доли в  общедомовом имуществе на праве общей долевой собственности.

   Собственник вправе возложить бремя по содержанию жилого помещения на лиц, которым  он передает его во временное владение или пользование. И закрепить  распределение обязанностей в договоре найма или аренды жилья. Но и в  тех случаях, когда, в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора), собственник ответственен за состояние жилого помещения, и  именно ему могут быть предъявлены  санкции за его несохранность или бесхозяйственное отношение¹⁹.

   Риск  случайной гибели или случайного повреждения имущества несет  его собственник.

   Помимо  коммунальных платежей собственник  обязан платить налог на имущество. Напомним, что наниматель, в отличие  от собственника, такой налог не платит. Пока это небольшие деньги. Потому что берутся с инвентаризационной стоимости квартиры.

   Бремя содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник  должен заботиться о состоянии, сохранности  принадлежащего ему жилого помещения. Он должен вкладывать средства в жилое  помещение, нести расходы по его  содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя  собственника включает в себя содержание общего имущества в той части  по сумме затрат, которая соответствует  доле каждого собственника в праве  общей долевой собственности  сособственников на это общее  имущество. Если собственнику принадлежит  комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности  по содержанию общего имущества собственников  комнат в коммунальной квартире.

   Нормы о бремени содержания жилого помещения  диспозитивны. В п.3 коммент. ст. так же, как и в ст.210 ГК РФ, содержится отсылочно-диспозитивная оговорка — «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором».

   В порядке оказания помощи отдельным  категориям граждан — собственникам  жилых помещений с учетом их материального  положения, физического состояния  или заслуг перед государством и  обществом федеральным законом  может быть предусмотрено, что обязанности  по содержанию принадлежащих таким  гражданам жилых помещений принимает  на себя государство.

   Собственник жилого помещения вправе возложить  обязанности по его содержанию на лиц, которым он передает жилое помещение  во временное владение или пользование. Распределение обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества  в многоквартирном доме целесообразно  предусматривать в договорах  найма или, соответственно, аренды жилых  помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором  обязанности по содержанию жилого помещения  возложены на нанимателя (арендатора), собственник остается ответственным  за состояние жилого помещения и  именно ему должны быть предъявлены  санкции за несохранность или ненадлежащее (бесхозяйственное) состояние жилого помещения.

3.2. Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии

 

   Собственник, как и наниматель, обязан использовать жилое помещение по назначению, то есть в квартире можно только проживать.

   Собственник не должен допускать бесхозяйственного  содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения является основанием прекращения права собственности на жилое помещение.

     Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с иском о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. Как указано в ч.2 ст.293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой нерадивому собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

   В тех случаях, когда бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих  конкретных требований, например, санитарно-эпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т.п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам — соседям, иным третьим лицам, собственник несет перед ними гражданско-правовую ответственность за причиненный им вред.

   Собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения  и порядок его использования. Он вправе использовать принадлежащее  ему жилое помещение в целях  систематического извлечения прибыли  путем сдачи помещения внаем  другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем  или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ.

   Действия  собственника жилого помещения по сдаче  его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение  длительного времени с получением доходов в крупном или особо  крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность  за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной  регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей.

   Эта позиция подтверждена в постановлении  Пленума №23 Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004г. «О судебной практике по делам  о незаконном предпринимательстве  и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». 

 

Заключение

 

   В заключении подведем итоги.

   Собственник жилого помещения осуществляет права  владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности  жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами  его использования, которые установлены  Жилищным кодексом.

   Собственник жилого помещения может сдавать  его в наём, отдавать в безвозмездное  пользовании, сдавать в аренду.

   Собственник жилого помещения несет бремя  содержания данного помещения.

   Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения  с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования  жилыми помещениями, а также правила  содержания общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме.

   К членам семьи собственника жилого помещения  относятся проживающие совместно  с данным собственником в принадлежащем  ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного  собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником  в качестве членов своей семьи.

   Члены семьи собственника жилого помещения  имеют право проживать в этом помещении, при этом они должны соблюдать  нормы закона, использовать жилое  помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

   Члены семьи собственника несут ответственность  на равнее с ним..

   В случае прекращения семейных отношений  с собственником жилого помещения  право пользования данным жилым  помещением за бывшим членом семьи  собственника этого жилого помещения  не сохраняется, если иное не установлено  соглашением между собственником  и бывшим членом его семьи.

   Если  у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания  приобретения или осуществления  права пользования иным жилым  помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

   При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым  помещением бывшего супруга и  других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет  алиментные обязательства, по их требованию. 
. 

 

Список литературы

 

 Нормативно-правовые акты

1. Конституция РФ. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. М.: Норма, 2002.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 января 1996г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. - №5. (с изм. и дополнениями на 19 июля 2004 г.).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 января 2005 г. № 1.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. (с изм. и дополнениями на 9 января 2000 г.).

 

Специальная и научная литература

5. Беседин Д.Р., Горелова Т.В., Нарежный В.В. Сборник типовых договоров с комментариями. - Издательский Дом "Главбух", 2004 г.
6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. М., 2000.
7. Веряскина Л.П., Еремеева Н.Р. Купля-продажа недвижимости: налогообложение и учет // Российский налоговый курьер - № 10, май 2003.
8. Гражданское право. Учебник. Часть II. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 2004.
9. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации.  "Дело", 2005 г.
10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003.
11. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра - М, 1998 г.
12. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации  / под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
13. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. М.,  2005.
14. Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права – № 8, август 2003 г.
15. Оглобина О.М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие - М.: Юринформцентр, Издание г-на Тихомирова М.Ю., 2003
16. Оглоблина О.М., Тихомиров М.Ю. Образцы договоров (по гражданскому законодательству Российской Федерации). - 2003 г.
17. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Третья часть: Договоры и обязательства. СПб., 1896.
18. Попов М. О купле-продаже земельных участков // Хозяйство и право – 1997 - № 12
19. Попов М. Об ограничениях купли-продажи гражданами земельных участков // Хозяйство и право – 1998 г. - № 2
20. Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.) (в ред. Федеральных законов от 12 августа 1996 г. N 110-ФЗ, от 24 октября 1997 г. N 133-ФЗ, от 17 декабря 1999 г. N 213-ФЗ) (Эрделевский А.М.) - Агентство (ЗАО) «Библиотечка РГ», М., 2001 г.
21. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под общ. ред. Н.В. Федосеева. М.: Консалтбанкир, 2006.
22. Сайдаманов А.А. О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи // Аудиторские ведомости - № 6, июнь 2001.
23. Сафонов М.Н. Отдельные виды договоров // Журнал российского права. - №10. - октябрь 2002.
24. Тихомирова Л.В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.
25. Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.
26. Шевцов С. Вещный и обязательственный эффекты договора // эж-ЮРИСТ. - №20. - май 2003.
27. Шершеневич Г.Ф. Курс торгового права. Том.II. Товар. Торговые сделки. – М.: Статут,  2003.

 

Приложения

Приложение 1

Определение СК по гражданским  делам Верховного Суда РФ от 27 июня 2006 г. N 78-В06-22 

      Судебная  коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

      рассмотрела в открытом судебном заседании от 27 июня 2006 года дело по иску Х.Е.В. к Х.С.А. о признании утратившим право пользования жилым помещением по жалобе Х.С.А. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 апреля 1996 года и определение президиума Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2003 года.

      Заслушав  доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Б., объяснения Х.Е.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

      Х.Е.В. обратилась в суд с указанным  иском, сославшись на то, что является нанимателем двух комнат размером 30,8 кв.м в четырехкомнатной квартире по адресу: Санкт-Петербург, Рижский пр., д. 22, кв. 4. В данных комнатах зарегистрирован также ее бывший муж Х.С.А., который длительное время (с октября 1992 года) в квартире не проживает без уважительных причин.

      Решением  Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 апреля 1996 года иск удовлетворен.

      В кассационном порядке дело не рассматривалось.

      Определением  президиума Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2003 года решение суда оставлено без изменения, а надзорная жалоба Х.С.А. без удовлетворения.

      В надзорной жалобе Х.С.А. просит отменить состоявшиеся судебные постановления  и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

      Определением  Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 1 декабря 2005 года Х.С.А. восстановлен срок для обжалования решения суда от 16 апреля 1996 года в надзорном порядке.

      Определением  судьи Верховного Суда Российской Федерации  от 30 марта 2006 года дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и определением от 02 июня 2006 года передано для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции - Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

      Проверив  материалы дела, обсудив доводы надзорной  жалобы, Судебная коллегия по гражданским  делам Верховного Суда Российской Федерации  не находит оснований к отмене состоявшихся по данному делу судебных постановлений.