Существует  еще одна особенность договора коммерческого  найма жилого помещения. В отличие  от договора социального найма, по которому ответственность за квартиру несут  все члены семьи нанимателя, в  случае коммерческого найма понятие "член семьи" отсутствует. За жилье  отвечает только тот человек, с кем  заключено соглашение.

   Договор коммерческого найма жилого помещения  не требует нотариального удостоверения  и государственной регистрации. Но согласно ст. 674 ГК РФ, обязательным требованием заключения такого договора является его письменная форма¹³.

   И все-таки в интересах собственной  безопасности владельцу квартиры при  сдаче ее внаем предпочтительно  заверить договор у нотариуса, с  тем чтобы дополнительно обеспечить себе гарантии надлежащего исполнения нанимателем обязательств по договору. Излишняя доверчивость или неосторожность грозит владельцу жилого помещения утратой обещанных по договору денег, а порой и самого жилья.

   Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

   -если  жилое помещение (в целом или  часть его) используется не  по назначению;

   -если  наниматель, члены его семьи или  граждане, постоянно проживающие  с нанимателем, за действия  которых он отвечает, умышленно  портят или по неосторожности  разрушают жилое помещение, а  также систематически нарушают  права и интересы соседей;

   -если  наниматель не внес платежи,  указанные в договоре, в течение  шести месяцев;

   -если  жилое помещение окажется в  силу обстоятельств в состоянии,  непригодном для постоянного  проживания, а также в случае  его аварийного состояния.

   При расторжении договора найма жилого помещения наниматель, члены его  семьи и другие граждане, проживающие  с ним в жилом помещении  к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения  на основании решения суда.

   Что касается нормы закона о выселении  граждан по мотивам их отказа от оплаты занимаемого жилья и коммунальных услуг, то практики по ее применению нет, да и в законодательстве после 1962 г. такой нормы не содержалось. Она  была возрождена Законом РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной  жилищной политики", но механизм применения данной нормы не обеспечивал возможность  ее реализации. Закон устанавливает (ст. 15): если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке - с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим  требованиям, по нормам общежития¹⁴.

   Гражданский кодекс РФ (ст.687) предусмотрел, что в  ситуации, связанной с выселением граждан из занимаемого ими по договору найма жилого помещения, по решению суда нанимателю может быть предоставлен более длительный срок для устранения этого нарушения  договора, но не свыше года. Если нарушение  не будет устранено нанимателем и он не принимает необходимых мер к его устранению, суд может принять решение о расторжении договора найма жилого помещения. Но нужно учесть, что по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение своего решения на срок, не превышающий года. Не случайно жилищные организации (наймодатели) при крупных недоборах по оплате жилья и коммунальных услуг тем не менее не хотят включаться в процесс выселения неплательщиков, потому что не имеют реальной надежды на успех.

2.2. Договор безвозмездного  пользования

   Главной особенностью пользования жилыми помещениями  гражданами, нуждающимися в специальной социальной, является его безвозмездность. Ведь это жилье предоставляется лицам, которые оказались в трудной жизненной ситуации (малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество), которую они не могут преодолеть самостоятельно (п.4 ст.3 ФЗ “Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации”). Естественно, что возможность пользоваться бесплатным жильем становится для них одним из главных условий выживания и возврата к нормальной полноценной жизни.

   Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением упоминается в  ЖК лишь в ст.99 Весь остальной массив норм глав 9 и 10 ЖК, на первый взгляд, посвящен лишь договорам найма жилых помещений. Однако особенности предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями столь значительны, что эта специфика оказывается гораздо важнее, чем видимые различия между возмездным договором найма и договором безвозмездного пользования помещением. В связи с этим следует полагать, что статьи 100—103 ЖК применимы и к договорам безвозмездного пользования специализированным жилым помещением, несмотря на то, что в диспозиции соответствующих норм упоминаются лишь договоры найма жилого помещения.

   Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением является разновидностью гражданско-правового договора ссуды  и, следовательно, регулируется не только правилами ЖК, но и ст.689—701 ГК РФ. Однако общие нормы о договорах  безвозмездного пользования, предусмотренные  ГК РФ, не в полной мере учитывают  специфику отношений по использованию  специализированных жилых помещений. Так, очевидно, на ссудополучателя, нуждающегося в специальной социальной защите, нельзя возлагать обязанности по содержанию помещения, включая производство текущего и капитального ремонта (ст.695 ГК РФ), а также обременять его  рисками случайной гибели или  повреждения жилья (ст.696 ГК РФ).

   3. Основной массив законодательства, регулирующего предоставление жилья  для социальной защиты отдельных  категорий граждан по договорам  безвозмездного пользования, представлен  подзаконными актами, к числу  которых можно, например, отнести  постановление Правительства РФ  №670 “Об утверждении Примерного  положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий” от 8 июня 1996г.¹⁵

   Проект  ФЗ “Об основах социально-правовой защиты от насилия в семье”, предусматривавший  предоставление временного приюта лицам, подвергшимся насилию в семье, принятый к рассмотрению Советом государственной  Думы 11 марта 1997г., к сожалению, так  и не был принят. По этой причине  предоставление временного жилья указанной  категории граждан сегодня осуществляется на основании нормативных актов  тех субъектов РФ, где такие  законы приняты.

     Правовой режим помещений, предоставляемых  для социальной защиты гражданам  по договорам безвозмездного  пользования во многом сходен  с режимом общежитий, поскольку  в большинстве случаев граждане  не вправе рассчитывать на  предоставление им отдельного  жилого помещения. Так, п.8 Примерного  положения об учреждении социальной  помощи для лиц без определенного  места жительства и занятий  (утв. постановлением Правительства  РФ от 8 июня 1996г. №670) предусматривает  “...предоставление для временного  пребывания ... отдельного койко-места  с комплектом постельных принадлежностей  и предметами личной гигиены  (мыло, полотенце)”.

2.3. Договор аренды

   Введение  в действие части второй ГК РФ влечет за собой значительные изменения  в правовом режиме арендованных жилых  помещений. Достаточно сказать, что  аренда жилья является теперь исключительной прерогативой юридических лиц (ст. 671 ГК РФ), но целевое использование  арендованных жилых помещений остается неизменным - только для проживания граждан.

   Фирмы имеют право арендовать у города жилье только для использования  по его прямому назначению: арендовать квартиру под офис нельзя, для этого  необходимо перевести ее в разряд жилых помещений. К объекту договора аренды предъявляются те же требования, что и к жилым помещениям по договору найма. Впрочем, в аренду может  быть сдан даже целиком многоквартирный  дом либо его часть¹⁶.

   В обязанность арендатору вменяется  сдача гражданам жилого помещения  для проживания по договору субаренды, который не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (максимальный срок действия арендного  договора пять лет).

   При сдаче жилого помещения в субаренду  ответственным по договору перед  арендодателем остается арендатор. Если жилое помещение сдается  в субаренду за плату, превышающую  арендную, арендодатель имеет право  на часть доходов, которые получает арендатор от сдачи жилого помещения  в субаренду. Размер доходов определяется договором субаренды или дополнительным соглашением сторон.

   При ликвидации юридического лица, арендующего  жилое помещение, субарендатор имеет  право заключить с собственником  жилой площади договор найма  на жилое помещение - то, что находилось в его пользовании в соответствии с договором субаренды, - при условии  добросовестного исполнения своих  обязательств по договору субаренды  в пределах оставшегося срока  субаренды на условиях договора найма¹⁷.

   Договор аренды считается заключенным с  момента его регистрации в  установленном порядке в органе, осуществляющем государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество. Объемы жилой площади государственного и муниципального жилищного фонда, которые будут сдаваться в  аренду, должны ежегодно определяться субъектами РФ на основании потребностей и конъюнктуры рынка жилья  в регионе.

   Более того, когда фирма освобождает  арендуемое помещение, она обязана  сдать жилье в исправном состоянии  либо оплатить арендодателю стоимость  не произведенного ею и входящего  в ее обязанность текущего ремонта  или сделать его за свой счет. Арендатор обязан использовать жилое  помещение по назначению, исключительно  для проживания граждан, а также  содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или  путем заключения договоров с  организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома. Арендатор  не должен производить перепланировку и переоборудование без письменного  разрешения арендодателя и межведомственной комиссии, но обязан своевременно производить  за свой счет текущий ремонт арендуемого  жилого помещения.

   В случае освобождения арендатором помещения  до истечения срока аренды или  в связи с окончанием срока  договора он обязан оплатить арендодателю стоимость не произведенного им и  входящего в его обязанности  текущего ремонта помещений или  произвести его за свой счет, а также  оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был  извещен заранее. Арендатор обязан сдать жилое помещение в исправном состоянии. Он принимает долевое участие в расходах, связанных с содержанием дома и придомовой территории. При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично по договору субаренды арендатор обязан согласовать договор с арендодателем.

   Расторжение и прекращение договора аренды производятся по соглашению сторон.

   По  требованию арендодателя договор аренды подлежит досрочному расторжению в  случаях:

   -при  использовании жилого помещения  (в целом или части его) не  по наначению;

   -если  арендатор или субарендатор, за  действия которого он отвечает, умышленно портит или по неосторожности  разрушает жилое помещение;

   -если  арендатор не внес платежи,  указанные в договоре, в течение  шести месяцев;

   -если  арендатор систематически нарушает  обязательства по договору;

   -в  других случаях, предусмотренных  действующим законодательством.

   Договор аренды подлежит досрочному расторжению  в случае ликвидации предприятия-арендатора¹⁸.

   Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в течение месяца.

   Договор аренды может быть расторгнут также и по требованию арендатора:

   -если  жилое помещение окажется в  силу обстоятельств (но не по  вине арендатора) в состоянии,  непригодном для использования  по назначению, арендодатель обязан  в течение трех месяцев заключить  с арендатором договор аренды  на иное жилое помещение либо  по желанию арендатора расторгнуть  договор аренды;

   -если  арендодатель не предоставляет  жилое помещение в пользование  арендатору либо создает препятствия  пользованию жилым помещением, расторгнутый  договор не возобновляется.

   Арендатор обязан письменно не позднее чем за три месяца уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого жилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора.

   По  требованию одной из сторон договор  аренды может быть изменен или  расторгнут по решению суда, если существуют нарушения другой стороной условий  договора.

Глава 3. Основные обязанности собственника жилого помещения

3.1. Обязанность по  содержанию жилого  помещения