Основания приватизации жилых помещений

 

Заключение

    Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений (ст. 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»). Два важных условия (предпосылки) для проведения приватизации: постоянная регистрация по месту жительства (наличие постоянной прописки) и добровольность.   Добровольная и обязательная приватизация. Приватизация жилья, по общему правилу, носит добровольный характер, что вытекает из ст. 1 Закона о приватизации, однако в ч. 3 ст. 2 Закона о приватизации и п. 4 Положения о приватизации жилищного фонда в г. Москве, утверждённым Постановлением Правительства г. Москвы от 12 октября 1999 г. № 937, сказано, что приватизация жилого помещения может носить и обязательный характер. Обязательной приватизации (в течение месяца с момента обращения органов опеки и попечительства) подлежат квартиры детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа в возрасте до 18 лет в случае смерти родителей или принудительного размена жилой площади родителей, лишённых родительских прав. Добровольность приватизации означает, что для приватизации жилого помещения необходимо истребовать согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Если в вашей семье имеются несовершеннолетние (до 18 лет), то для осуществления приватизации необходимо разрешение органов опеки и попечительства. Согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают. Приватизация жилых помещений в домах общественного жилищного фонда возможна только с согласия собственника общественного жилищного фонда либо уполномоченного собственником органа. Бесплатность приватизации жилых помещений означает, что гражданин имеет право только однократно приватизировать жилое помещение в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования без взимания какой-либо платы, за исключением оплаты услуг по оформлению необходимых документов (ст. 11 Закона о приватизации). За несовершеннолетними, ставшими собственниками жилых помещений, сохраняется право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия. Этим же правом могут быть наделены и лица, выразившие согласие на приватизацию жилого помещения другим пользователем, не приобрели это помещение в свою или общую собственность, так как возможность бесплатно приватизировать занимаемое жилое помещение не была реализована при даче согласия на приватизацию жилого помещения другими гражданами. Приватизации подлежат только те жилые помещения, которые занимают граждане на условиях социального найма (договор социального найма), то есть жилые помещения государственного и муниципального фонда социального использования (ч. 1 ст. 2 Закона о приватизации). Ранее (до 15 мая 2001 г.) допускалась приватизация жилых помещений, используемых гражданами на основании договора найма (мог быть коммерческий или краткосрочный найм) и аренды. При приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на это жилое помещение, поскольку, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, имеют равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы и отказ от участия в приватизации может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства.

    В практике иногда встречаются случаи обращения граждан с просьбами о расторжении договора о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации (деприватизация жилого помещения). Вопрос о деприватизации жилого помещения возникает обычно по тем же основаниям, по которым может быть расторгнута или признана недействительной любая другая сделка. В качестве таких оснований могут выступать, например, такие обстоятельства, как совершение сделки недееспособным гражданином либо совершение ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, существенного заблуждения, существенного изменения материальных условий у данного гражданина и т.п. Такие вопросы решаются по соглашению между гражданином и органами, уполномоченными на то действующими нормативными правовыми актами; в других случаях гражданин вправе обратиться в суд. Например, в случае, если при приватизации не были учтены права несовершеннолетнего члена семьи, восстановление нарушенного права возможно путем признания судом сделки по приватизации жилого помещения недействительной. В последнее время в печати были высказаны мнения о целесообразности включения в жилищное законодательство специальной нормы, запрещающей приватизацию квартир, предоставленных гражданину из муниципального жилищного фонда. На мой взгляд, последнее слово в этом вопросе может исходить только от федеральных органов государственной власти, которыми была введена бесплатная передача жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации. Это компетенция федеральных органов. При этом такое решение не должно иметь обратной силы, т.е. не должно распространяться на случаи приватизации жилья в прошедшие годы, не должно нарушать права и законные интересы граждан, ставших в соответствии с законом собственниками жилых помещений, в которых они проживали до приватизации этих помещений. В заключение следует еще раз отметить, что в актах федеральных органов государственной власти, приватизация государственного и муниципального жилищного фонда продолжает рассматриваться как одно из главных направлений и способов улучшения жилищных условий граждан в создании рынка жилья.

Относительно ситуации, которая на сегодня складывается я бы сделал следующие выводы и  предложения:

    По моему мнению, у договора о приватизации две стороны - гражданин и муниципалитет. А вся тяжесть ноши ложится на плечи только одной стороны. никто не освобождал муниципалитет от обязанностей участвовать в подготовке договора на приватизацию, я предлагаю следующую схему, согласно которой основные функции по оформлению приватизации жилья возлагаются на структурные подразделения органов местного самоуправления. Учитывая то, что органы местного самоуправления, как правило, выступают стороной по договору и у чиновников просто-напросто больше возможностей для быстрого сбора всех необходимых документов, то предложенная схема действительно явится решением проблемы. Во всяком случае, эта схема реально позволит сократить срок оформления приватизации жилья с 6 месяцев до 3 недель.   Кроме того, исключить очереди и жалобы на действия чиновников.   Согласно новой концепции гражданин, желающий приватизировать квартиру, должен будет обратиться с заявлением в местную администрацию. Далее чиновник администрации делает заявки и рассылает их во все инстанции - БТИ, ЖЭУ, ПЖРТ, паспортно-визовые службы и далее по списку. Вышеназванные организации, получив заявки от администрации, должны будут предоставить необходимые сведения.  

 

Список использованной литературы и источников:

                                               Нормативные акты:

1. Конституция РФ. –  М., 1993 г.

2. Об ипотеке (залог недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. – 1998 г. - № 29. – Ст. 3400.

3. О товариществах  собственников жилья: Федеральный  закон от 15.06.1996 г. // СЗ РФ. – 1996 г. -  25. – Ст. 2963.

4. Постановление Правительства  Москвы от 26.11.91 N 199 (ред. от 12.10.99) «О бесплатной приватизации жилищного фонда в г. Москве».

5. Гражданский кодекс  РФ. – М., 2002 г. – части 1, 2, 3.

6. Жилищный кодекс  РСФСР от 24 июня 1983 г. (В редакции  от 31.12.2002 г.).

7. Закон РФ от 04.07.91 N 1541-I (ред. от 26.11.2002) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

8. Закон РФ от 24.12.92 N 4218-I (ред. от 08.07.99) «Об основах  федеральной жилищной политики».

9. Закон РФ от 25.06.93 N 5242-I «О праве граждан Российской  Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

10. «О государственной  поддержке граждан в строительстве  и приобретении жилья»: Указ Президента  РФ от 29 марта 1996 г. № 430.

11. «О бухгалтерском  учете»: Федеральный закон от 21 ноября 1996 . № 129-ФЗ // СЗ РФ. – 1996 г. - № 48. – С. 5369.

12. «Об утверждении  методики по определению непригодности  жилых зданий и жилых помещений  для проживания»: Приказ Госкомстроя  России от 31 декабря 1999 г. №  177.

13. Указ Президента  РФ от 26.07.93 N 1108 (ред. от 21.10.2002) «О дополнительных мерах по защите права граждан России на участие в приватизации».

14. Указ Президента  РФ от 10.06.94 N 1180 «О жилищных кредитах».

15. Федеральный закон  от 20.05.2002 N 55-ФЗ «О внесении изменений  и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

16. Федеральный закон  от 21.07.97 N 122-ФЗ (ред. от 11.04.2002) «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним».

 

 

Литература:

 

1. Басен Е. В. и др. Современная жилищная политика. Комментарий к закону «Об основах федеральной жилищной политики». – М., 1993 г.

2. Владимировская А.  С. Аренда жилых и нежилых  помещений. – М., 1992 г.

3. Гражданское право.  Учебник / Под редакцией А. П.  Сергеева, Ю. К. Толстого. – М., 1997 г. – Ч. 2.

4. Денисевич Е. И.  Право пользования жилыми помещениями:  к вопросу о соотношении вещных  и обязательственных начал // Юристъ. – 2000 г. - № 2.

5. Диордиева О. Н.  Жилищные права и регистрация  граждан // Юристъ. – 2000 г. № 3.

6. Домашняя юридическая  энциклопедия. Жилье. – М.: Олимп;  ООО «Издательство АСТ», 1998 г.

7. Жилищный кодекс  РСФСР с постатейными материалами  / Сост. П. В. Крашенинников и  др. – М., 1998 г. 

8. Жилищное законодательство  России: Сборник нормативных документов / Сост. Д. В. Примаков. – М., 1999 г.

9. Журавлев С. Е.  Купля-продажа недвижимости в  жилищной сфере // Жилищное право.  – 2000 г. - № 2.

10. Егоров Н. Д. Гражданско-правовое  регулирование общественных отношений:  единство и дифференциация. –  Л., 1988 г.

11. Зинчук Э. Договор  найма жилого помещения. –  М., 1969 г.

12. Комментарий к жилищному  кодексу РСФСР (постатейный) / Отв.  ред. В. Б. Исаков. – М., 1999 г.

13. Корнев С. М. Основные  тенденции развития жилищного  права в условиях становления  рыночной экономики. – М., 1995 г.

14. Крашенинников П.  В. Жилищное право: Учебное  пособие. – М., 2000 г.

15. Литовкин В. Н.  Жилищное право, жилищное законодательство  – соотношение с гражданским  правом // Новый гражданский кодекс  России и отраслевое законодательство. – М., 1995 г.

16. Литовкин В. Н.  Концепция развития жилищного  законодательства // Жилищное право.  – 2000 г. - № 1.

17. «Обобщение практики  рассмотрения судами Российской  Федерации дел по спорам между  гражданами и организациями, привлекающие  денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» // Российский судья, 2003 г. № 3.

18. О положительном  опыте создания и деятельности  товарищества собственников жилья:  Сборник статей / Сост. Т. Б. Кутокова. – М., 2000 г.

19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93 N 8 (ред. от 21.12.93) «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

20. Решение коллегии  Роскоммунхоза от 18.11.93 N 4 «Об утверждении  примерного Положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

21. Седугин П. И. Жилищное  право: Учебник. – М., 2000 г.

22. Российский судья  // № 3. 2003 г. «Обобщение практики  рассмотрения судами Российской  Федерации дел по спорам между  гражданами и организациями, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Российский судья // № 3. 2003 г.

23. Скрипко В. Р. Право  граждан России на жилище // Государство  и право. – 1996 г. - № 2.

24. Титов А. Право  граждан на жилище и свободу передвижения // Право и экономика. – 1998 г. - № 11.

25. Фаршатов И. А.  Жилищное законодательство. Практика  применения, теоретические вопросы.  – М., 2001 г.

26. Хомич Д. Ю. О  товариществах собственников жилья  // Жилищное право. – 2000 г. - № 1.

27. Цыбуленко З. Залог  жилых помещений и квартир  // Российская юстиция. – 2000 г. - № 5.

28. Шестак И. Н. Как  купить, продать, арендовать, заложить  квартиру и дом. – М., 1998 г.