Основания приватизации жилых помещений

Данные объекты намеренно  поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.

Однако существует ряд  ограничений права собственности  граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства.

 

 

 

 

 

 

 

1.4. Права и обязанности собственника по пользованию жилым помещением.

 

       Пункт 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, за членами семьи бывшего собственника жилого дома сохраняется право самостоятельно осуществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.

       Вместе с тем они должны вносить плату новому собственнику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным законодательством (ст. 135, 136 ЖК РСФСР).

       Согласно закону (п. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, без согласия органов опеки и попечительства.

       В Гражданском кодексе установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

       Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

       Осуществляя право собственности на жилое помещение, собственник помещения обязан, в частности, соблюдать требование закона о недопустимости размещения в принадлежащем ему жилом помещении (жилом доме) промышленных производств, а размещение предприятий, учреждений, организаций производить только после перевода принадлежащего ему жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

      На граждан законом (ст. 1 42 ЖК РСФСР) возлагается обязанность обеспечивать сохранность жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства, соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности, соблюдать частоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.

       Собственник обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт жилого дома, квартиры.

       В соответствии со ст. 6 Закона об основах жилищной политики граждане вправе видоизменять, перестраивать принадлежащие им жилые помещения, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы граждан и если это не приводит к порче и разрушению здания, его элементов и инженерных систем. Исходя из этих требований, закон предусматривает обязательное согласование перепланировки, для чего создаются особые межведомственные комиссии.

       Граждане-собственники обязаны своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг.

       Изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граждан, влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 239 ГК РФ и ст. 137 – 139 ЖК РСФСР.

       Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного (муниципального) или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

§1.5. Основные проблемы возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения.

       Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

       В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) и ряда других законодательных актов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

 

Глава 2. Требования предъявляемые к приватизации жилых помещений

§2.1. Понятие  и условия приватизации жилых  помещений

       Приватизация — в соответствии со ст. 1 Закона «О приватизации жилищного фонда» — есть бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

       Согласно Закону граждане вправе приватизировать занимаемую ими квартиру в общую долевую (в равных долях) или совместную (без указания долей) собственность. Вопрос о том, каким образом приватизировать квартиру, решается самими гражданами.

       На мой взгляд, важнейшими принципами нынешней приватизации, основанной на Законе о приватизации, являются: добровольный характер приватизации; безвозмездная (бесплатная) передача квартиры в собственность граждан; одноразовый характер такой передачи.

       Согласно ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов один раз.

       Однако это правило не распространяется на лиц, которые участвовали в приватизации до достижения 18-летнего возраста. Они сохраняют право на одноразовую приватизацию после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

       Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым с местной администрацией (ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       Сторонами данного договора являются гражданин (наниматель жилого помещения) и местная администрация, либо предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, или учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

       Договор передачи жилья в собственность — это двусторонний договор в отношении изолированного жилого помещения (квартиры или комнаты), заключаемый в простой письменной форме и подлежащий обязательной государственной регистрации.

       Заключив и зарегистрировав договор передачи в собственность жилого помещения в местной администрации, гражданин становится собственником жилья. Право собственности (пользования, владения и распоряжения) подтверждается выданным ему свидетельством о праве собственности на жилище по установленной местной администрацией форме. В свидетельстве должно быть указано лицо, которому жилое помещение передается в собственность. По Закону Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» право на приватизацию предоставлено гражданам с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи (ст. 2 Закона). Поэтому без согласия отсутствующих совершеннолетних членов семьи нанимателя приватизировать жилое помещения нельзя.

       Приватизация жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется на добровольной основе, поэтому получение в собственность жилых помещений полностью зависит от волеизъявления проживающих в них граждан (ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       Став собственником квартиры в результате приватизации, гражданин может совершать в отношении своей жилой площади предусмотренные законодательством сделки, а именно: завещать ее родственникам и любым другим гражданам, юридическим лицам (организациям), дарить, совершить договор мены, продать, сдать в наем на коммерческих началах, использовать квартиру в качестве предмета залога и др.

       Однако необходимо учитывать, что собственник жилья при оформлении сделок с жилыми помещениями платит госпошлину, которая часто составляет довольно крупную сумму.

       Граждане, в результате приватизации ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими жилыми помещениями по своему усмотрению в пределах, ограниченных федеральными законами и Конституцией Российской Федерации (ст. 55 Конституции Российской Федерации). Так, например, Гражданским кодексом Российской Федерации установлено прекращение права собственности при обращении взыскания на имущество (в том числе жилье) по обязательствам собственника, реквизиции, конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законом.

       По волеизъявлению граждан жилые помещения предоставляются им в общую совместную или долевую (то есть с определением размера доли каждого гражданина) собственность всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или некоторых из них в соответствии с достигнутым между данными лицами соглашением.

       При решении вопроса, каким образом приватизировать квартиру в совместную или долевую собственность, надо исходить из дальнейших намерений в отношении квартиры, с учетом интересов всех принимающих участие в приватизации граждан.

       Собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования (подвалы, лифты, лестничные площадки и т. п.).

       Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (п. 18 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).

       Несоблюдение собственниками этих правил влечет ответственность, предусмотренную гражданским законодательством. Кроме того, на них распространяются нормы ГК, относящиеся к праву собственности.

       Для заключения договора передачи жилья в собственность необходимо обратиться в жилищные органы, которые от имени местной администрации заключают указанный договор. Если приватизируется ведомственное жилье, то следует обратиться непосредственно на предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, либо в учреждение, в оперативном управлении которого находится жилье. Например, в Москве для заключения договора следует обратиться в РЭУ, ДЭЗы, ЖКО и другие эксплуатационные организации, а сам договор передачи оформляется в Департаменте муниципального жилья.

       Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

       Должностные лица, виновные в нарушении прав граждан на приватизацию, умышленном затягивании решения вопроса о приватизации жилых помещений, а также незаконном отказе, привлекаются к ответственности в установленном порядке.

       В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации гражданам нужно представить следующие документы:

1. Заявление (заявления)  на приватизацию занимаемого  жилого помещения, подписанное  всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя.

2. Выписку из домовой  книги о составе членов семьи  нанимателя.

3. Копию финансового  лицевого счета.

4. Справку, подтверждающую, что  ранее право на приватизацию  жилья не было использовано.