Основания приватизации жилых помещений

5. Согласие органов опеки и попечительства, если родители за несовершеннолетних детей, проживающих в жилом помещении, отказались от приватизации.

       В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при приватизации занимаемых ими жилых помещений сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями (ст. 10 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       Однако жилое помещение предоставляется гражданам с учетом приватизированного жилья.

§2.2. Жилые помещения  не подлежащие приватизации

       Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных (ст. 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Однако в отношении коммунальных квартир субъектами Российской Федерации может быть принято решение о их приватизации на каких-либо условиях (например, как уже было сказано выше, в Москве осуществление приватизации коммунальных квартир происходит при наличии согласия всех проживающих в ней нанимателей жилой площади).

       Необходимо отличать аварийное состояние дома от случаев производства в домах капитального ремонта (когда дом нуждается в ремонте, но не признан аварийным). В этой ситуации жилые помещения приватизируются в общем порядке, при этом за наймодателем сохраняется обязанность произвести капитальный ремонт (ст. 16 Закона РФ,«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в редакции от 23 декабря 1992 г.). Аварийное состояние нельзя также смешивать с реконструкцией, модернизацией. В отношении домов, подлежащих реконструкции, модернизации или сносу, закон не содержит запрета на приватизацию, поэтому изданными с нарушением закона можно считать подзаконные акты, в которых запрещается приватизация по этим основаниям. Когда гражданам отказывают в приватизации жилых помещений в связи с тем, что уполномоченными органами принято решение о реконструкции, модернизации или сносе дома, необходимо для защиты своего права обратиться в суд с исковым заявлением, поскольку в случае наличия вышеуказанных обстоятельств граждане имеют право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

       Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. Общежития представляют вид специализированных жилых домов, предназначенных для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся. Жилые помещения в общежитиях предоставляются, как правило, сезонным, временным работникам, лицам, работающим по срочному трудовому договору, а также студентам, учащимся на время их учебы. Не подлежат приватизации также жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков. Для закрытых военных городков характерен особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающей специальные условия проживания военнослужащих, членов их семей, других граждан. В законодательстве не дается определения понятию «закрытые военные городки», хотя само это понятие неоднократно применяется в актах законодательства (см., например, ст. 94 ЖК РСФСР). В юридической литературе закрытые военные городки обычно относят к закрытым административно-территориальным образованиям. Наконец, не подлежат по закону приватизации служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненным. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Служебные жилые помещения используются для заселения работниками, входящими в перечень категорий работников, утвержденный в установленном порядке (см. ст. 101—108 ГК).

       Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир (в ред. Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.). Не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах: гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, специальных домах для одиноких престарелых, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов и другие. Правовой режим специализированных жилых помещений и жилых домов существенно отличается от правового режима других жилых помещений социального использования: они предназначены специально для определенных категорий граждан при соблюдении соответствующих условий проживания. Так, жилые помещения маневренного фонда, который получил довольно широкое распространение, например, в Москве, предназначаются для временного переселения в них граждан из домов в связи с их капитальным ремонтом, который не может быть произведен без переселения проживающих в нем граждан. Согласно Федеральному закону “О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов” (ст. 29) не подлежат приватизации жилые помещения в специализированных домах и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, который является составной частью муниципального сектора социального обслуживания, создается и содержится органами местного самоуправления на подведомственных территориях за счет средств соответствующего бюджета. Кроме того, пункт 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании» (в редакции Федерального закона от 13 января 1996 г. № 12-ФЗ) предусматривает, что объекты социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного назначения в сельской местности и закрепленные за государственными и муниципальными образовательными учреждениями на праве оперативного управления или находящиеся в их самостоятельном распоряжении, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.

2.3. Соблюдение прав  и законных интересов несовершеннолетних  при приватизации жилых помещений

       Пока в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не были внесены изменения, несовершеннолетние часто не учитывались в договоре передачи жилья в собственность, что существенно нарушало их права и противоречило ч. 2 ст. 19, ст. 40 и 55 Конституции РФ, устанавливающей, что в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина. 

       Однако, несмотря на существующий пробел в законе, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение (п. 7 Постановления ВС РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       По Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в связи с внесенными изменениями и дополнениями, в договор передачи жилого помещения в собственность в общем порядке должны включаться несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую с совершеннолетними членами семьи собственность, либо несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением (ч. 2 ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       Поэтому в случае невключения несовершеннолетнего в договор передачи жилья в собственность такая сделка может быть признана судом недействительной.

       В случае совершения сделки в отношении приватизированного жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (ч. 2 ст. 3 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 15 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе таких органов (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

       Иной порядок приватизации квартир установлен для граждан от 15 до 18 лет. Они вправе самостоятельно подать заявление о передаче им в собственность жилого помещения, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей, а также с обязательного разрешения органов опеки и попечительства (ч. 2 ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; далее — Закон).

       В том случае, если несовершеннолетний проживал в квартире один и был помещен в детское или иное воспитательное учреждение соответствующего назначения, администрация указанного учреждения, родители, усыновители либо опекун над его имуществом, если таковой назначен, обязаны в течение 6 месяцев со дня помещения несовершеннолетнего в указанное учреждение оформить договор передачи жилого помещения в его собственность и принять меры по распоряжению жилым помещением в интересах несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 2 Закона). Например, сдавать квартиру в наем.

       Несовершеннолетние, проживающие вместе с нанимателем, при приватизации квартиры обязательно должны быть включены в договор передачи жилья в собственность. Отказ в приватизации жилого помещения несовершеннолетними возможен только с согласия органов опеки и попечительства.

Так, например, Железнодорожным  районным народным судом г. Красноярска  гражданке К. было отказано в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа.

Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд признал неосновательными. Между  тем дочь проживала в спорной  квартире, была включена в лицевой счет и прописана (зарегистрирована).

Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам  Красноярского краевого суда указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участником общей собственности на это помещение, поскольку они имеют все равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения. Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства.

После внесения изменений  в упомянутый закон появилась  возможность при разрешении подобных споров ссылаться непосредственно  на ст. 7 данного нормативного акта, в которой говорится о том, что несовершеннолетние, имеющие  право пользования жилым помещением, включаются в договор передачи.

       Внесенные в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дополнения предоставляют льготы для несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, а именно:

1) оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится бесплатно за счет средств местных бюджетов (ч. 4 ст. 2 Закона).

2) за несовершеннолетними  сохраняется право на однократную  бесплатную приватизацию жилья по достижении совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона). Это означает, что они имеют право во второй раз бесплатно приватизировать другое жилое помещение по достижении совершеннолетнего возраста.

2.4. Основные  проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений в коммунальных квартирах

       В законодательстве предусмотрены некоторые особенности приватизации комнат в коммунальных квартирах. На начальном этапе приватизации в законе содержалось указание о том, что жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах, не подлежат приватизации. Впоследствии Законом от 23 декабря 1992 г. статья 4 Закона о приватизации была дополнена новой (второй) частью, предусматривающей, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации коммунальных квартир. Положение о приватизации (бесплатной передаче)жилищного фонда в г. Москве, утвержденное Указом Президента РФ от 12 января 1992 г. № 16, предусматривает, что приватизация коммунальных квартир допускается при согласии нанимателей всех комнат на приобретение жилья в собственность.  Принципиальные изменения в данный вопрос были внесены Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова. В Постановлении Конституционного Суда РФ, в частности, отмечается, что «... предоставляемые государственными и муниципальными жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств. Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке». В соответствии с Федеральным конституционным законом «О Конституционном Суде Российской Федерации» (ч. 1 и 2 ст. 79) решение Конституционного Суда Российской Федерации окончательно, не подлежит обжалованию и вступает в силу немедленно после его провозглашения. Решение действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Разумеется, это не исключает принятия по соответствующим вопросам, рассмотренным Конституционным Судом, законодательных и иных нормативных правовых актов либо внесения изменений и дополнений в действующее законодательство. К сожалению, на практике отмечаются значительные сложности, которые возникают в случаях, когда приватизированная комната в коммунальной квартире сдается собственником комнаты для проживания в наем третьим лицам на основании договора. Такая сдача комнаты в наем нередко затрагивает права и интересы других граждан -пользователей квартиры, поскольку наниматели (арендаторы) комнаты и ее собственник не всегда участвуют в несении материальных затрат по поддержании квартиры в надлежащем состоянии, не всегда выполняют другие лежащие на них обязанности по содержанию жилья. Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Следовательно, собственник приватизированной комнаты должен использовать принадлежащую ему комнату таким образом, чтобы ни он, ни те лица, которым он сдает эту жилую площадь, не нарушали права и законные интересы других пользователей данной квартиры. Согласно статье 288 Гражданского кодекса размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В случае нарушения требований закона или прав других пользователей заинтересованные лица (собственник дома, наниматели) могут обратиться в суд соответственно с иском об устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями или о признании недействительными сделок, в результате которых условия проживания в коммунальной квартире были значительно ухудшены либо арендаторы (собственник комнаты) грубо нарушают правила проживания. К сожалению, в федеральном законодательстве пока отсутствуют более конкретные правовые нормы, регулирующие взаимоотношения собственника приватизированной комнаты с нанимателями других жилых помещений данной коммунальной квартиры.      Проект соответствующего федерального закона по данному вопросу рассматривался Государственной думой (1998—1999 гг.), однако закон в окончательном виде не был принят. В последнее время данные вопросы получают разрешение в законодательстве субъектов Российской Федерации. Так, в Москве 16 июня 1999 г. городской Думой принят Закон «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения», в котором отражаются, в частности, вопросы пользования приватизированными комнатами, а также меры по защите прав и интересов собственников и других пользователей жилых помещений в этих квартирах. В Законе (ст. 9) предусматривается, что указанные граждане обязаны: использовать жилое помещение только для проживания, соблюдать правила пользования жилым помещением, местами общего пользования в квартире коммунального заселения. Закон предусматривает конкретные меры, подлежащие применению по отношению к его нарушителям.