Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Ачинского района

     Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой  оценки рассчитываются с учетом:

     - энергоемкости почв (измеряемой  сопротивлением почвообрабатывающим  орудиям);

                      - рельефа;

                     - каменистости;

                     - контурности;

      - удаленности полей и фермерских  участков от хозяйственного центра;

           - высоты над уровнем моря (для  горных и предгорных зон).

За эталонные  условия приняты следующие базовые  величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.

           Индекс технологических свойств  сельскохозяйственных угодий административного  района (земельно-оценочного района, субъекта РФ ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

             Для расчета интегрального показателя  местоположения объекта оценки - эквивалентного расстояния (Эрi), определяются внехозяйственная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Гi) и расстояния перевозок до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами по 3 группам дорог (Р1, Р2, Р3).

            Местоположение объекта государственной  кадастровой оценки характеризуется  показателем эквивалентного расстояния  по удаленности от пунктов  реализации сельскохозяйственной  продукции и баз снабжения  материально-техническими ресурсами,  объемов и классов грузов и  качества (групп) дорог.

       Объемы  разнородных грузов переводятся  в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи - 1,00 (I класс  груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе - 1,25 (II класс); шерсть - 1,67 (III класс). Объемы перевозимых  грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим  данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

       Дороги  различного качества переводятся в  эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) - 1,0; вторая группа - 1,5; третья группа - 2,5.

       Эквивалентное расстояние от объекта государственной  кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле: 

       m m  

       ЭРi = У ГjКj (Р1 + Р2Д2 + Р3Д3) : У ГjКj , (2) 

       j=1 j=1 

       где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;

            Гj- объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;

         Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;

            Д2, Д3 - коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;

            Кj - коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.

                   
 
 
 
 
 
 

       2. Расчет кадастровой  стоимости 1га  сельскохозяйственных  угодий объекта  включает:

         1)дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

        2) определение по объектам кадастровой  оценки, на основе полученных  индивидуальных нормативов продуктивности  и затрат, расчетного рентного  дохода и кадастровой стоимости  1 га сельскохозяйственных угодий;

       3) расчет удельных показателей  кадастровой стоимости

       Удельный  показатель кадастровой стоимости  земельного участка определяется методом  капитализации расчетного рентного дохода.

       Расчетный рентный доход складывается из дифференциального  и абсолютного рентных доходов.

           Дифференциальный рентный доход  объектов государственной кадастровой  оценки определяется по формуле: 

       Рi = ( Вi - Зi Но ) + Д Ртi + Д Рмi , (3) 

       где Рi - дифференциальный рентный доход i -го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

       Вi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;

       Зi - затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;

       Но - минимально необходимый для воспроизводства  нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);

       (Вi - ЗiНо), ДРтi и ДРмi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.

       Валовая продукция объекта государственной  кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле: 

       Вi = (Во : Бо) х Бi , (4) 

       где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;

       Бо и Бi - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i -го объекта государственной кадастровой оценки.

         Затраты на использование i-го  объекта государственной кадастровой  оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле: 

       Зi = Зо (1 - Дзу) + Зо х Дзу х (Бi : Бо), (5) 

       где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;

       Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

         Рентный доход, обусловленный  технологическими свойствами объекта  государственной кадастровой оценки (Д Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки: 

       Д Ртi = Зо х Но х Дзт х (1 - Итi : Ито) (6) 

       где Итi и Ито - индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);

         Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

       Рентный доход, обусловленный местоположением  объекта государственной кадастровой  оценки (D Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб/га): 

       D Рмi = (Со - Сi) х Но; (7)  

       Со = Эро х Т х Го ; (8) 

       Сi = Эрi х Т х Гi , (9)

       где Эро и Эрi - средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;

         Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;

        

       Т - затраты на перевозку одной тонны  груза на 1 км, руб.

       Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

         Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).

       Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий - 12 руб/га.

       Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального  и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0. В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте - 12 руб/га. 
 
 
 
 
 
 
 

       3. Определение кадастровой  стоимости сельскохозяйственных  угодий

         Кадастровая стоимость единицы  площади (1 га) объекта кадастровой  оценки определяется умножением  расчетного рентного дохода с  1 га

оцениваемого  объекта на срок его капитализации, рваный 33 годам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Заключение 

       Земельный кадастр в нашей стране введён в последние десятилетия. Поэтому  в проблеме земельного кадастра много  дискуссионных и неразрешённых  вопросов, но время уже подтвердило  необходимость его существования. В будущем кроме земельного кадастра будет производиться экологическая  паспортизация сельскохозяйственных земель, которая необходима в связи  с тем, что в последнее время  ухудшилась экологическая обстановка.

       Экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель необходима для учёта загрязнённых территорий и ограничения загрязнения  окружающей среды. Но пока ещё проект экологической паспортизации сельскохозяйственных земель находится в стадии разработки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Библиографический список 

       1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ

       2. Федеральный закон РФ «О государственном  земельном кадастре» от 02.01.2000 г. N 28-ФЗ

       3. Указ Президента РФ "О структуре федеральных органов исполнительной власти) от 17.05.2000 г. № 867 (ред. от 29.04.2002 г.)

       4. Постановление Правительства РФ  «О федеральной целевой программе  «Развитие земельной реформы  в Российской Федерации на 1999-2002 годы» от 26.06.1999 г. № 694

       5 Постановление Правительства РФ«Вопросы федеральной службы земельного кадастра России» от 18.07.2000 г. № 537 (ред. от 01.08.2001 г.)

       6. Постановление Правительства РФ  «Об утверждении положения о  Федеральной службе земельного  кадастра России» от 11.01.2001 г. №  22

       7. Постановление Правительства РФ  «Об утверждении правил кадастрового  деления территории Российской  Федерации и правил присвоения  кадастровых номеров земельным  участкам» от 06.09.2000 г. № 660

       8 Постановление Правительства РФ  «Об утверждении правил предоставления  сведений государственного земельного  кадастра» от 02.12.2000 г. № 918